En
las actuales circunstancias no parece razonable pretender una solución
en la que todos ganen, por lo que deberíamos conformarnos con una
solución que minimice las pérdidas de las distintas partes.
Para
ello habría que regular debidamente las condiciones en que puede darse
la ejecución de las hipotecas fallidas, y en segundo lugar dar a los
bancos la opción de optar entre dicha ejecución o renegociar el pago de
las mismas.
En primer lugar, habría que establecer que la
ejecución de una hipoteca cancele la deuda correspondiente. Si de
alguna manera el establecimiento de una hipoteca supone una apuesta por
ambas partes, quien la solicita y quien la concede, si las
circunstancias económicas de los hipotecados les impiden seguir pagando
las cuotas y la desvalorización de la vivienda lleva a que su valor
tasado sea inferior a la deuda pendiente, la ejecución de la
hipoteca debe implicar que ambas parten pierdan: el
hipotecado la
propiedad de la vivienda, y el prestatario el resto de la deuda. Por
otra parte, si se trata del domicilio habitual y no de una segunda
vivienda, habría que garantizar que el hipotecado pueda seguir
ocupándolo durante un período de tiempo adecuado (por ejemplo, de un
año) desde la ejecución de la hipoteca hasta que los poderes públicos
puedan proporcionarle en su caso una vivienda alternativa. Durante ese
período, el hipotecado debería pagar un alquiler igual al
coste asumible D de la vivienda en función de sus ingresos.
En
caso de que el banco o entidad prestataria quisiera evitar dichas
condiciones para la ejecución de la hipoteca, debería renegociarla a su
costa, con una cuota no superior al coste asumible D de la vivienda en
función de los ingresos de los hipotecados, hasta la cancelación de la
misma. En caso de que una ulterior disminución de los ingresos de los
hipotecados hiciera también inasumible dicha cuota, la entidad
prestataria podría optar de nuevo entre la ejecución de la hipoteca en
las condiciones anteriormente indicadas o una nueva renegociación
adaptando de nuevo la cuota al coste asumible D en función de los
nuevos ingresos.
Al mismo tiempo, para las futuras hipotecas
habría que regular sus condiciones para evitar que devengan en
fallidas. Se han hecho propuestas de limitar las cuotas por un
porcentaje fijo de los ingresos y fijar también de modo general un
período de tiempo máximo para su amortización. Pero ello no parece
razonable por los mismos motivos aducidos en relación al coste asumible
de la vivienda. Se trataría, por el contrario, de establecer que la
cuota no fuera superior a dicho coste asumible D en función de los
ingresos de los hipotecados, práctica por otra parte normal en bancos
solventes que no concedan hipotecas "subprime" o basura. Por lo que se
refiere al tiempo de amortización, parece razonable que éste no
supere el tiempo pendiente hasta la edad de jubilación obligatoria, a
no ser que se garantice que las pensiones de jubilación no sean
inferiores a los ingresos previamente percibidos, en cuyo caso la
referencia podría ser la esperanza de vida. En todo caso, habría que
establecer que la defunción conllevara la anulación de la deuda
pendiente, salvo en caso de suicidio doloso, que la causa de la muerte
conllevara una indemnización que permitiera el pago de la misma, o la
existencia de otras propiedades cuyo valor pudiera compensarla.
Asimismo, y para que las proyecciones fueran fiables, habría que
establecer que el interés con el que se calcula el tiempo de
amortización de una hipoteca no pudiera sufrir un incremento superior
al del coste de la vida.
Es
claro que esta regulación dificultaría en determinados casos la
concesión de hipotecas para acceder a la propiedad de una vivienda, por
lo que debería acompañarse de una actuación de los poderes públicos
para facilitar el acceso a la vivienda en régimen de alquiler.
Alquilar bajo gestión pública
Se han hecho propuestas para la adquisición con fondos públicos de las
viviendas invendibles. Pero no parece razonable incrementar el déficit
público para garantizar beneficios a quienes impulsando la burbuja
inmobiliaria han obtenido beneficios desmesurados y sido detonantes de
la crisis. Otra opción es que los poderes públicos asuman la gestión de
dichas viviendas, sin alteración de su propiedad, poniéndolas en
alquiler a precios asequibles y entregando a sus propietarios el
importe del alquiler (descontando, en su caso, gastos de gestión). Ello
permitiría por un lado atender a las necesidades sociales de vivienda y
por otro lado proporcionar a las empresas inmobiliarias, o en su caso a
las entidades bancarias propietarias de las viviendas, unos ingresos
que faciliten su actividad, respectivamente inmobiliaria o financiera,
aunque dichos ingresos sean inferiores a sus expectativas previas en el
contexto del boom inmobiliario. Y todo ello sin coste para el erario
público.
