Subject: La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos esta siendo objeto de una profunda reforma en un Proyecto de Le
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Date: Tue, 27 Sep 2005 09:09:35 +0200

El
Proyecto de Ley que reforma la Ley 49/2003 de Arrendamientos
Rústicos

Encarna
Mayán Santos

La
Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos esta siendo objeto
de una profunda reforma en un Proyecto de Ley (621/000024) presentado por el
Gobierno el 18 de marzo del 2005 que actualmente ya se encuentra en la fase de
enmiendas en el Senado  (Texto
remitido por el Congreso al Senado: Cong. Diputados, Serie A, núm. 30 Núm. exp.
121/000030). Conforme al articulo 1 de la Ley Ley 49/2003 Se considerarán
arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden
temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento
agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta. Estos contratos se
rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a
esta ley. Supletoriamente, regirá el Código
Civil
(artículos 1575 a 1579) y, en su defecto, los usos y costumbres que sean
aplicables. Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de
explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las
disposiciones de esta ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en
defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.  Es un arrendamiento de cosas que tiene
por objeto una finca con un destino especifico: que se lleve a cabo en ella un
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal.

Este
Proyecto de Ley, que introduce importantes novedades en la regulación actual,
pretende servir de instrumento de movilización de tierras y recursos agrarios
para posibilitar el aumento de las explotaciones agrarias viables. Sus
principales cambios se producen en los siguiente puntos:

·
Profesionalidad
agraria de los arrendatarios para acceder a ser titulares de un
arrendamiento

·
Se
restablecen los límites a la extensión del arrendamiento de la Ley 83/1980, de
31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, con la única modificación del
aumento de aquellos en el caso de las cooperativas

·
Amplia
el plazo de mínimo de duración de de los 3 anteriores a 5 años

·
Facilita
la realización de obras de accesibilidad en los edificios sitos en la finca que
sirvan de vivienda al arrendatario para atender las necesidades de las personas
con discapacidad y mayores de 70 años

·
Introduce
los mecanismos de tanteo y retracto para que los arrendatarios puedan
incrementar su actividad económica, que habían sido suprimidos por la Ley
49/2003

Profesionalización
agraria de los arrendatarios

La Ley 49/2003 había suprimido el requisito de que para ser arrendatario
o subarrendatario de fincas rusticas se debía ser profesional de la agricultura
porque entonces existía un notable descenso de las explotaciones individuales y
se pretendía reactivarlas. En este nuevo Proyecto de Ley en su exposición de
motivos se argumenta la necesidad de la profesionalización con el fin de
compatibilizar las legislaciones de los Estados con la legislación de la Unión
Europea, refiriéndose también a los nuevos avances tecnológicos que obligan a
una formación y conocimiento de la actividad agraria como un elemento esencial,
cuyos objetivos se cumplen mediante la profesionalización del sector. Así, según
el nuevo articulo 9, es agricultor profesional quien obtenga unos ingresos
brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del
Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real
Decreto Ley 3/2004, de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del
Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya
dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 por
cien de su tiempo de trabajo. Como novedad, podrán ser arrendatarias las
cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación comunitaria de la tierra,
las sociedades agrarias de transformación y las comunidades de
bienes.

Para
ser arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o
laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT), deberán
tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de
la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro
del ámbito rural, siempre que no excedan los límites establecidos en el apartado
6. A estos efectos, se consideran actividades complementarias la participación y
presencia del titular, como consecuencia de elección pública, en Instituciones
de carácter representativo, así como en órganos de representación de carácter
sindical, cooperativo o profesional, siempre que éstos se hallen vinculados al
sector agrario, las de transformación y venta directa de los productos de su
explotación y las relacionadas con la conservación del espacio natural y
protección del medio ambiente, al igual que las turísticas, cinegéticas y
artesanales realizadas en su explotación.

Se mantiene la posibilidad de que el menor cuyas fincas o explotaciones
hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor podrá poner fin al contrato
una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima prevista en
el artículo 12, y lo comunicará al arrendatario en el plazo de seis meses desde
que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que falte un año para que se
cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso, la denuncia del contrato no
surtirá efecto hasta transcurrido un año desde su
realización.

Otra
novedad es que también podrán ser arrendatarias las entidades u organismos de
las Administraciones Públicas que estén facultados, conforme a sus normas
reguladoras, para la explotación de fincas rústicas.

