Rafael Pla López
Departament de Matemàtica Aplicada de la Universitat de València
Resumen
Para garantizar el derecho a la vivienda en el Estado Español desde un marco de viviendas vacías e hipotecas fallidas se plantea en primer lugar estimar el coste asumible por cada persona en función de sus ingresos, en segundo lugar resolver los impagos de hipotecas evitando desahucios y inmovilización de viviendas y en tercer lugar articular un parque público de viviendas en alquiler de gestión pública. Para ello es necesario establecer un salario social que garantice unos ingresos mínimos y asegurar su financiación pública, contemplándose un impuesto adicional sobre los ingresos elevados que puede suponer un tope superior variable de los ingresos netos.
Introducción
La conjunción de miles de personas sin hogar y miles de viviendas vacías a fecha de hoy, en mayo de 2009, revela una clara ineficiencia del sistema de gestión de viviendas en el Estado Español, que por un lado genera insatisfacción de necesidades sociales, y por otro lado inmovilización de activos inmobiliarios con consecuencias negativas para la actividad económica del país.
Señalemos que de acuerdo con el artículo 47 de la vigente Constitución Española "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho". En lo que sigue se plantean una serie de criterios para el cumplimiento de esta norma constitucional.
Señalemos no obstante que lo que se expone es un modelo matemático genérico, cuya aplicación debería hacerse a partir de los datos de que los mismos poderes públicos pueden disponer. Cuando se planteen concreciones numéricas será únicamente a guisa de ejemplo.
Por otra parte, dado que los procesos sociales están sistémicamente inter-relacionados, para conseguir el objetivo de garantizar el derecho a la vivienda se hace imprescindible abordar otras cuestiones, como la garantía de unos ingresos mínimos y la fiscalidad.
La conjunción de miles de personas sin hogar y miles de viviendas vacías a fecha de hoy, en mayo de 2009, revela una clara ineficiencia del sistema de gestión de viviendas en el Estado Español, que por un lado genera insatisfacción de necesidades sociales, y por otro lado inmovilización de activos inmobiliarios con consecuencias negativas para la actividad económica del país.
Señalemos que de acuerdo con el artículo 47 de la vigente Constitución Española "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho". En lo que sigue se plantean una serie de criterios para el cumplimiento de esta norma constitucional.
Señalemos no obstante que lo que se expone es un modelo matemático genérico, cuya aplicación debería hacerse a partir de los datos de que los mismos poderes públicos pueden disponer. Cuando se planteen concreciones numéricas será únicamente a guisa de ejemplo.
Por otra parte, dado que los procesos sociales están sistémicamente inter-relacionados, para conseguir el objetivo de garantizar el derecho a la vivienda se hace imprescindible abordar otras cuestiones, como la garantía de unos ingresos mínimos y la fiscalidad.
El coste asumible de la vivienda
En ocasiones se plantea limitar tanto el eventual pago de un alquiler como el de las cuotas de una hipoteca por un porcentaje de los ingresos. Pero ello no parece razonable, dado que alguien con ingresos suficientemente elevados podría optar por dedicar una parte mayor de los mismos a sufragar una vivienda de mayor valor, siempre que con la parte restante pueda subvenir al pago de sus demás necesidades. Será por tanto preferible determinar el máximo dedicable a sufragar la vivienda con un criterio sustractivo y no de proporcionalidad.
Así, si tenemos
En ocasiones se plantea limitar tanto el eventual pago de un alquiler como el de las cuotas de una hipoteca por un porcentaje de los ingresos. Pero ello no parece razonable, dado que alguien con ingresos suficientemente elevados podría optar por dedicar una parte mayor de los mismos a sufragar una vivienda de mayor valor, siempre que con la parte restante pueda subvenir al pago de sus demás necesidades. Será por tanto preferible determinar el máximo dedicable a sufragar la vivienda con un criterio sustractivo y no de proporcionalidad.
Así, si tenemos
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entonces, si se dedica una cantidad D' a
sufragar la vivienda, D'+D'·C=D'·(1+C) no podrá ser mayor que A-B, y
por tanto la cantidad máxima
que podrá
dedicarse a sufragar la vivienda, bien por el pago de un alquiler, bien
por el pago de una cuota hipotecaria, será
En las actuales circunstancias no parece razonable pretender una solución en la que todos ganen, por lo que deberíamos conformarnos con una solución que minimice las pérdidas de las distintas partes.
Para ello habría que regular debidamente las condiciones en que puede darse la ejecución de las hipotecas fallidas, y en segundo lugar dar a los bancos la opción de optar entre dicha ejecución o renegociar el pago de las mismas.
En primer lugar, habría que establecer que la ejecución de una hipoteca cancele la deuda correspondiente. Si de alguna manera el establecimiento de una hipoteca supone una apuesta por ambas partes, quien la solicita y quien la concede, si las circunstancias económicas de los hipotecados les impiden seguir pagando las cuotas y la desvalorización de la vivienda lleva a que su valor tasado sea inferior a la deuda pendiente, la ejecución de la hipoteca debe implicar que ambas parten pierdan: el hipotecado la propiedad de la vivienda, y el prestatario el resto de la deuda. Por otra parte, si se trata del domicilio habitual y no de una segunda vivienda, habría que garantizar que el hipotecado pueda seguir ocupándolo durante un período de tiempo adecuado (por ejemplo, de un año) desde la ejecución de la hipoteca hasta que los poderes públicos puedan proporcionarle en su caso una vivienda alternativa. Durante ese período, el hipotecado debería pagar un alquiler igual al coste asumible D de la vivienda en función de sus ingresos.
