Rendimientos del capital inmobiliario y mobiliario.

1. NORMAS GENERALES SOBRE LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL.

(a) Concepto de rendimientos del capital y clases (art. 19 LIR).

-la titularidad debe corresponder al contribuyente (propiedad, usufructo, etc.),

-no deben estar afectos al desarrollo de una actividad.

·Clases (art. 19.2 LIR, 334-336 C.c.):

a) Rendimientos de capital inmobiliario: proceden de bienes inmuebles (art. 334 C.c.), sean rústicos o urbanos.

b) Rendimientos de capital mobiliario: derivados de la titularidad de bienes muebles o derechos (arts. 335 y 336 C.c.).

·Cálculo del rendimiento neto: 

(b) Individualización de los rendimientos del capital (arts. 11.3 LIR, 7 LIP).

2. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO (arts. 20-22 LIR; 12-14, 70, 93, 99 RIR).

(a) Rendimientos íntegros (art. 20 LIR).

-el alquiler como Rendimientos del Capital Inmobiliario o como Actividad Empresarial.

-alquiler de inmueble (Rendimiento del Capital Inmobiliario) frente a alquiler de negocio (Rendimiento del Capital Mobiliario).

·Importe del Rendimiento Íntegro (art. 20 LIR): importe total de la contraprestación recibida (sin incluir el IVA) por la cesión del inmueble, incluyendo, en su caso, las percepciones derivadas de los bienes cedidos con el inmueble (alquiler de un piso amueblado, etc.). Incluye también:

-la cesión de algún aprovechamiento del inmueble (cesión de la fachada para colocar un anuncio),

-importe de la participación que reciba el titular del inmueble en caso de subarriendo o traspaso. No ocurre lo mismo con los ingresos que obtiene el arrendatario, ya que no se derivan de la titularidad del inmueble. En este caso tendrán la calificación de rendimientos del capital mobiliario (subarriendo) o variación de patrimonio (traspaso).

(b) Gastos deducibles (arts. 21.1 LIR; 12 y 13 RIR).

·En particular (art. 12 RIR):

a)Intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes que generan los rendimientos y demás gastos de financiación, siempre que sean a cargo del propietario o titular.  Se establece un límite para este gasto:  no puede superar los rendimientos íntegros obtenidos por su cesión (considerando cada bien individualmente, y sean rendimientos regulares o irregulares).

b)Tributos y recargos no estatales (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Tasas municipales, Contribuciones Especiales Municipales, etc.) no repercutibles legalmente y que no tengan carácter sancionador; Tasas, recargos y Contribuciones Especiales Estatales.

c)Cantidades devengadas por terceros en contraprestación, directa o indirecta, de servicios personales:  gastos de portería, vigilancia, administración, etc. (a menudo incluidos en el recibo de gastos de comunidad) siempre que sean a cargo del titular.

d)Gastos de formalización de arrendamiento y defensa jurídica.

e)Saldos de dudoso cobro, siempre que esté justificado, es decir:

-cuando el deudor esté en suspensión de pagos, quiebra, etc.

-cuando entre la primera gestión de cobro y el final del período impositivo haya transcurrido más de 6 meses.

Si una vez deducido un saldo como gasto se obtuviera su cobro, en ese caso se considerará ingreso de ese período.

f)Gastos de conservación (pintado, revoco de paredes) y reparación (arreglo calefacción, ascensor, bajada de aguas) soportados por el titular. Son deducibles en tanto se trata de gastos necesarios para mantener en uso el bien. Por contra, no serán deducibles los gastos de ampliación o mejora (mobiliario, puertas de seguridad, contraventanas, enrejado, etc.), ya que suponen un aumento en el valor del bien (se deducen vía amortización).  En algunos casos la frontera entre estos dos tipos de gastos es bastante difusa.

g)Primas de seguros relacionados con el inmueble (incendio, responsabilidad civil, robo, rotura, etc.).

h)Servicios y Suministros: agua, gas, electricidad, etc., a cargo del titular.

i)Amortizaciones (art. 13 RIR), tanto del inmueble como de los bienes muebles cedidos conjuntamente con el mismo, siempre que respondan a la depreciación efectiva. A efectos fiscales se entiende cumplido este requisito en los siguientes casos:

-inmuebles:  2%*Coste de Adquisición Satisfecho (excluyendo el valor del suelo),

-muebles:  cuando la dotación no exceda el coeficiente lineal máximo fijado en las tablas de amortización de carácter general para actividades económicas (art. 28 RIR, en general el 10%).

(c) Rendimientos irregulares y reducciones (arts. 21.2 LIR, 14 RIR).

·¿Qué se consideran rendimientos irregulares?

-los que tengan un período de generación superior a 2 años.