Establece
unos limites por las dimensiones de la finca o explotación. Así, no podrán ser
arrendatarios de fincas rústicas las personas físicas que, por sí o por persona
física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación agraria, o
de varias, cuyas dimensiones y demás características serán fijadas en las
distintas comarcas del país por los órganos competentes de las Comunidades
Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de secano o 50 de
regadío. Cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en régimen
extensivo, el límite máximo será de 1.000 hectáreas. En el caso de las
cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la explotación comunitaria
de la tierra, el límite anterior se multiplicará por el número de miembros que
las compongan. No será de aplicación la limitación a las entidades u organismos
de las Administraciones Públicas que estén facultados conforme a sus normas
reguladoras para la explotación o subarriendo de fincas
rústicas.

Se
mantiene la prohibición de ser arrendatarios las personas y entidades
extranjeras, manteniendo las tres excepciones siguientes:

·
Las
personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los Estados
miembros de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo y de países con los
que exista un convenio internacional que extienda el régimen jurídico previsto
para los ciudadanos de los Estados mencionados.

·
Las
personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, que no estén
excluidas del ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero,
sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración
social, y que se encuentren autorizadas a permanecer en España en situación de
residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica y su desarrollo
reglamentario.

·
Las
personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estados que
apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta
materia.

Criterios
y requisitos formales

Hasta ahora se requería que los contratos de arrendamiento constasen por
escrito, pudiendo las partes en cualquier momento compelerse a formalizarlos en
documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán
compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados. Para los
arrendamientos de explotaciones se exige, por la propia naturaleza de los
mismos, que vayan acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos
elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que los
recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el
adecuado desenvolvimiento del contrato.

El texto del Proyecto de Ley introduce un presunción de arrendamiento
rustico añadiendo dos párrafos al articulo 11.1. Así, establece que a falta de
pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia
de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si
no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en
esa zona o comarca. La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá
expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición
para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Duración
del Contrato

Se amplia el plazo mínimo de duración a los 5 años (articulo 12). Los
arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá
por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una
duración menor. Salvo estipulación de las partes que establezca una duración
mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por
un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes
hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior,
el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las
fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el
apartado siguiente. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al
término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al
arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no
pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al
término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco
años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la
denuncia del contrato

Obras
de accesibilidad

En la nueva regulación se autoriza a los arrendatarios hacer obras para
atender las necesidades de las personas con discapacidad o con edad superior a
70 años para mejorar la accesibilidad. Se añade un nuevo párrafo al
artículo 21. Permite que, previa notificación al arrendador, el arrendatario
pueda realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la
finca que le sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una disminución de la
estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser
utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a
70 años, tanto del arrendatario como de su cónyuge, de la persona que conviva
con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad con
independencia de su orientación sexual, de sus familiares hasta el cuarto grado
de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y de
aquellas personas que trabajen o presten servicios altruistas o voluntarios para
cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rústica. Al
término del contrato, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda a su
estado anterior, si así se lo exigiera el arrendador.

Enajenación
de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición
preferente

En
el nuevo articulo 22 se reestablecen los derechos de tanteo y retracto a favor
del arrendatario en caso de enajenación de la finca arrendada. El adquirente de
la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del
arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del
contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en curso
si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá
respetar la duración total pactada.

En
toda transmisión inter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la
donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra
distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de
una participación indivisa de aquellas, el arrendatario que sea agricultor
profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2,
tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de
forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los
elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que
se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en
cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta
ley. El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera
recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el
mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A
falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto
durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya
tenido conocimiento de la transmisión. Si el contrato no tuviera precio y el
arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se
determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las
partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme
a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación
forzosa.

En
todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al
arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su
caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la
persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en
la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en
forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el
derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60
días hábiles a partir de la notificación.

Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adquisición inter vivos
de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la
notificación que establece el apartado anterior.

No
procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los
casos siguientes:

·
En
las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o
ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad
o afinidad o su cónyuge.

·
En
la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas
permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de
regadío, los predios que se permutan.

Los
derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a
cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por
el artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan
de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo
fundamente.

Cuando
se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes
arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto corresponderá
ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si hubiera
varios, al que tuviera la condición de agricultor joven, y, de haber más de uno
con esta condición, al más antiguo en el arrendamiento.