En caso de que el banco o entidad prestataria quisiera evitar dichas condiciones para la ejecución de la hipoteca, debería renegociarla a su costa, con una cuota no superior al coste asumible D de la vivienda en función de los ingresos de los hipotecados, hasta la cancelación de la misma. En caso de que una ulterior disminución de los ingresos de los hipotecados hiciera también inasumible dicha cuota, la entidad prestataria podría optar de nuevo entre la ejecución de la hipoteca en las condiciones anteriormente indicadas o una nueva renegociación adaptando de nuevo la cuota al coste asumible D en función de los nuevos ingresos.
Al mismo tiempo, para las futuras hipotecas habría que regular sus condiciones para evitar que devengan en fallidas. Se han hecho propuestas de limitar las cuotas por un porcentaje fijo de los ingresos y fijar también de modo general un período de tiempo máximo para su amortización. Pero ello no parece razonable por los mismos motivos aducidos en relación al coste asumible de la vivienda. Se trataría, por el contrario, de establecer que la cuota no fuera superior a dicho coste asumible D en función de los ingresos de los hipotecados, práctica por otra parte normal en bancos solventes que no concedan hipotecas "subprime" o basura. Por lo que se refiere al tiempo de amortización, parece razonable que éste no supere el tiempo pendiente hasta la edad de jubilación obligatoria, a no ser que se garantice que las pensiones de jubilación no sean inferiores a los ingresos previamente percibidos, en cuyo caso la referencia podría ser la esperanza de vida. En todo caso, habría que establecer que la defunción conllevara la anulación de la deuda pendiente, salvo en caso de suicidio doloso, que la causa de la muerte conllevara una indemnización que permitiera el pago de la misma, o la existencia de otras propiedades cuyo valor pudiera compensarla.
Asimismo, y para que las proyecciones fueran fiables, habría que establecer que el interés con el que se calcula el tiempo de amortización de una hipoteca no pudiera sufrir un incremento superior al del coste de la vida.
Es claro que esta regulación dificultaría en determinados casos la concesión de hipotecas para acceder a la propiedad de una vivienda, por lo que debería acompañarse de una actuación de los poderes públicos para facilitar el acceso a la vivienda en régimen de alquiler.
Se han hecho propuestas para la adquisición con fondos públicos de las viviendas invendibles. Pero no parece razonable incrementar el déficit público para garantizar beneficios a quienes impulsando la burbuja inmobiliaria han obtenido beneficios desmesurados y sido detonantes de la crisis. Otra opción es que los poderes públicos asuman la gestión de dichas viviendas, sin alteración de su propiedad, poniéndolas en alquiler a precios asequibles y entregando a sus propietarios el importe del alquiler (descontando, en su caso, gastos de gestión). Ello permitiría por un lado atender a las necesidades sociales de vivienda y por otro lado proporcionar a las empresas inmobiliarias, o en su caso a las entidades bancarias propietarias de las viviendas, unos ingresos que faciliten su actividad, respectivamente inmobiliaria o financiera, aunque dichos ingresos sean inferiores a sus expectativas previas en el contexto del boom inmobiliario. Y todo ello sin coste para el erario público.
En caso de que se optara por la expropiación de viviendas para pasarlas a propiedad pública, su indemnización debería abonarse también con el importe obtenido de su alquiler, hasta cubrir su valor tasado en el momento de la expropiación.
En todo caso, debería regularse la intervención pública forzosa de las viviendas que hubieran permanecido deshabitadas durante un año, excluyendo así las que tuvieran una ocupación estacional, bien como segunda residencia de sus propietarios, bien en alquiler durante períodos de vacaciones.
En el caso de viviendas transferidas a entidades bancarias por ejecución de hipoteca, dichas entidades podrían optar por solicitar la intervención pública una vez transcurrido una vez transcurrido el período adicional garantizado de ocupación por el hipotecado. En caso contrario, pasarían a intervención forzosa al año de estar deshabitadas. Naturalmente, en caso de prorrogarse el alquiler al anterior hipotecado no procedería la intervención.
El alquiler de las viviendas bajo gestión pública debería regularse de forma precisa.
En primer lugar, deberían catalogarse dichas viviendas en una escala de alquileres.
En segundo lugar, debería calcularse el coste asumible F del alquiler de una vivienda por quienes tuvieran un puesto de trabajo predeterminado, que sería su coste asumible D de vivienda menos
En ausencia de un puesto de trabajo predeterminado sería E=0, y por
tanto F=D . En todo caso, únicamente podría optarse al alquiler de una
vivienda en caso de que el importe del mismo no fuera superior al del
coste asumible F del alquiler en función de los ingresos y en su caso
el puesto de trabajo.
En tercer lugar, tendría preferencia en su caso el anterior hipotecado que estuviera ocupando la vivienda, siempre que su alquiler catalogado no fuera superior a su coste asumible F del alquiler. En tal caso, se estipularía el alquiler por una cantidad igual a dicho coste F. Ahora bien, si el alquiler catalogado fuera inferior, tendría opción a la recompra de la vivienda, recuperando su propiedad sin cargos en el momento en amortizara el resto de su valor, tasado en el momento en que adopte dicha opción, con una tasa de interés igual al incremento del coste de la vida, con el fin de que la entidad bancaria propietaria de la vivienda, aunque no se lucre por ella, no tenga nuevas pérdidas por la misma.