En caso de que se optara por la expropiación de viviendas para pasarlas
a propiedad pública, su indemnización debería abonarse también con el
importe obtenido de su alquiler, hasta cubrir su valor tasado en el
momento de la expropiación.
En todo caso, debería regularse la intervención pública forzosa de las
viviendas que hubieran permanecido deshabitadas durante un año,
excluyendo así las que tuvieran una ocupación estacional, bien como
segunda residencia de sus propietarios, bien en alquiler durante
períodos de vacaciones.
En el caso de viviendas transferidas a entidades bancarias por
ejecución de hipoteca, dichas entidades podrían optar por solicitar la
intervención
pública una vez transcurrido una vez transcurrido el período adicional
garantizado de ocupación por el hipotecado. En caso contrario, pasarían
a intervención forzosa al año de estar deshabitadas. Naturalmente, en
caso de prorrogarse el alquiler al anterior hipotecado no procedería la
intervención.
El alquiler de las viviendas bajo gestión pública debería regularse de
forma precisa.
En primer lugar, deberían catalogarse dichas viviendas en una escala de
alquileres.
En segundo lugar, debería calcularse el coste asumible F del alquiler
de una vivienda por quienes tuvieran un puesto de trabajo
predeterminado, que sería su coste asumible
D de vivienda menos
- = coste estimado del transporte mensual entre la
vivienda y el puesto de trabajo
- = D - E
|
En ausencia de un puesto de trabajo predeterminado sería E=0, y por
tanto F=D . En todo caso, únicamente podría optarse al alquiler de una
vivienda en caso de que el importe del mismo no fuera superior al del
coste asumible F del alquiler en función de los ingresos y en su caso
el puesto de trabajo.
En tercer lugar, tendría preferencia en su caso el anterior hipotecado
que estuviera ocupando la vivienda, siempre que su alquiler catalogado
no fuera superior a su coste asumible F del alquiler. En tal caso, se
estipularía el alquiler por una cantidad igual a dicho coste F. Ahora
bien, si el alquiler catalogado fuera inferior, tendría opción a la
recompra de la vivienda, recuperando su propiedad sin cargos en el
momento en amortizara el resto de su valor, tasado en el momento en que
adopte dicha opción, con una tasa de interés igual al incremento del
coste de la vida, con el fin de que la entidad bancaria propietaria de
la vivienda, aunque no se lucre por ella, no tenga nuevas pérdidas por
la misma.
En su defecto, y entre quienes pudieran optar a ella, tendrían
preferencia para el alquiler de una vivienda aquéllos cuyo coste
estimado D de vivienda estuviera dentro de una franja inferior de la
escala de alquileres, dado que quienes tuvieran ingresos superiores
podrían tener la posibilidad de optar a una vivienda con un alquiler
superior. Y dentro de la misma franja, deberían tener preferencia
quienes tuvieran un menor coste estimado E de transporte entre dicha
vivienda y su eventual puesto de trabajo, a fin de minimizar los costes
globales de transporte con sus consiguientes efectos nocivos para el
medio ambiente.
En cuarto lugar, y para garantizar que todo solicitante sin hogar pueda
acceder a una vivienda en tanto haya viviendas disponibles, el sistema
debe funcionar a medio plazo a modo de una subasta inversa, como
corresponde a un mercado bien regulado en el que los precios bajan
cuando la oferta excede de la demanda solvente. Así, si hubiera
solicitantes que no pudieran optar a ninguna vivienda con un alquiler
no superior a su coste asumible F del alquiler de la misma, se
procedería a rebajar la catalogación de tantas viviendas como fuera
necesario, escogiéndolas de modo que se hiciera mínimo el coste
estimado E de transporte entre las viviendas en cuestión y los
eventuales puestos de trabajo predeterminados de dichos solicitantes,
es decir, de modo que su ubicación fuera próxima al correspondiente
puesto de trabajo, minimizando así los costes globales de transporte.