Cuando
sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o
explotación, habrá que cumplir las obligaciones de notificación con cada uno de
ellos, y el derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno por la
porción que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su
parte, podrá hacerlo cualquiera de los demás, y será preferente el que tuviera
la condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios,
el más antiguo.

En
los casos de fincas de las que solo una parte de su extensión haya sido cedida
en arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores se entenderán
limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea
formalizada la transmisión de la finca deberá especificar, en su caso, la
cantidad que del total importe del precio corresponde a la porción dada en
arriendo.»

Cesión
y subarriendo

La
Ley 49/2003 permite la cesión y el subarriendo siempre que sea total  y se otorgue por todo el tiempo que
reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la
pactada entre arrendador y arrendatario. Para ceder o subarrendar la finca el
arrendatario necesita el consentimiento expreso del arrendador, que según el
nuevo Proyecto de Ley dicho consentimiento no será necesario cuando la cesión o
subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del
arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarán
fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días
hábiles a partir de su celebración

Aparcería

El
contrato de aparcería también aparece recogido en la misma Ley de Arrendamientos
Rústicos, aunque se diferencia del arrendamiento en que en el contrato parciario
una de las partes cede a la otra la explotación a cambio de una participación
alícuota de los rendimientos que obtenga de la explotación. Se regula en los
artículos 28 a 32 cuyos articulo 29 y 31 también sufren modificaciones. En el
articulo 29 se amplia la aplicación de las normas de arrendamientos rústicos
incluyendo también las normas del capitulo VIII referente a la terminación del
arrendamiento, siempre que no resulten contrarias a la naturaleza esencial del
contrato de aparcería.  Del mismo
modo se añade un tercer párrafo al articulo 31 para incluir los derechos de
tanteo y retracto y sus correspondientes prorrogas.

Entrada en vigor

Según
su Disposición final única, de ser aprobado, se prevé su entrada en vigor a los
treinta días de su publicación en el «Boletín Oficial del
Estado».

Resumen
de los artículos modificados

Los
artículos de la Ley 49/2003 que son objeto de reforma son los siguientes:
articulo 3, 7, 8, 9, 11, 12, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 29 y 31 y las disposiciones
adicionales 3ª y 4ª y final 1ª

Ley
49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos
rústicos

PROYECTO
DE LEY  Por la que se modifica
la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rústicos.

Artículo
3.
Derechos de producción agraria y otros derechos.

Los
derechos de producción agraria y otros derechos inherentes a las fincas o
a las explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los
arrendamientos de fincas como en los de explotaciones, salvo que las partes establezcan
expresamente lo contrario, conforme a la normativa estatal, autonómica o
comunitaria aplicable

Artículo
3.
Derechos de producción agrícolas y otros derechos.
Los derechos de
producción agrícolas y otros derechos inherentes a las fincas o las
explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los
arrendamientos de fincas como en los de
explotaciones

Artículo
7.
Inaplicación de la ley.

1.
Tampoco se aplicará esta ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito
de aplicación de la Ley
de Arrendamientos Urbanos,
de conformidad con el título
I
de la misma, o aquéllos que tengan por objeto, inicial o posteriormente,
fincas en que concurran alguna de las circunstancias
siguientes:

a)
Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo
urbanizable al que se refiere el artículo
27.1 de la Ley 6/1998,
de 13 de abril, sobre régimen del suelo y
valoraciones.

b)
Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico,
siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del
doble a éste.

c)
Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en
venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la
comarca o en la zona a las de su misma calidad o
cultivo.

2.
Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias
determinadas en el apartado anterior, el arrendador podrá poner término al
arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el artículo
25,
mediante un plazo de preaviso de un año. Ello se aplicará igualmente al
arrendamiento de explotaciones, cuando las circunstancias contempladas
afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una
proporción superior al 50 por ciento.

Artículo
7.
Inaplicación de la ley.

1.
Tampoco se aplicará esta ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito
de aplicación de la Ley
de Arrendamientos Urbanos,
de conformidad con el título
I
de la misma, o aquéllos que tengan por objeto, inicial o posteriormente,
fincas en que concurran alguna de las circunstancias
siguientes:

a)
Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo
urbanizable al que se refiere el artículo
27.1 de la Ley 6/1998,
de 13 de abril, sobre régimen del suelo y
valoraciones.

b)
Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico,
siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del
doble a éste.