En su defecto, y entre quienes pudieran optar a ella, tendrían preferencia para el alquiler de una vivienda aquéllos cuyo coste estimado D de vivienda estuviera dentro de una franja inferior de la escala de alquileres, dado que quienes tuvieran ingresos superiores podrían tener la posibilidad de optar a una vivienda con un alquiler superior. Y dentro de la misma franja, deberían tener preferencia quienes tuvieran un menor coste estimado E de transporte entre dicha vivienda y su eventual puesto de trabajo, a fin de minimizar los costes globales de transporte con sus consiguientes efectos nocivos para el medio ambiente.
En cuarto lugar, y para garantizar que todo solicitante sin hogar pueda acceder a una vivienda en tanto haya viviendas disponibles, el sistema debe funcionar a medio plazo a modo de una subasta inversa, como corresponde a un mercado bien regulado en el que los precios bajan cuando la oferta excede de la demanda solvente. Así, si hubiera solicitantes que no pudieran optar a ninguna vivienda con un alquiler no superior a su coste asumible F del alquiler de la misma, se procedería a rebajar la catalogación de tantas viviendas como fuera necesario, escogiéndolas de modo que se hiciera mínimo el coste estimado E de transporte entre las viviendas en cuestión y los eventuales puestos de trabajo predeterminados de dichos solicitantes, es decir, de modo que su ubicación fuera próxima al correspondiente puesto de trabajo, minimizando así los costes globales de transporte.
Señalemos que, en tanto que los solicitantes sin un puesto de trabajo predeterminado tendrían un coste estimado de transporte E=0, podrían optar a cualquier vivienda cuyo alquiler no fuera superior al coste estimado D de vivienda de dichos solicitantes. Por tanto, solamente sería necesario rebajar la catalogación de viviendas para ellos cuando se hubieran agotado todas las viviendas de catalogación inferior. En tal caso no se podría recurrir al coste estimado E de transporte para escogerlas, y deberían utilizarse otros criterios, como el arraigo familiar o las tareas socialmente necesarias que pudieran realizar en una zona determinada.
- = (A-B)/(1+C)
Señalemos
que ese tipo de cálculo lo realiza normalmente un banco solvente
previamente a la concesión de un crédito, y los poderes
públicos
para estimar el coste de la vida en que se habría de basar la fijación
del salario mínimo interprofesional. Señalemos también que el coste
mínimo D de necesidades será menor si los poderes públicos aseguran la
gratuidad de servicios públicos como la sanidad y la educación.
Así por ejemplo, si se estimara mensualmente B=600€ y C=1/3, alguien cuyos ingresos netos fueran de 1000€ podría dedicar al pago de la vivienda
Así por ejemplo, si se estimara mensualmente B=600€ y C=1/3, alguien cuyos ingresos netos fueran de 1000€ podría dedicar al pago de la vivienda
D = (1000-600)/(1+1/3) =
400/(4/3) = 300€
Por tanto, con un salario mínimo interprofesional neto de 1000€ al mes los poderes públicos deberían garantizar la existencia en número suficiente de viviendas en alquiler con un precio no superior a 300€ . Si por el contrario el salario mínimo interprofesional neto es de 800€ deberían garantizarse viviendas con un alquiler mensual no superior a
Por tanto, con un salario mínimo interprofesional neto de 1000€ al mes los poderes públicos deberían garantizar la existencia en número suficiente de viviendas en alquiler con un precio no superior a 300€ . Si por el contrario el salario mínimo interprofesional neto es de 800€ deberían garantizarse viviendas con un alquiler mensual no superior a
D = (800-600)/(1+1/3) =
200·3/4 = 150€
Naturalmente,
los cálculos hacen referencia al coste asumible por una persona. En
caso de que una vivienda fuera compartida por un determinado número de
personas, deberíamos multiplicar por dicho número el valor de D
correspondiente a los ingresos netos medios de las mismas. Así, dos
personas con un ingreso neto medio de 800€ podrían compartir una
vivienda con coste de 300€ mensuales.
En todo caso, los poderes públicos habrían de optar o bien por aumentar los ingresos mínimos (correspondientes al salario mínimo interprofesional, las pensiones mínimas o un salario social) o bien por garantizar viviendas de un coste inferior. Ambas políticas serían compatibles con el modelo aquí expuesto.
En todo caso, los poderes públicos habrían de optar o bien por aumentar los ingresos mínimos (correspondientes al salario mínimo interprofesional, las pensiones mínimas o un salario social) o bien por garantizar viviendas de un coste inferior. Ambas políticas serían compatibles con el modelo aquí expuesto.
Evitar los desahucios
Evitar
los deshaucios por impago de hipotecas debe ser una prioridad, dado que
dichos deshaucios agravan por partida doble el problema de la vivienda,
generando por una parte más personas sin hogar y cargando por otra
parte a los bancos con viviendas que tienen muy difícil rentabilizar.
En las actuales circunstancias no parece razonable pretender una solución en la que todos ganen, por lo que deberíamos conformarnos con una solución que minimice las pérdidas de las distintas partes.
Para ello habría que regular debidamente las condiciones en que puede darse la ejecución de las hipotecas fallidas, y en segundo lugar dar a los bancos la opción de optar entre dicha ejecución o renegociar el pago de las mismas.