Señalemos que, en tanto que los solicitantes sin un puesto de trabajo
predeterminado tendrían un coste estimado de transporte E=0, podrían
optar a cualquier vivienda cuyo alquiler no fuera superior al coste
estimado D de vivienda de dichos solicitantes. Por tanto, solamente
sería necesario rebajar la catalogación de viviendas para ellos cuando
se hubieran agotado todas las viviendas de catalogación inferior. En
tal caso no se podría recurrir al coste estimado E de transporte para
escogerlas, y deberían utilizarse otros criterios, como el arraigo
familiar o las tareas socialmente necesarias que pudieran realizar en
una zona determinada.
Garantizar unos ingresos mínimos
Para que todo lo anterior sea viable es necesario garantizar unos
ingresos mínimos. En caso contrario, si los ingresos mínimos fueran
A=0, incluso en el caso de que se subviniera públicamente a cubrir las
necesidades independientes de la vivienda (y por tanto B=0), la
cantidad que podría dedicarse a sufragar la vivienda sería D=0, es
decir, habría que garantizar la gratuidad de la vivienda para quienes
no tuvieran ingresos. Esta es también una opción posible, pero que no
resulta compatible con el modelo aquí propuesto de alquiler bajo
gestión pública con un efecto reactivador de la economía.
La opción alternativa es que los poderes públicos garanticen unos
ingresos mínimos que permitan subvenir a las necesidades, incluyendo el
pago de la vivienda. Tal como se explicaba en el coste asumible de la
vivienda, el establecimiento de dichos ingresos mínimos condiciona el
alquiler mínimo de las viviendas (por ejemplo, 300€ de alquiler con
unos ingresos mínimos de 1000€, o 150€ de alquiler con unos ingresos
mínimos de 800€).
La propuesta sería establecer un
G. = salario social
para quien no tuviera otros ingresos, en principio equiparable al
salario mínimo interprofesional neto. Dicho salario social no tendría
un carácter de "beneficiencia", sino que estaría sujeto a la
contraprestación de la realización de actividades de interés
comunitario o de formación para la adquisición de capacidades
profesionales socialmente necesarias. El conjunto de dichas actividades
supondría un tiempo de dedicación equivalente al de la jornada laboral
máxima ordinaria legalmente regulada (por ejemplo, de 35 horas a la
semana). El coste del alquiler se establecería en
H. = (G-B)/(1+C)
Recordemos que es este caso se estimaría un coste de transporte E=0, en
tanto que se asegure la proximidad de las actividades a realizar y la
ubicación de la vivienda concedida. El coste H del alquiler podría
abonarse directamente por los poderes públicos a la entidad propietaria
de la vivienda, previniendo así posibles impagos del mismo, de modo que
la cantidad entregada en metálico sería
I. = G-H
Alternativamente, y de forma subsidiaria en caso de impago de las
mismas, podría establecerse también el pago directo de las necesidades
vinculadas a la vivienda (luz, agua...) para evitar la interrupción de
su suministro, en cuyo caso la cantidad entregada en
metálico sería
I. = G-H(1+C) = B
Naturalmente, en caso de incumplimiento de las actividades de
contraprestación del salario social, se dejaría de abonar éste, y en su
caso se procedería al desahucio de la vivienda concedida (a menos,
naturalmente, que el abandono de dichas actividades se produjera por la
incorporación a un puesto de trabajo en el mercado laboral). En este
caso, la satisfacción de las necesidades de alojamiento, como las de
manutención u otras, se situaría en el marco de la beneficiencia o del
sistema sanitario en caso de incapacidad psicológica de trabajar o
estudiar, en albergues, residencias o centros hospitalarios en
condiciones estrictamente controladas. Ésta, naturalmente, es una
situación indeseable a la que habría que recurrir únicamente en última
instancia para la preservación de la vida. El sistema de
contraprestaciones vinculadas al salario social debe permitir que,
salvo casos patológicos, todo el mundo pueda realizar actividades
socialmente útiles, adaptando éstas a las capacidades de cada persona o
alternativamente proporcionando una formación adecuada.
Debe entenderse que el sistema de salario social correspondería a
personas en edad laboral, en tanto que complementariamente habría que
asegurar una pensión mínima por una cantidad equivalente a las personas
en edad de jubilación.