2.
Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias
determinadas en el apartado anterior, el arrendador podrá poner término al
arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el artículo
25,
mediante un plazo de preaviso de un año. Ello se aplicará igualmente al
arrendamiento de explotaciones, cuando las circunstancias contempladas
afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una
proporción superior al 50 por ciento.

Artículo
8.
Desenvolvimiento del contrato.

1.
El arrendatario de fincas rústicas tiene derecho a determinar el tipo de
cultivo, sin perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el
estado en que las recibió y de lo dispuesto sobre mejoras en esta
ley.

Serán
nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restricción sobre
los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que tengan por
fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de
disposiciones legales o reglamentarias.

2.
Cuando la determinación del tipo o sistema de cultivo implique
transformación del destino o suponga mejoras extraordinarias, sólo podrá
hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, en
cumplimiento de las normas legales o reglamentarias
pertinentes.

3.
En el arrendamiento de explotación, el arrendatario goza igualmente de
plena autonomía en el ejercicio de su actividad empresarial, según
contrato, pero asume la obligación de conservar la unidad orgánica de la
explotación, en la totalidad de todos los elementos que la integran y de
efectuar, a la terminación del arriendo, su devolución al
arrendador.

Artículo
8.
Desenvolvimiento del contrato.
1. El arrendatario de fincas rústicas
tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de
devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las recibió y de
lo dispuesto sobre mejoras en esta ley.
Serán nulos los pactos que
impongan al arrendatario cualquier restricción sobre los cultivos o sobre
el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar que la
tierra sea esquilmada o sean consecuencia de la normativa
comunitaria y de disposiciones legales o reglamentarias.
2.
Cuando la determinación del tipo o sistema de cultivo implique
transformación del destino o suponga mejoras extraordinarias, solo podrá
hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, en cumplimiento de la normativa
comunitaria y de las normas legales o reglamentarias
pertinentes.
3. En el arrendamiento de explotación, el arrendatario
goza igualmente de plena autonomía en el ejercicio de su actividad
empresarial, y asume la obligación de conservar
la unidad orgánica de la explotación y de efectuar, a la terminación del
arriendo, su devolución al arrendador

Artículo
9.
Capacidad.

1.
Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o
jurídicas. En el caso de las personas físicas, se precisa únicamente la
capacidad de contratar conforme al derecho común.

2.
También podrán ser arrendatarios las comunidades de bienes dedicadas a
actividades agrarias.

3.
El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre o
tutor podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya
transcurrido la duración mínima prevista en el artículo
12,
comunicándolo al arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanzó
dicho estado o, en su caso, desde que falte un año para que se cumpla el
plazo mínimo de duración.

En
todo caso, la denuncia del contrato no surtirá efecto hasta transcurrido
un año desde su realización.

4.
No podrán ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se
exceptúan, no obstante:

a)
Las personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los
Estados miembros de la Unión Europea, del
Espacio Económico Europeo y de países con los que  exista un convenio
internacional que extienda el régimen jurídico previsto para los
ciudadanos de los Estados mencionados.

b)
Las personas nacionales de los demás Estados que hayan accedido a la
situación de residencia permanente, de acuerdo con lo previsto en la
legislación de extranjería.

c)
Las personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estados
que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta
materia.