En primer lugar, habría que establecer que la ejecución de una hipoteca cancele la deuda correspondiente. Si de alguna manera el establecimiento de una hipoteca supone una apuesta por ambas partes, quien la solicita y quien la concede, si las circunstancias económicas de los hipotecados les impiden seguir pagando las cuotas y la desvalorización de la vivienda lleva a que su valor tasado sea inferior a la deuda pendiente, la ejecución de la hipoteca debe implicar que ambas parten pierdan: el hipotecado la propiedad de la vivienda, y el prestatario el resto de la deuda. Por otra parte, si se trata del domicilio habitual y no de una segunda vivienda, habría que garantizar que el hipotecado pueda seguir ocupándolo durante un período de tiempo adecuado (por ejemplo, de un año) desde la ejecución de la hipoteca hasta que los poderes públicos puedan proporcionarle en su caso una vivienda alternativa. Durante ese período, el hipotecado debería pagar un alquiler igual al coste asumible D de la vivienda en función de sus ingresos.
En caso de que el banco o entidad prestataria quisiera evitar dichas condiciones para la ejecución de la hipoteca, debería renegociarla a su costa, con una cuota no superior al coste asumible D de la vivienda en función de los ingresos de los hipotecados, hasta la cancelación de la misma. En caso de que una ulterior disminución de los ingresos de los hipotecados hiciera también inasumible dicha cuota, la entidad prestataria podría optar de nuevo entre la ejecución de la hipoteca en las condiciones anteriormente indicadas o una nueva renegociación adaptando de nuevo la cuota al coste asumible D en función de los nuevos ingresos.
Al mismo tiempo, para las futuras hipotecas habría que regular sus condiciones para evitar que devengan en fallidas. Se han hecho propuestas de limitar las cuotas por un porcentaje fijo de los ingresos y fijar también de modo general un período de tiempo máximo para su amortización. Pero ello no parece razonable por los mismos motivos aducidos en relación al coste asumible de la vivienda. Se trataría, por el contrario, de establecer que la cuota no fuera superior a dicho coste asumible D en función de los ingresos de los hipotecados, práctica por otra parte normal en bancos solventes que no concedan hipotecas "subprime" o basura. Por lo que se refiere al tiempo de amortización, parece razonable que éste no supere el tiempo pendiente hasta la edad de jubilación obligatoria, a no ser que se garantice que las pensiones de jubilación no sean inferiores a los ingresos previamente percibidos, en cuyo caso la referencia podría ser la esperanza de vida. En todo caso, habría que establecer que la defunción conllevara la anulación de la deuda pendiente, salvo en caso de suicidio doloso, que la causa de la muerte conllevara una indemnización que permitiera el pago de la misma, o la existencia de otras propiedades cuyo valor pudiera compensarla.
Asimismo, y para que las proyecciones fueran fiables, habría que establecer que el interés con el que se calcula el tiempo de amortización de una hipoteca no pudiera sufrir un incremento superior al del coste de la vida.
Es claro que esta regulación dificultaría en determinados casos la concesión de hipotecas para acceder a la propiedad de una vivienda, por lo que debería acompañarse de una actuación de los poderes públicos para facilitar el acceso a la vivienda en régimen de alquiler.
Alquilar bajo gestión pública
Se han hecho propuestas para la adquisición con fondos públicos de las viviendas invendibles. Pero no parece razonable incrementar el déficit público para garantizar beneficios a quienes impulsando la burbuja inmobiliaria han obtenido beneficios desmesurados y sido detonantes de la crisis. Otra opción es que los poderes públicos asuman la gestión de dichas viviendas, sin alteración de su propiedad, poniéndolas en alquiler a precios asequibles y entregando a sus propietarios el importe del alquiler (descontando, en su caso, gastos de gestión). Ello permitiría por un lado atender a las necesidades sociales de vivienda y por otro lado proporcionar a las empresas inmobiliarias, o en su caso a las entidades bancarias propietarias de las viviendas, unos ingresos que faciliten su actividad, respectivamente inmobiliaria o financiera, aunque dichos ingresos sean inferiores a sus expectativas previas en el contexto del boom inmobiliario. Y todo ello sin coste para el erario público.
En caso de que se optara por la expropiación de viviendas para pasarlas a propiedad pública, su indemnización debería abonarse también con el importe obtenido de su alquiler, hasta cubrir su valor tasado en el momento de la expropiación.
En todo caso, debería regularse la intervención pública forzosa de las viviendas que hubieran permanecido deshabitadas durante un año, excluyendo así las que tuvieran una ocupación estacional, bien como segunda residencia de sus propietarios, bien en alquiler durante períodos de vacaciones.
En el caso de viviendas transferidas a entidades bancarias por ejecución de hipoteca, dichas entidades podrían optar por solicitar la intervención pública una vez transcurrido una vez transcurrido el período adicional garantizado de ocupación por el hipotecado. En caso contrario, pasarían a intervención forzosa al año de estar deshabitadas. Naturalmente, en caso de prorrogarse el alquiler al anterior hipotecado no procedería la intervención.
El alquiler de las viviendas bajo gestión pública debería regularse de forma precisa.
En primer lugar, deberían catalogarse dichas viviendas en una escala de alquileres.
En segundo lugar, debería calcularse el coste asumible F del alquiler de una vivienda por quienes tuvieran un puesto de trabajo predeterminado, que sería su coste asumible D de vivienda menos
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En tercer lugar, tendría preferencia en su caso el anterior hipotecado que estuviera ocupando la vivienda, siempre que su alquiler catalogado no fuera superior a su coste asumible F del alquiler. En tal caso, se estipularía el alquiler por una cantidad igual a dicho coste F. Ahora bien, si el alquiler catalogado fuera inferior, tendría opción a la recompra de la vivienda, recuperando su propiedad sin cargos en el momento en amortizara el resto de su valor, tasado en el momento en que adopte dicha opción, con una tasa de interés igual al incremento del coste de la vida, con el fin de que la entidad bancaria propietaria de la vivienda, aunque no se lucre por ella, no tenga nuevas pérdidas por la misma.