-aquellos que se obtienen de forma notoriamente irregular en el tiempo. Exclusivamente los siguientes (art. 14.1 RIR):

ðimportes obtenidos (por el propietario del inmueble) por el traspaso de negocios,

ðindemnizaciones recibidas del arrendatario por daños o desperfectos en el inmueble,

ðimportes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

·El porcentaje de reducción es siempre del 30%

(d) Rendimientos en caso de parentesco (art. 22 LIR).

(e) Retenciones e ingresos a cuenta sobre arrendamientos (93 y 99 RIR).

-tipo de retención: 15% (7,5% en inmuebles situados en Ceuta y Melilla)

ðno existe obligación de practicar retención ni ingreso cuando la renta a satisfacer no supera los 901,52€ anuales,

 (f) Imputación de rentas inmobiliarias (art. 71 LIR)

1.Bienes urbanos (no rústicos).

2.No afectos a actividades económicas.

3.No generadores de rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, utilizados por su propietario (a excepción de la vivienda habitual) o  desocupados (el tratamiento en ambos casos será el mismo).

4.No debe tratarse de solares, ni de inmuebles en construcción, ni de inmuebles no susceptibles de uso por motivos urbanísticos.

5.  El tratamiento es el mismo en caso de propiedad o usufructo (la valoración será la del inmueble en ambos casos, no la del usufructo). En caso de usufructo, la persona que debe imputarse la renta es el usufructuario, no el que ostenta la nuda propiedad, ya que es al primero al que corresponden las rentas y frutos del inmueble.

·Rendimiento a computar:

-Un inmueble urbano no arrendado no produce rendimientos monetarios, pero a efectos fiscales debe imputarse como rendimiento el 2% del valor catastral. El porcentaje desciende a un 1'1%, si el valor catastral ha sido revisado o modificado con posterioridad al 1 de enero de 1994 (en el cuadernillo que acompaña el impreso de la declaración aparece la lista de municipios que han sufrido esta revisión).

·Gastos deducibles: NO HAY

3. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO (arts. 23-24 LIR; 15-20,83-87,94,96,100 RIR).

A.Rendimientos obtenidos por la participación en los fondos propios de cualquier tipo de entidad.

B.Rendimientos obtenidos por la cesión a terceros de capitales propios.

C.Rendimientos procedentes de operaciones de capitalización y contratos de seguro de vida o invalidez.

D.Otros rendimientos del capital mobiliario.

Reducciones (en general 24.2.a) LIR).

·Tratamiento: el rendimiento se reducirá en un 30%. Si se percibe la renta de forma fraccionada sólo habrá lugar a la reducción cuando el cociente entre el plazo de generación y el número de períodos impositivos en que se fracciona el pago es superior a dos (22.2 LIR).

(A) Rendimientos obtenidos por la participación en los fondos propios de cualquier tipo de entidad.

ØPartidas a incluir en este apartado:

-Dividendos

-Primas de Asistencia a Juntas.

-Rendimientos derivados de cualquier clase de activos, excepto la entrega de acciones liberadas, y aquellos títulos que estatutariamente o por decisión de los órganos sociales faculten para participar en los beneficios, ventas, operaciones, ingresos o conceptos análogos de una sociedad o asociación, por causa distinta de la remuneración del trabajo personal.

ØImporte a computar en la declaración: el dividendo derivado de este tipo de activos (si proceden de entidades residentes; 23.1. b) se multiplicará por los siguientes porcentajes:

a)140% con carácter general (tipo de gravamen en el IS: 35%).

b)125% cuando procedan de las entidades señaladas en el art. 26.2 LIS: mutuas de seguros generales, entidades de previsión social, mutuas de accidentes de trabajo y enfermedad profesional, ....

·100% cuando procedan de las entidades señaladas en el art. 26.5 y 6 LIS: sociedades y fondos de inversión, sea mobiliaria o inmobiliaria; cooperativas protegidas y especialmente protegidas ....

·Gastos deducibles (24 LIR):  de administración y depósito de valores negociables (no se incluyen comisiones de gestión de la cartera).

ØLos rendimientos generados por un activo de este tipo se consideran, como hemos visto, rendimientos del capital mobiliario. Pero si este activo se vende, la diferencia entre el valor de enajenación y el de adquisición se considerará variación patrimonial (a diferencia de lo que ocurre con los activos financieros).

·Retención:  el porcentaje de retención es fijo, no se modifica con la cuantía del rendimiento, y asciende a un 18% (arts. 83.1.1º RIR). La base de la retención será el dividendo pagado por la sociedad, no la cantidad imputada en la declaración del socio.

(B) Rendimientos obtenidos por la cesión a terceros de capitales propios.

los intereses y cualquier otra forma de retribución pactada como remuneración por tal cesión, así como las [contraprestaciones] derivadas de la transmisión, reembolso, amortización, canje o conversión de cualquier clase de activos representativos de la captación y utilización de capitales ajenos.