Artículo
9.
Capacidad y limitaciones a la extensión del arrendamiento.
1. Podrán
celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o
jurídicas.
Es agricultor profesional, a los
efectos de esta Ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales
procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador
público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real
Decreto Ley 3/2004, de 25 de junio, para la racionalización de la
regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su
cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas actividades suponga,
al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo.
2. En todo caso, podrán ser arrendatarias
las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación comunitaria de
la tierra, las sociedades agrarias de transformación y las comunidades de
bienes.
3. Para ser arrendatarias, las personas
jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades
agrarias de transformaciones (SAT), deberán tener, incluido en su objeto
social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y,
en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro del ámbito rural,
siempre que no excedan los límites establecidos en el apartado 6.
A
estos efectos, se consideran actividades complementarias la participación
y presencia del titular, como consecuencia de elección pública, en
Instituciones de carácter representativo, así como en órganos de
representación de carácter sindical, cooperativo o profesional, siempre
que éstos se hallen vinculados al sector agrario, las de transformación y
venta directa de los productos de su explotación y las relacionadas con la
conservación del espacio natural y protección del medio ambiente, al igual
que las turísticas, cinegéticas y artesanales realizadas en su
explotación.
4. El menor cuyas fincas o explotaciones hayan
sido arrendadas por su padre, madre o tutor podrá poner fin al contrato
una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima
prevista en el artículo 12, y lo comunicará al arrendatario en el plazo de
seis meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que falte
un año para que se cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso, la
denuncia del contrato no surtirá efecto hasta transcurrido un año desde su
realización.
5. También podrán ser arrendatarias las
entidades u organismos de las Administraciones Públicas que estén
facultados, conforme a sus normas reguladoras, para la explotación de
fincas rústicas.
6. En todo caso, no podrán ser
arrendatarios de fincas rústicas las personas físicas que, por sí o por
persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una
explotación agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás
características serán fijadas en las distintas comarcas del país por los
órganos competentes de las Comunidades Autónomas, sin que puedan exceder
en total de 500
hectáreas de secano o 50 de regadío.
Cuando se
trate de finca para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo, el
límite máximo será de 1.000 hectáreas.
En
el caso de las cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la
explotación comunitaria de la tierra, el límite anterior se multiplicará
por el número de miembros que las compongan.
No será de aplicación la
limitación a las entidades u organismos de las Administraciones Públicas
que estén facultados conforme a sus normas reguladoras para la explotación
o subarriendo de fincas rústicas.
7. No podrán ser arrendatarios las
personas y entidades extranjeras. Se exceptúan, no obstante:

a)
Las personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los
Estados miembros de la Unión Europea, del
Espacio Económico Europeo y de países con los que exista un convenio
internacional que extienda el régimen jurídico previsto para los
ciudadanos de los Estados mencionados.
b) Las personas físicas que
carezcan de la nacionalidad española, que no estén excluidas del ámbito de
aplicación de la Ley
Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y
libertades de los extranjeros en España y su integración social, y que se
encuentren autorizadas a permanecer en España en situación de residencia
permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica y su desarrollo
reglamentario.
c) Las personas jurídicas y otras entidades nacionales
de los demás Estados que apliquen a los españoles el principio de
reciprocidad en esta materia.

Artículo
11. Criterios
y requisitos formales.

1.
Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier
momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento
público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán
compelerse a la constitución del inventario de los bienes
arrendados.

2.
Los arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos,
deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos
elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que
los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias
para el adecuado desenvolvimiento del contrato.

Artículo
11. Criterios
y requisitos formales.

1.
Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier
momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento
público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán
compelerse a la constitución del inventario de los bienes
arrendados.

A
falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá
la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en
posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será
equivalente a las de mercado en esa zona o
comarca.

La
escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la
circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para
su inscripción en el Registro de la
Propiedad

2.
Los arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos,
deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos
elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que
los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias
para el adecuado desenvolvimiento del
contrato.

Artículo
12.
Tiempo de duración.

1.
Los arrendamientos tendrán una duración mínima de tres años. Será nula y
se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes
estipulen una duración menor.

2.
Salvo estipulación de las partes, estableciendo una duración mayor, el
arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un
plazo de tres años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las
partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro
momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del
arrendador la posesión de las fincas arrendadas.

3.
El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del
plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario
con un año de antelación.

De
lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas
arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato
se entenderá prorrogado por un período de tres años. Tales prórrogas se
sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del
contrato.

Artículo
12.
Tiempo de duración.
1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años.
Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que
las partes estipulen una duración menor.
2. Salvo estipulación de las
partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de
explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años,
por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto
otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el
arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de
las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a
que se refiere el apartado siguiente.
3. El arrendador, para
recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual,
deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de
antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las
fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el
contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco
años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se
produzca la denuncia del contrato

Artículo
18.
Gastos de conservación a cargo del arrendador.

1.
El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las
obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado
de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al
concertar el contrato.

2.
Si, requerido el arrendador, no realiza las obras a las que se refiere el
apartado anterior, el arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello
judicialmente o resolver el contrato u obtener una reducción proporcional
de la renta, o por realizarlas él mismo, reintegrándose mediante
compensación con las rentas pendientes a medida que vayan venciendo.