En su defecto, y entre quienes pudieran optar a ella, tendrían preferencia para el alquiler de una vivienda aquéllos cuyo coste estimado D de vivienda estuviera dentro de una franja inferior de la escala de alquileres, dado que quienes tuvieran ingresos superiores podrían tener la posibilidad de optar a una vivienda con un alquiler superior. Y dentro de la misma franja, deberían tener preferencia quienes tuvieran un menor coste estimado E de transporte entre dicha vivienda y su eventual puesto de trabajo, a fin de minimizar los costes globales de transporte con sus consiguientes efectos nocivos para el medio ambiente.
En cuarto lugar, y para garantizar que todo solicitante sin hogar pueda acceder a una vivienda en tanto haya viviendas disponibles, el sistema debe funcionar a medio plazo a modo de una subasta inversa, como corresponde a un mercado bien regulado en el que los precios bajan cuando la oferta excede de la demanda solvente. Así, si hubiera solicitantes que no pudieran optar a ninguna vivienda con un alquiler no superior a su coste asumible F del alquiler de la misma, se procedería a rebajar la catalogación de tantas viviendas como fuera necesario, escogiéndolas de modo que se hiciera mínimo el coste estimado E de transporte entre las viviendas en cuestión y los eventuales puestos de trabajo predeterminados de dichos solicitantes, es decir, de modo que su ubicación fuera próxima al correspondiente puesto de trabajo, minimizando así los costes globales de transporte.
Señalemos que, en tanto que los solicitantes sin un puesto de trabajo predeterminado tendrían un coste estimado de transporte E=0, podrían optar a cualquier vivienda cuyo alquiler no fuera superior al coste estimado D de vivienda de dichos solicitantes. Por tanto, solamente sería necesario rebajar la catalogación de viviendas para ellos cuando se hubieran agotado todas las viviendas de catalogación inferior. En tal caso no se podría recurrir al coste estimado E de transporte para escogerlas, y deberían utilizarse otros criterios, como el arraigo familiar o las tareas socialmente necesarias que pudieran realizar en una zona determinada.
Garantizar unos ingresos mínimos
Para que todo lo anterior sea viable es necesario garantizar unos ingresos mínimos. En caso contrario, si los ingresos mínimos fueran A=0, incluso en el caso de que se subviniera públicamente a cubrir las necesidades independientes de la vivienda (y por tanto B=0), la cantidad que podría dedicarse a sufragar la vivienda sería D=0, es decir, habría que garantizar la gratuidad de la vivienda para quienes no tuvieran ingresos. Esta es también una opción posible, pero que no resulta compatible con el modelo aquí propuesto de alquiler bajo gestión pública con un efecto reactivador de la economía.
La opción alternativa es que los poderes públicos garanticen unos ingresos mínimos que permitan subvenir a las necesidades, incluyendo el pago de la vivienda. Tal como se explicaba en el coste asumible de la vivienda, el establecimiento de dichos ingresos mínimos condiciona el alquiler mínimo de las viviendas (por ejemplo, 300€ de alquiler con unos ingresos mínimos de 1000€, o 150€ de alquiler con unos ingresos mínimos de 800€).
La propuesta sería establecer un
de modo que, siendoPara que todo lo anterior sea viable es necesario garantizar unos ingresos mínimos. En caso contrario, si los ingresos mínimos fueran A=0, incluso en el caso de que se subviniera públicamente a cubrir las necesidades independientes de la vivienda (y por tanto B=0), la cantidad que podría dedicarse a sufragar la vivienda sería D=0, es decir, habría que garantizar la gratuidad de la vivienda para quienes no tuvieran ingresos. Esta es también una opción posible, pero que no resulta compatible con el modelo aquí propuesto de alquiler bajo gestión pública con un efecto reactivador de la economía.
La opción alternativa es que los poderes públicos garanticen unos ingresos mínimos que permitan subvenir a las necesidades, incluyendo el pago de la vivienda. Tal como se explicaba en el coste asumible de la vivienda, el establecimiento de dichos ingresos mínimos condiciona el alquiler mínimo de las viviendas (por ejemplo, 300€ de alquiler con unos ingresos mínimos de 1000€, o 150€ de alquiler con unos ingresos mínimos de 800€).