La financiación pública del
salario social
Señalemos que en el modelo
propuesto
para garantizar el derecho a la vivienda el único gasto público directo
es el correspondiente al abono del salario social, dado que en éste se
incluye el coste del alquiler. Suponiendo
J. = número de personas
perceptoras del salario social
el gasto público necesario
será
K. = J·G
Por ejemplo, si (tal como
se estima
actualmente) hay un millón de personas en España sin ninguna fuente de
ingresos, y se fijara el salario social en G=1000€ mensuales, el gasto público
necesario sería de K=1000 millones de euros mensuales.
Si se opta por impulsar un fuerte sector público productivo, dicho
gasto público, junto a otros gastos sociales, podría financiarse con
los beneficios de dicho sector público. Para ello no bastaría con
nacionalizar sectores estratégicos como la energía o las
comunicaciones, no tanto para obtener beneficios como para garantizar
su suministro a precios asequibles a la ciudadanía y a las empresas,
sino que se requeriría hacer descansar en buena medida los presupuestos
del Estado sobre los beneficios de las empresas públicas, más que sobre
los impuestos, siguiendo así una vía socialista como la de Venezuela,
donde se utilizan los beneficios del petróleo para financiar gastos
sociales.
Si por el contrario se opta por mantenerse, aunque sea temporalmente,
en el marco de un sistema económico capitalista, los gastos
sociales deberán financiarse mediante impuestos. Y para cubrir el gasto
correspondiente al salario social podría establecerse un impuesto
especial fuertemente progresivo a las
personas con ingresos elevados. Para ello habría que sumar todos los
ingresos de cada persona, y añadir un porcentaje (calculado por ejemplo
a partir del Euríbor) de su patrimonio inactivo, es decir aquél que no
genera renta directamente pero supone una acumulación de anteriores
ingresos.
A tal efecto habría que decidir la cantidad
L.= ingreso mínimo a partir del cual aplicar el impuesto adicional
de modo que, siendo
M. = ingreso neto después
de deducir los otros impuestos
se calcularía
N. = (M-L)/L
fijándose una cuota
diferencial
P. = (exp(N)-Q)/(exp(N)+Q)
de modo que con
R(N). = integral de P
desde
0 a N = 2·ln((exp(N)+Q)/(1+Q)) - N
(que naturalmente vale cero
si N=0, es decir, si M=L) el monto del impuesto adicional fuera
De este modo, el ingreso
neto resultante
sería
T(M). = M-S =
L·[1+2·ln((1+Q)·exp(N)/(exp(N)+Q))]
La figura
representa gráficamente el cálculo del impuesto adicional en el caso
particular de Q=1 y L=renta media (estos valores no estaban pensados
para este problema, sino para la devolución de un préstamo-renta), de
modo que el área más oscura correspondería al valor de R(N) con N=3
(para M=4L), y el área más clara al ingreso neto relativo, T/L.
El parámetro Q deberá fijarse de modo que la recaudación total cubriera
el gasto público total K necesario para pagar el salario
social.
De este modo, si la distribución de los ingresos M viene dada por una
función
U(M). = número de
personas con ingresos M
deberá cumplirse
K = sumatorio de
U(M)·S(M) desde L a infinito
Supongamos, por ejemplo, que tomamos L=5000€ mensuales y que la
distribución de
los ingresos M superiores L, calculados por tramos de un euro, es
U(M)=1'5·10
13/M
3 , lo que
supondría un número total de 300000 personas con ingresos M superiores
a L (para hacer los cálculos podemos aproximar el sumatorio por la
integral, de modo que obtendríamos 300000 al integrar U(M)
entre 5000 e infinito). De modo que, suponiendo K=10
9=1000
millones de euros, debería cumplirse que la integral de
U(M)·S(M) = U(M)·L·R(N) =
U(M)·L·R((M-L)/L) = U(M)·L·[2·ln((exp((M-L)/L)+Q)/(1+Q))
- (M-L)/L] =
= 1'5·1013/M3·5000·[2·ln((exp((M-5000)/5000)+Q)/(1+Q))
- (M-5000)/5000] entre 5000 e infinito valga 109.