3.
Cuando por causa de fuerza mayor la finca arrendada sufra daños no
indemnizables, cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de
renta, no estará obligado el arrendador a dicha reparación, debiendo
comunicárselo al arrendatario en tal sentido, el cual podrá optar por
rescindir el contrato, comunicándoselo por escrito al arrendador o
continuar el arriendo con la disminución proporcional de la renta a que
hubiese lugar.

Artículo
18.
Gastos de conservación a cargo del arrendador.

1.
El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las
obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado
de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al
concertar el contrato.

2.
Si, requerido el arrendador, no realiza las obras a las que se refiere el
apartado anterior, el arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello
judicialmente o resolver el contrato u obtener una reducción proporcional
de la renta, o por realizarlas él mismo, reintegrándose mediante
compensación con las rentas pendientes a medida que vayan venciendo.

Asimismo,
podrá reclamar los daños y perjuicios
causados

3.
Cuando por causa de fuerza mayor la finca arrendada sufra daños no
indemnizables, cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de
renta, no estará obligado el arrendador a dicha reparación, debiendo
comunicárselo al arrendatario en tal sentido, el cual podrá optar por
rescindir el contrato, comunicándoselo por escrito al arrendador o
continuar el arriendo con la disminución proporcional de la renta a que
hubiese lugar.

Artículo
20.
Obras y mejoras a cargo del arrendatario.

1.
Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e
inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal
de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por
resolución judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la
comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que sea también
propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin
que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del
arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias
disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas,
resultase otra cosa.

2.
El arrendatario puede hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o
muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio
arrendado, si separan dos o más fincas integradas en una misma unidad de
explotación, sin perjuicio de la obligación de devolver las cosas al
término del arriendo tal como las recibió, de conformidad con lo dispuesto
en el artículo
1561 del Código Civil.

3.
Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido
efectuadas a cargo del arrendatario

Artículo
20.
Obras y mejoras a cargo del arrendatario.

1.
Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e
inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal
de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por
resolución judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la
comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que sea también
propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin
que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del
arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias
disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas,
resultase otra cosa.

2. El arrendatario no puede, salvo
acuerdo expreso entre las partes, hacer desaparecer las paredes, vallas,
setos vivos o muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del
predio arrendado, si separan dos o más fincas integradas en una misma
unidad de explotación, salvo en los tramos necesarios para permitir el
paso adecuado de tractores, maquinaria agrícola y cuando las labores de
cultivo lo requieran, sin perjuicio de lo que establezca la legislación
sobre protección del medio ambiente y protección del patrimonio histórico
y de la obligación de devolver las cosas al término del arriendo tal como
las recibió, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1561 del
Código Civil

3.
Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido
efectuadas a cargo del arrendatario

4.
Finalizado el contrato de
arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al
arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras
realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del
arrendador.

Artículo
21.
Mejoras útiles y voluntarias.

Por
lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier
naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas
arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las
partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto
de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código
Civil para
el poseedor de buena fe

Artículo
21.
Mejoras útiles y voluntarias.

Por
lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier
naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas
arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las
partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto
de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código
Civil
para
el poseedor de buena fe

Asimismo,
y previa notificación al arrendador, el arrendatario podrá realizar obras
de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le sirvan
de vivienda, siempre que no provoquen una disminución de la estabilidad o
seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser utilizados de
forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a 70 años,
tanto del arrendatario como de su cónyuge, de la persona que conviva con
el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad con
independencia de su orientación sexual, de sus familiares hasta el cuarto
grado de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente
y de aquellas personas que trabajen o presten servicios altruistas o
voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en
la finca rústica. Al término del contrato, el arrendatario estará obligado
a reponer la vivienda a su estado anterior, si así se lo exigiera el
arrendador

Artículo
22.
Enajenación de la finca arrendada.

El
adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34
de la Ley
Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y
obligaciones del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste de la
duración mínima del contrato o la de la prórroga tácita que esté en
curso

Artículo
22.
Enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y
adquisición preferente.

1. El adquirente de la finca, aun
cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria,
quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y
deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato
prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en curso si
se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá
respetar la duración total pactada.

2.
En toda transmisión inter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la
donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o
cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de
porción determinada o de una participación indivisa de aquellas, el
arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades
a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al
efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su
propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato
y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de
acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los
criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta
ley.
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que
hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la
finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de
modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario
tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en
que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la
transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no
estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se
determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las
partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil
conforme a las normas de valoración que establece la legislación de
expropiación forzosa.