La propuesta sería establecer un
G. = salario social
para quien no tuviera otros ingresos, en principio equiparable al
salario mínimo interprofesional neto. Dicho salario social no tendría
un carácter de "beneficiencia", sino que estaría sujeto a la
contraprestación de la realización de actividades de interés
comunitario o de formación para la adquisición de capacidades
profesionales socialmente necesarias. El conjunto de dichas actividades
supondría un tiempo de dedicación equivalente al de la jornada laboral
máxima ordinaria legalmente regulada (por ejemplo, de 35 horas a la
semana). El coste del alquiler se establecería enH. = (G-B)/(1+C)
Recordemos que es este caso se estimaría un coste de transporte E=0, en tanto que se asegure la proximidad de las actividades a realizar y la ubicación de la vivienda concedida. El coste H del alquiler podría abonarse directamente por los poderes públicos a la entidad propietaria de la vivienda, previniendo así posibles impagos del mismo, de modo que la cantidad entregada en metálico sería
Recordemos que es este caso se estimaría un coste de transporte E=0, en tanto que se asegure la proximidad de las actividades a realizar y la ubicación de la vivienda concedida. El coste H del alquiler podría abonarse directamente por los poderes públicos a la entidad propietaria de la vivienda, previniendo así posibles impagos del mismo, de modo que la cantidad entregada en metálico sería
I. = G-H
Alternativamente, y de forma subsidiaria en caso de impago de las mismas, podría establecerse también el pago directo de las necesidades vinculadas a la vivienda (luz, agua...) para evitar la interrupción de su suministro, en cuyo caso la cantidad entregada en metálico sería
Alternativamente, y de forma subsidiaria en caso de impago de las mismas, podría establecerse también el pago directo de las necesidades vinculadas a la vivienda (luz, agua...) para evitar la interrupción de su suministro, en cuyo caso la cantidad entregada en metálico sería
I. = G-H(1+C) = B
Naturalmente, en caso de incumplimiento de las actividades de contraprestación del salario social, se dejaría de abonar éste, y en su caso se procedería al desahucio de la vivienda concedida (a menos, naturalmente, que el abandono de dichas actividades se produjera por la incorporación a un puesto de trabajo en el mercado laboral). En este caso, la satisfacción de las necesidades de alojamiento, como las de manutención u otras, se situaría en el marco de la beneficiencia o del sistema sanitario en caso de incapacidad psicológica de trabajar o estudiar, en albergues, residencias o centros hospitalarios en condiciones estrictamente controladas. Ésta, naturalmente, es una situación indeseable a la que habría que recurrir únicamente en última instancia para la preservación de la vida. El sistema de contraprestaciones vinculadas al salario social debe permitir que, salvo casos patológicos, todo el mundo pueda realizar actividades socialmente útiles, adaptando éstas a las capacidades de cada persona o alternativamente proporcionando una formación adecuada.
Debe entenderse que el sistema de salario social correspondería a personas en edad laboral, en tanto que complementariamente habría que asegurar una pensión mínima por una cantidad equivalente a las personas en edad de jubilación.
Naturalmente, en caso de incumplimiento de las actividades de contraprestación del salario social, se dejaría de abonar éste, y en su caso se procedería al desahucio de la vivienda concedida (a menos, naturalmente, que el abandono de dichas actividades se produjera por la incorporación a un puesto de trabajo en el mercado laboral). En este caso, la satisfacción de las necesidades de alojamiento, como las de manutención u otras, se situaría en el marco de la beneficiencia o del sistema sanitario en caso de incapacidad psicológica de trabajar o estudiar, en albergues, residencias o centros hospitalarios en condiciones estrictamente controladas. Ésta, naturalmente, es una situación indeseable a la que habría que recurrir únicamente en última instancia para la preservación de la vida. El sistema de contraprestaciones vinculadas al salario social debe permitir que, salvo casos patológicos, todo el mundo pueda realizar actividades socialmente útiles, adaptando éstas a las capacidades de cada persona o alternativamente proporcionando una formación adecuada.
Debe entenderse que el sistema de salario social correspondería a personas en edad laboral, en tanto que complementariamente habría que asegurar una pensión mínima por una cantidad equivalente a las personas en edad de jubilación.
La financiación pública del
salario social
Señalemos que en el modelo
propuesto
para garantizar el derecho a la vivienda el único gasto público directo
es el correspondiente al abono del salario social, dado que en éste se
incluye el coste del alquiler. Suponiendo
J. = número de personas
perceptoras del salario social
el gasto público necesario
será
K. = J·G
Por ejemplo, si (tal como
se estima
actualmente) hay un millón de personas en España sin ninguna fuente de
ingresos, y se fijara el salario social en G=1000€ mensuales, el gasto público
necesario sería de K=1000 millones de euros mensuales.
Si se opta por impulsar un fuerte sector público productivo, dicho gasto público, junto a otros gastos sociales, podría financiarse con los beneficios de dicho sector público. Para ello no bastaría con nacionalizar sectores estratégicos como la energía o las comunicaciones, no tanto para obtener beneficios como para garantizar su suministro a precios asequibles a la ciudadanía y a las empresas, sino que se requeriría hacer descansar en buena medida los presupuestos del Estado sobre los beneficios de las empresas públicas, más que sobre los impuestos, siguiendo así una vía socialista como la de Venezuela, donde se utilizan los beneficios del petróleo para financiar gastos sociales.
Si por el contrario se opta por mantenerse, aunque sea temporalmente, en el marco de un sistema económico capitalista, los gastos sociales deberán financiarse mediante impuestos. Y para cubrir el gasto correspondiente al salario social podría establecerse un impuesto especial fuertemente progresivo a las personas con ingresos elevados. Para ello habría que sumar todos los ingresos de cada persona, y añadir un porcentaje (calculado por ejemplo a partir del Euríbor) de su patrimonio inactivo, es decir aquél que no genera renta directamente pero supone una acumulación de anteriores ingresos.
A tal efecto habría que decidir la cantidad
Si se opta por impulsar un fuerte sector público productivo, dicho gasto público, junto a otros gastos sociales, podría financiarse con los beneficios de dicho sector público. Para ello no bastaría con nacionalizar sectores estratégicos como la energía o las comunicaciones, no tanto para obtener beneficios como para garantizar su suministro a precios asequibles a la ciudadanía y a las empresas, sino que se requeriría hacer descansar en buena medida los presupuestos del Estado sobre los beneficios de las empresas públicas, más que sobre los impuestos, siguiendo así una vía socialista como la de Venezuela, donde se utilizan los beneficios del petróleo para financiar gastos sociales.