·Cálculo del rendimiento íntegro: en el caso de intereses o similares el rendimiento es inmediato. Sin embargo, en el caso de activos cuya rentabilidad se obtiene por diferencia de valores de compra y venta, el rendimiento íntegro estará constituido por esta diferencia (descontando los gastos asociados a estas operaciones).

üSi se trata de retribuciones en especie, se valoran por su valor normal de mercado (44.1 LIR), al que se añadirá el correspondiente ingreso a cuenta (el 18% del resultado de incrementar en un 20% el valor de adquisición o coste para el pagador; 96 RIR).

·Gastos deducibles (24 LIR):  de administración y depósito de valores negociables (no se incluyen comisiones de gestión de la cartera)..

·Reducciones por irregularidad (24.2.a) LIR):

üCalificación: se considera rendimiento irregular aquel que haya sido obtenido en un período superior a 2 años (2 años justos sería regular). Si se percibe la renta de forma fraccionada sólo habrá lugar a la reducción cuando el cociente entre el plazo de generación y el número de períodos impositivos en que se fracciona el pago es superior a dos (20.2 LIR).

üTratamiento: el rendimiento neto se reducirá en un 30%.

·Importe de la retención: 18% sobre el rendimiento íntegro.

üRendimiento explícito: sobre el importe íntegro.

üRendimiento implícito: sobre la diferencia entre el importe de la enajenación y la adquisición  sin restar los gastos asociados a las mismas (pero descontando la reducción si son irregulares).

üCuando un activo genera rendimientos mixtos (es decir, tanto explícitos como implícitos) la totalidad de ese rendimiento se incluye como rendimiento del capital mobiliario. La retención se calculará separadamente para cada tipo de rendimiento.
 

Retribuciones en especie: los “regalos”.
+Valor normal de mercado
+ Ingreso a cuenta	18%*(Valor de adquisición o coste para el pagador*1,2)
Rendimiento íntegro
- Gastos deducibles	(sólo administración y depósito de valores negociables)
Rendimiento neto
- Reducción RN irregular	30% del RN (imposición > 2 años)
Rendimiento Neto Reducido	è BI General

Rendimiento Implícito de los  Activos Financieros
	Rendimiento Íntegro	+Valor de enajenación (con las primas de amortización o reembolso) –Valor de adquisición (con las primas de emisión) –Gastos accesorios de adquisición y enajenación
	– Gastos deducibles	Gastos de administración y depósito de valores
	Rendimiento Neto
	– Reducción RN Irregular: 30%  (LIR 24.2)
	Rendimiento Neto Reducido	è BI General
	Retención = 18% x (Valor de enajenación – Valor de adquisición)  (sin restar gastos y descontando la reducción)

(C) Rendimientos procedentes de operaciones de capitalización y contratos de seguro de vida o invalidez (23.3 LIR).

 (D) Otros rendimientos del capital mobiliario (art. 23.4 LIR).

·Gastos deducibles (art. 24.1.b) LIR):  para los rendimientos derivado de la prestación de asistencia técnica y del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas: son deducibles los gastos necesarios para su obtención y el importe del deterioro sufrido por los bienes de que los ingresos proceden.
 

Don Tomás Ochoa Pérez, de 37 años, está casado en régimen de gananciales con Marta Pasos Rodríguez, de 36 años. Ambos residen en Valencia, en una vivienda adquirida por ambos en 1993 por 100.000[1]. La adquisición la financiaron con un préstamo hipotecario por el que este año pagaron 5.000 € en concepto de intereses y 1.200 € como amortización de capital. Su valor catastral actualizado es de 57.000 € y paga unos gastos de comunidad de 89 € cada 2 meses y un IBI anual de 300 €. El matrimonio adquirió por 80.000 € hace 2 años una segunda residencia en Viver (Castellón). Su valor catastral actualizado es de 35.000 € y pagan un IBI de 120 €. También disponen de una planta baja en Valencia. Su valor catastral actualizado es de 51.200 € (el valor del suelo representa el 10% de este valor catastral) y la adquirieron en 1997 por 93.000 €. Esta planta baja la tiene alquilada y cobran 400 €/mes soportando ellos los gastos de comunidad que ascienden a 100€ por trimestre. Disponen de una cuenta corriente en el Banco X que les ha reportado unos intereses de 12 € habiendo soportado unos Gastos de administración de 1€ y una retención de 2,16€. El matrimonio dispone de unas acciones de Rasoa, S.A. empresa que tributa al tipo general del IS y que cotiza en bolsa. Este año han recibido 34 € en concepto de dividendo. Han soportado la correspondiente retención y unos gastos de administración de 1,3 €. En marzo de 2001 adquirieron unos bonos de empresa por 1500 € soportando unos gastos accesorios de 12€. Los bonos han vencido en Julio de 2002 recibiendo por ello su nominal, 1.720 €. La operación ha soportado su correspondiente retención.