3.
En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma
fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de
retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la
enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de
un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo
derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la
notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición
preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a
partir de la notificación.

4.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adquisición
inter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica
de la notificación que establece el apartado
anterior.

5.
No procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en
los casos siguientes:

a) En las transmisiones a título gratuito
cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente,
pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su
cónyuge.
b) En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para
agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a
10
hectáreas de secano, o una de regadío, los predios
que se permutan.

6. Los derechos establecidos en este artículo
serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el
retracto de colindantes establecido por el artículo 1523 del Código Civil,
que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la
finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.

7.
Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a
diferentes arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y
retracto corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea del
aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera la condición
de agricultor joven, y, de haber más de uno con esta condición, al más
antiguo en el arrendamiento.
8. Cuando sean varios los arrendatarios de
partes diferentes de una misma finca o explotación, habrá que cumplir las
obligaciones de notificación con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo
y retracto podrá ejercitarlo cada uno por la porción que tenga arrendada.
Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su parte, podrá hacerlo
cualquiera de los demás, y será preferente el que tuviera la condición de
agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el más
antiguo.
9. En los casos de fincas de las que solo una parte de su
extensión haya sido cedida en arriendo, los derechos regulados en los
apartados anteriores se entenderán limitados a la superficie arrendada. A
tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisión de la
finca deberá especificar, en su caso, la cantidad que del total importe
del precio corresponde a la porción dada en arriendo.

Artículo
23.
Cesión y subarriendo.

Para
la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en
todo caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación, y
deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento
por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y
arrendatario.

El
arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el
consentimiento expreso del arrendador

Artículo
23.
Cesión y subarriendo.

Para
la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en
todo caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación, y
deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento
por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y
arrendatario.

El
arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el
consentimiento expreso del arrendador

Dicho
consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe
a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No
obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al
arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a
partir de su celebración

Artículo
24.
Terminación del arrendamiento.

El
arrendamiento termina:

a)
Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando
sea también total; si la pérdida es sólo parcial, el arrendatario tiene
opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de
expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En este
último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización
que haya fijado la Administración.

b)
Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su
caso.

c)
Por mutuo acuerdo de las partes.

d)
Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año
agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de
antelación.

e)
Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores
legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el
testador, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al
que se subrogará en las condiciones y derechos del arrendatario fallecido.
Dándose esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente
notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el
fallecimiento.

f)
En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de
comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona
jurídica o la comunidad.

g)
Por resolución del derecho del arrendador.

h)
Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente
contemplados.

Artículo
24.
Terminación del arrendamiento.

El
arrendamiento termina:

a)
Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando
sea también total; si la pérdida es sólo parcial, el arrendatario tiene
opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de
expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En este
último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización
que haya fijado la Administración.

b)
Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su
caso.

c)
Por mutuo acuerdo de las partes.

d)
Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año
agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de
antelación.

e)
Por muerte del arrendatario, quedando
a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de
designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que
tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será
preferente el más antiguo.

Si
ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por
mayoría, al que se subrogará en las condiciones y derechos del
arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria
la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de
un año desde el fallecimiento.

f)
En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de
comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona
jurídica o la comunidad.

g)
Por resolución del derecho del arrendador.

h)
Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente
contemplados.

Artículo
25.
Resolución del arrendamiento a instancia del
arrendador.

El
contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por
alguna de las causas siguientes:

a)
Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la
misma.

b)
Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca,
a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a
aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolución judicial
o administrativa.

c)
No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte,
a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente,
salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea
necesario para la percepción de ayudas o compensaciones en aplicación de
la normativa estatal, autonómica o comunitaria aplicable.

d)
Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los
requisitos del artículo
23.

e)
La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en
el artículo
7.1.

f)
Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia
manifiesta.

Artículo
25.
Resolución del arrendamiento a instancia del
arrendador.