Si por el contrario se opta por mantenerse, aunque sea temporalmente, en el marco de un sistema económico capitalista, los gastos sociales deberán financiarse mediante impuestos. Y para cubrir el gasto correspondiente al salario social podría establecerse un impuesto especial fuertemente progresivo a las personas con ingresos elevados. Para ello habría que sumar todos los ingresos de cada persona, y añadir un porcentaje (calculado por ejemplo a partir del Euríbor) de su patrimonio inactivo, es decir aquél que no genera renta directamente pero supone una acumulación de anteriores ingresos.
A tal efecto habría que decidir la cantidad
L.= ingreso mínimo a partir del cual aplicar el impuesto adicional
M. = ingreso neto después
de deducir los otros impuestos
se calcularía
N. = (M-L)/L
fijándose una cuota
diferencial
P. = (exp(N)-Q)/(exp(N)+Q)
de modo que con
R(N). = integral de P
desde
0 a N = 2·ln((exp(N)+Q)/(1+Q)) - N
(que naturalmente vale cero
si N=0, es decir, si M=L) el monto del impuesto adicional fuera
S(M).= R·L
De este modo, el ingreso
neto resultante
sería
El parámetro Q deberá fijarse de modo que la recaudación total cubriera
el gasto público total K necesario para pagar el salario
social.
De este modo, si la distribución de los ingresos M viene dada por una función
T(M). = M-S =
L·[1+2·ln((1+Q)·exp(N)/(exp(N)+Q))]
La figura
representa gráficamente el cálculo del impuesto adicional en el caso
particular de Q=1 y L=renta media (estos valores no estaban pensados
para este problema, sino para la devolución de un préstamo-renta), de
modo que el área más oscura correspondería al valor de R(N) con N=3
(para M=4L), y el área más clara al ingreso neto relativo, T/L.
La figura
De este modo, si la distribución de los ingresos M viene dada por una función
U(M). = número de
personas con ingresos M
deberá cumplirse
K = sumatorio de
U(M)·S(M) desde L a infinito
Supongamos, por ejemplo, que tomamos L=5000€ mensuales y que la distribución de los ingresos M superiores L, calculados por tramos de un euro, es U(M)=1'5·1013/M3 , lo que supondría un número total de 300000 personas con ingresos M superiores a L (para hacer los cálculos podemos aproximar el sumatorio por la integral, de modo que obtendríamos 300000 al integrar U(M) entre 5000 e infinito). De modo que, suponiendo K=109=1000 millones de euros, debería cumplirse que la integral de
Supongamos, por ejemplo, que tomamos L=5000€ mensuales y que la distribución de los ingresos M superiores L, calculados por tramos de un euro, es U(M)=1'5·1013/M3 , lo que supondría un número total de 300000 personas con ingresos M superiores a L (para hacer los cálculos podemos aproximar el sumatorio por la integral, de modo que obtendríamos 300000 al integrar U(M) entre 5000 e infinito). De modo que, suponiendo K=109=1000 millones de euros, debería cumplirse que la integral de
U(M)·S(M) = U(M)·L·R(N) =
U(M)·L·R((M-L)/L) = U(M)·L·[2·ln((exp((M-L)/L)+Q)/(1+Q))
- (M-L)/L] =
= 1'5·1013/M3·5000·[2·ln((exp((M-5000)/5000)+Q)/(1+Q)) - (M-5000)/5000] entre 5000 e infinito valga 109.
= 1'5·1013/M3·5000·[2·ln((exp((M-5000)/5000)+Q)/(1+Q)) - (M-5000)/5000] entre 5000 e infinito valga 109.
A través de un proceso
iterativo podemos
encontrar que ello ocurre cuando Q=0'56831, a lo que correspondería un
impuesto adicional
S(M) =
100000·ln((exp((M-5000)/5000)+0'56831)/1'56831) - M - 5000
y el ingreso neto
resultante sería
T(M) =
5000·[1+2·ln(1'56831·exp(N)/(exp(N)+0'56831)] con
N=(M-5000)/5000
En estas condiciones el
ingreso neto resultante máximo mensual sería
V. = lim (M tiende a infinito) T(M)
= 5000·[1+2·ln(1'56831)] = 9500€
En general, sería
En general, sería
T(M) < V =
L·[1+2·ln(1+Q)]
Naturalmente, y dado que el impuesto adicional S(M) debe ser menor o igual que M-L, la condición necesaria y suficiente para que exista un valor de Q que permita cubrir el gasto total K del salario social es que el sumatorio de U(M)·(M-L) para M entre L e infinito sea mayor o igual que K. En caso de que fuera igual debería ser Q=0, con lo que S(M)=M-L y V=L, es decir, el impuesto adicional sería del 100% del exceso sobre el mínimo exento L.
Naturalmente, el valor de Q debería recalcularse periódicamente a partir de la distribución U(M) de ingresos elevados y del número J de personas receptoras del salario social: Q será mayor (con lo que el impuesto adicional será menor) en la medida en que haya más personas con ingresos superiores a L y menos personas J con necesidad de recibir el salario social.
Señalemos además que si Q>1 el impuesto adicional sólo se aplicaría a quienes tuvieran un ingreso neto después de deducir los otros impuestos mayor que
Naturalmente, y dado que el impuesto adicional S(M) debe ser menor o igual que M-L, la condición necesaria y suficiente para que exista un valor de Q que permita cubrir el gasto total K del salario social es que el sumatorio de U(M)·(M-L) para M entre L e infinito sea mayor o igual que K. En caso de que fuera igual debería ser Q=0, con lo que S(M)=M-L y V=L, es decir, el impuesto adicional sería del 100% del exceso sobre el mínimo exento L.