A través de un proceso
iterativo podemos
encontrar que ello ocurre cuando Q=0'56831, a lo que correspondería un
impuesto adicional
S(M) =
100000·ln((exp((M-5000)/5000)+0'56831)/1'56831) - M - 5000
y el ingreso neto
resultante sería
T(M) =
5000·[1+2·ln(1'56831·exp(N)/(exp(N)+0'56831)] con
N=(M-5000)/5000
En estas condiciones el
ingreso neto resultante máximo mensual sería
V. = lim
(M tiende a infinito) T(M)
= 5000·[1+2·ln(1'56831)] = 9500€
En general, sería
T(M) < V =
L·[1+2·ln(1+Q)]
Naturalmente, y dado que el impuesto adicional S(M) debe ser menor o
igual que M-L, la condición necesaria y suficiente para que exista un
valor de Q que permita cubrir el gasto total K del salario social es
que el sumatorio de U(M)·(M-L) para M entre L e infinito sea mayor o
igual que K. En caso de que fuera igual debería ser Q=0, con lo que
S(M)=M-L y V=L, es decir, el impuesto adicional sería del 100% del
exceso sobre el mínimo exento L.
Naturalmente, el valor de Q debería recalcularse periódicamente a
partir de la distribución U(M) de ingresos elevados y del número J de
personas receptoras del salario social: Q será mayor (con lo que el
impuesto adicional será menor) en la medida en que haya más personas
con ingresos superiores a L y menos personas J con necesidad de recibir
el salario social.
Señalemos además que si Q>1 el impuesto adicional sólo se aplicaría
a quienes tuvieran un ingreso neto después de deducir los otros
impuestos mayor que
W. = L·(1+2·ln(Q))
dado que para ingresos M comprendidos
entre L y W daría S(M)<0 . Por tanto, en tal caso la condición para
determinar Q a partir de K debería sustituirse por
K = sumatorio de
U(M)·S(M) desde W a infinito
De modo que por debajo del valor de K
correspondiente a Q=1, una ulterior disminución de K no sólo aumentaría
el ingreso neto resultante máximo V, sino también el ingreso mínimo W a partir del cual se aplicaría el impuesto adicional.
La figura
representa la distribución del impuesto adicional total U(M)·S(M), en función de los ingresos M,
para distintas cantidades J de personas receptoras del salario social y
los correspondientes valores de Q en las condiciones del ejemplo
utilizado, con un salario social G=1000€, L=5000€ y una distribución de los ingresos superiores U(M)=1'5·1013/M3
. Se indica también en cada caso el ingreso neto resultante máximo V.
El área debajo de cada curva es el coste total del salario social,
K=1000·J .
Condicionamientos externos
Para que sea viable el procedimiento descrito para la financiación
pública del salario social, garantizando así la universalidad del
derecho a la vivienda, es necesario combatir el fraude fiscal,
incluyendo el que puede ampararse en la ocultación de los ingresos en
el extranjero. Para ello sería imprescindible la puesta en práctica
efectiva de algunas de las medidas apuntadas en la última reunión del
G-20, como la transparencia bancaria y la eliminación de los paraísos
fiscales, más allá de simples declaraciones de intenciones.
Si ello no ocurriera, habría que pasar a la opción alternativa
anteriormente apuntada, asentando la financiación pública de los gastos
sociales en el desarrollo de un sector público productivo.
Consecuencias previsibles
Si el modelo anteriormente descrito se pone en práctica, su aplicación
conduciría directamente al objetivo previsto, la garantía del derecho a
la vivienda. Pero conviene analizar también las posibles consecuencias
indirectas a corto y medio plazo.
Al vincular el ingreso neto máximo V y en su caso el ingreso mínimo W
para la aplicación del impuesto adicional, a través del cálculo de Q,
con el número de personas J con necesidad de recibir el salario social,
quienes deseen alcanzar un ingreso neto superior estarían interesados
en disminuir el número de personas que pierdan su puesto de trabajo y
agoten su eventual indemnización y su pensión. Quizás ello frenaría la
querencia de las organizaciones empresariales por el despido libre y la
disminución de las indemnizaciones por despido, estimulando así la
contratación y desincentivando los despidos.
Asimismo, al aplicarse el Euríbor para deducir el impuesto adicional
sobre el patrimonio quizá las organizaciones bancarias se vieran
estimuladas a disminuirlo, contribuyendo a la disminución de las deudas
hipotecarias.
Por otra parte, el establecimiento de un salario social evitaría la
depresión del consumo por parte de las personas sin ingresos, y al
rentabilizar las viviendas actualmente deshabitadas se estimularía la
reactivación económica.
Todo ello permite estimar que el modelo propuesto sería sostenible,
contribuyendo favorablemente a la superación de la crisis económica y a
la disminución del desempleo.