El
contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por
alguna de las causas siguientes:

a)
Falta de pago de las rentas y de las
cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de enervación
de la acción de desahucio en los mismos términos previstos en las leyes
procesales para los desahucios de fincas
urbanas.

b)
Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca,
a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a
aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolución judicial
o administrativa.

c)
No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte,
a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente,
salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea
necesario para la percepción de ayudas o compensaciones en aplicación de
la normativa estatal, autonómica o comunitaria aplicable.

d)
Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los
requisitos del artículo
23.

e)
La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en
el artículo
7.1.

f)
Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia
manifiesta.

Artículo
29.
Régimen jurídico de la aparcería

En
defecto de pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y de
costumbre, se aplicarán las disposiciones de este capítulo y, con carácter
supletorio, las normas sobre arrendamientos rústicos contenidas en los
capítulos
II,
III
y VI
de esta ley. No obstante, tratándose de las mejoras impuestas por ley o
por resolución judicial o administrativa firmes o acuerdo firme de la
comunidad de regantes correspondiente, deberán llevarse a cabo por las
partes con arreglo a lo pactado entre ellas y, si faltara el pacto, podrá
resolverse el contrato a instancia del cedente o del
cesionario.

Artículo
29.
Régimen jurídico de la aparcería.
En defecto de pacto expreso, de
normas forales o de derecho especial y de costumbre, se aplicarán las
disposiciones de este capítulo y, con carácter supletorio, las normas
sobre arrendamientos rústicos contenidas en los capítulos II, III, VI y VIII, siempre que no resulten
contrarias a la naturaleza esencial del contrato de aparcería. No
obstante, tratándose de las mejoras impuestas por ley o por resolución
judicial o administrativa firmes o acuerdo firme de la comunidad de
regantes correspondiente, deberán llevarse a cabo por las partes con
arreglo a lo pactado entre ellas, y si faltara el pacto, podrá resolverse
el contrato a instancia del cedente o del
cesionario.

Artículo
31.
Duración.

La
duración del contrato será la libremente pactada y, en defecto de pacto,
se estimará que es la de un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un
período de un año, en los mismos términos que los señalados para el
arrendamiento en el artículo
12.
En los contratos de duración anual o inferior, la notificación previa de
finalización del contrato se efectuará, al menos, con seis meses de
antelación.

Si
se hubiera convenido la aparcería para la realización de un cultivo
determinado, el plazo mínimo de duración será el tiempo necesario para
completar una rotación o ciclo de cultivo.

Artículo
31.
Duración.

La
duración del contrato será la libremente pactada y, en defecto de pacto,
se estimará que es la de un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un
período de un año, en los mismos términos que los señalados para el
arrendamiento en el artículo
12.
En los contratos de duración anual o inferior, la notificación previa de
finalización del contrato se efectuará, al menos, con seis meses de
antelación.

Si
se hubiera convenido la aparcería para la realización de un cultivo
determinado, con la excepción de los leñosos permanentes, y siempre que
dicho cultivo tenga una duración superior a un año, el plazo mínimo de
duración será el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de
cultivo.

A
la finalización del contrato de aparecería, si el titular de la finca
pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendrá derecho
preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de
arrendamiento. Asimismo tendrá derecho a las prórrogas que en esta ley se
establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la
aparcería.

Disposición
adicional tercera.
Información sobre registros de arrendamientos
rústicos.

Las
comunidades autónomas suministrarán anualmente al Estado la información de
que dispongan sobre los contratos de arrendamientos rústicos celebrados en
su respectivo territorio. El Gobierno regulará, en el plazo de un año, el
correspondiente sistema de información

Disposición
adicional tercera. Criterios y requisitos
formales.

Los
contratos objeto de esta ley deberán comunicarse por el arrendador o
titular de la finca o explotación a los órganos competentes de las
Comunidades Autónomas, que remitirán una copia de aquellos al Registro
general de arrendamientos rústicos que reglamentariamente se establezca,
que tendrá carácter público e informativo y estará adscrito al Ministerio
de Agricultura, Pesca y Alimentación.

Se
añade una disposición adicional cuarta

Disposición
adicional cuarta. Derechos de producción agraria y otros
derechos.

La percepción del derecho del pago único, así como
cualquier otro derivado de la Política Agrícola
Común, se regirá, en cuanto a arrendamientos se refiere,
por las previsiones de cada una de las normas comunitarias aplicables en
lo referente a esta materia y, en su caso, por las correspondientes normas
autonómicas. Y todo ello sin perjuicio, en lo que corresponda, de la
libertad de pacto de las partes
contratantes.