Naturalmente, el valor de Q debería recalcularse periódicamente a partir de la distribución U(M) de ingresos elevados y del número J de personas receptoras del salario social: Q será mayor (con lo que el impuesto adicional será menor) en la medida en que haya más personas con ingresos superiores a L y menos personas J con necesidad de recibir el salario social.
Señalemos además que si Q>1 el impuesto adicional sólo se aplicaría a quienes tuvieran un ingreso neto después de deducir los otros impuestos mayor que
W. = L·(1+2·ln(Q))
dado que para ingresos M comprendidos
entre L y W daría S(M)<0 . Por tanto, en tal caso la condición para
determinar Q a partir de K debería sustituirse por
K = sumatorio de
U(M)·S(M) desde W a infinito
De modo que por debajo del valor de K
correspondiente a Q=1, una ulterior disminución de K no sólo aumentaría
el ingreso neto resultante máximo V, sino también el ingreso mínimo W a partir del cual se aplicaría el impuesto adicional.
La figura
La figura
representa la distribución del impuesto adicional total U(M)·S(M), en función de los ingresos M,
para distintas cantidades J de personas receptoras del salario social y
los correspondientes valores de Q en las condiciones del ejemplo
utilizado, con un salario social G=1000€, L=5000€ y una distribución de los ingresos superiores U(M)=1'5·1013/M3
. Se indica también en cada caso el ingreso neto resultante máximo V.
El área debajo de cada curva es el coste total del salario social,
K=1000·J .
Condicionamientos externos
Para que sea viable el procedimiento descrito para la financiación pública del salario social, garantizando así la universalidad del derecho a la vivienda, es necesario combatir el fraude fiscal, incluyendo el que puede ampararse en la ocultación de los ingresos en el extranjero. Para ello sería imprescindible la puesta en práctica efectiva de algunas de las medidas apuntadas en la última reunión del G-20, como la transparencia bancaria y la eliminación de los paraísos fiscales, más allá de simples declaraciones de intenciones.
Si ello no ocurriera, habría que pasar a la opción alternativa anteriormente apuntada, asentando la financiación pública de los gastos sociales en el desarrollo de un sector público productivo.
Para que sea viable el procedimiento descrito para la financiación pública del salario social, garantizando así la universalidad del derecho a la vivienda, es necesario combatir el fraude fiscal, incluyendo el que puede ampararse en la ocultación de los ingresos en el extranjero. Para ello sería imprescindible la puesta en práctica efectiva de algunas de las medidas apuntadas en la última reunión del G-20, como la transparencia bancaria y la eliminación de los paraísos fiscales, más allá de simples declaraciones de intenciones.
Si ello no ocurriera, habría que pasar a la opción alternativa anteriormente apuntada, asentando la financiación pública de los gastos sociales en el desarrollo de un sector público productivo.
Consecuencias previsibles
Si el modelo anteriormente descrito se pone en práctica, su aplicación conduciría directamente al objetivo previsto, la garantía del derecho a la vivienda. Pero conviene analizar también las posibles consecuencias indirectas a corto y medio plazo.
Al vincular el ingreso neto máximo V y en su caso el ingreso mínimo W para la aplicación del impuesto adicional, a través del cálculo de Q, con el número de personas J con necesidad de recibir el salario social, quienes deseen alcanzar un ingreso neto superior estarían interesados en disminuir el número de personas que pierdan su puesto de trabajo y agoten su eventual indemnización y su pensión. Quizás ello frenaría la querencia de las organizaciones empresariales por el despido libre y la disminución de las indemnizaciones por despido, estimulando así la contratación y desincentivando los despidos.
Asimismo, al aplicarse el Euríbor para deducir el impuesto adicional sobre el patrimonio quizá las organizaciones bancarias se vieran estimuladas a disminuirlo, contribuyendo a la disminución de las deudas hipotecarias.
Por otra parte, el establecimiento de un salario social evitaría la depresión del consumo por parte de las personas sin ingresos, y al rentabilizar las viviendas actualmente deshabitadas se estimularía la reactivación económica.
Todo ello permite estimar que el modelo propuesto sería sostenible, contribuyendo favorablemente a la superación de la crisis económica y a la disminución del desempleo.
Si el modelo anteriormente descrito se pone en práctica, su aplicación conduciría directamente al objetivo previsto, la garantía del derecho a la vivienda. Pero conviene analizar también las posibles consecuencias indirectas a corto y medio plazo.
Al vincular el ingreso neto máximo V y en su caso el ingreso mínimo W para la aplicación del impuesto adicional, a través del cálculo de Q, con el número de personas J con necesidad de recibir el salario social, quienes deseen alcanzar un ingreso neto superior estarían interesados en disminuir el número de personas que pierdan su puesto de trabajo y agoten su eventual indemnización y su pensión. Quizás ello frenaría la querencia de las organizaciones empresariales por el despido libre y la disminución de las indemnizaciones por despido, estimulando así la contratación y desincentivando los despidos.
Asimismo, al aplicarse el Euríbor para deducir el impuesto adicional sobre el patrimonio quizá las organizaciones bancarias se vieran estimuladas a disminuirlo, contribuyendo a la disminución de las deudas hipotecarias.
Por otra parte, el establecimiento de un salario social evitaría la depresión del consumo por parte de las personas sin ingresos, y al rentabilizar las viviendas actualmente deshabitadas se estimularía la reactivación económica.
Todo ello permite estimar que el modelo propuesto sería sostenible, contribuyendo favorablemente a la superación de la crisis económica y a la disminución del desempleo.