Rendimientos del capital inmobiliario (y mobiliario)

1. NORMAS GENERALES SOBRE LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL

(a) Concepto de rendimientos del capital y clases (art. 19 LIR)

·Concepto (art. 19.1 LIR): rendimientos derivados de elementos patrimoniales que cumplan los dos siguientes requisitos:

-la titularidad debe corresponder al contribuyente (propiedad, usufructo, etc.)

-no deben estar afectos al desarrollo de una actividad.

 

·Clases (art. 19.2 LIR, 334-336 C.c.):

a) Rendimientos de capital inmobiliario: proceden de bienes inmuebles (art. 334 C.c.), sean rústicos o urbanos.

b) Rendimientos de capital mobiliario: derivados de la titularidad de bienes muebles o derechos (arts. 335 y 336 C.c.).

 

·Cálculo del rendimiento neto

RENDIMIENTO ÍNTEGRO

- GASTOS DEDUCIBLES

 

100

-50

RENDIMIENTO NETO
  50
- REDUCCIONES POR RENDIMIENTO NETO IRREGULAR 
40%*(100-50) -20
RENDIMIENTO NETO REDUCIDO
  30
(los gastos deducibles se establecen específicamente para cada tipo de rendimiento)

(b) Individualización de los rendimientos del capital (arts. 11.3 LIR, 7 LIP)

·Los rendimientos del capital se considerarán obtenidos por los contribuyentes titulares de los elementos patrimoniales, según lo previsto en las disposiciones reguladoras del régimen económico del matrimonio. Los bienes que sean comunes a ambos cónyuges se atribuirán por mitad a cada uno de ellos.
  1. Gananciales: distingue entre bienes privativos y bienes gananciales. La individualización de los rendimientos derivados del capital será, por lo tanto, en el caso de:
    • bienes gananciales: se atribuirán por mitad a cada uno de los cónyuges,
    • bienes privativos: el cónyuge propietario deberá declarar todas las rentas que se deriven de los mismos.
  2. Régimen de separación de bienes y de participación: existe completa separación entre los patrimonios de los cónyuges
  • titularidad exclusiva de un bien: el titular declara el cien por cien de los rendimientos.
  • cotitularidad proindiviso: cada uno de los cónyuges declara el 50% de los rendimientos (si existe una participación diferente en la titularidad del bien, cada cónyuge se atribuye el porcentaje correspondiente).

2. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO (arts. 20-22 LIR; 12-14, 73, 98, 104 RIR)

·Deben incluirse los rendimientos derivados de los bienes inmuebles, tanto de naturaleza rústica como urbana no afectos a actividades económicas.

(a) Rendimientos íntegros (art. 20 LIR)

(b) Gastos deducibles (arts. 21.1 LIR; 12 y 13 RIR)

 

a) Intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes que generan los rendimientos y demás gastos de financiación, siempre que sean a cargo del propietario o titular.

 

b) Tributos y recargos no estatales (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Tasas municipales, Contribuciones Especiales Municipales, etc.) no repercutibles legalmente y que no tengan carácter sancionador; Tasas y Recargos Estatales.

 

c) Cantidades devengadas por terceros en contraprestación, directa o indirecta, de servicios personales:  gastos de portería, vigilancia, administración, etc. (a menudo incluidos en el recibo de gastos de comunidad) siempre que sean a cargo del titular.

 

d) Gastos de formalización de arrendamiento y defensa jurídica.

 

e) Saldos de dudoso cobro, siempre que esté justificado, es decir:

-cuando el deudor esté en suspensión de pagos, quiebra, etc.

-cuando entre la primera gestión de cobro y el final del período impositivo haya transcurrido más de 6 meses.

Si una vez deducido un saldo como gasto se obtuviera su cobro, en ese caso se considerará ingreso de ese período.

 

f) Gastos de conservación (pintado, revoco de paredes) y reparación (arreglo calefacción, ascensor, bajada de aguas) soportados por el titular. Son deducibles en tanto se trata de gastos necesarios para mantener en uso el bien. Por contra, no serán deducibles los gastos de ampliación o mejora (mobiliario, puertas de seguridad, contraventanas, enrejado, etc.), ya que suponen un aumento en el valor del bien (se deducen vía amortización).  En algunos casos la frontera entre estos dos tipos de gastos es bastante difusa.

 

g) Primas de seguros relacionados con el inmueble (incendio, responsabilidad civil, robo, rotura, etc.).

 

h) Servicios y Suministros: agua, gas, electricidad, etc., a cargo del titular.

 

i) Amortizaciones (art. 13 RIR), tanto del inmueble como de los bienes muebles cedidos conjuntamente con el mismo, siempre que respondan a la depreciación efectiva. A efectos fiscales se entiende cumplido este requisito en los siguientes casos:

-inmuebles:  3%*Mayor {Coste de Adquisición Satisfecho, Valor Catastral} (excluyendo el valor del suelo, ¿Cuál es el valor de la edificación y cuál el del suelo? Utilizar el recibo del IBI),

 

-muebles:  cuando la dotación no exceda el coeficiente lineal máximo fijado en las tablas de amortización de carácter general para actividades económicas (art. 28 RIR, en general el 10%).

(c) Rendimientos irregulares y reducciones (arts. 21.2 LIR, 14 RIR)

  1. Por arrendamiento de vivienda (21.2 LIR): el rendimiento neto en este supuesto se reduce en un 50%. Se trata de una medida que intenta incentivar el alquiler de viviendas.
  2. Reducciones por rendimientos irregulares (21.3 LIR y 14 RIR)

 

(d) Rendimientos en caso de parentesco (art. 22 LIR)

(e) Retenciones e ingresos a cuenta sobre arrendamientos (98 y 104 RIR)

(f) Imputación de rentas inmobiliarias (art. 87 LIR)

  1. Bienes urbanos (no rústicos).

  2. No afectos a actividades económicas.

  3. No generadores de rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, utilizados por su propietario (a excepción de la vivienda habitual) o  desocupados (el tratamiento en ambos casos será el mismo).

  4. No debe tratarse de solares, ni de inmuebles en construcción, ni de inmuebles no susceptibles de uso por motivos urbanísticos.

  5.  El tratamiento es el mismo en caso de propiedad o usufructo (la valoración será la del inmueble en ambos casos, no la del usufructo). En caso de usufructo, la persona que debe imputarse la renta es el usufructuario, no el que ostenta la nuda propiedad, ya que es al primero al que corresponden las rentas y frutos del inmueble.

 

Un inmueble urbano no arrendado no produce rendimientos monetarios, pero a efectos fiscales debe imputarse como rendimiento el 2% del valor catastral. El porcentaje desciende a un 1'1%, si el valor catastral ha sido revisado o modificado con posterioridad al 1 de enero de 1994 (en el cuadernillo que acompaña el impreso de la declaración aparece la lista de municipios que han sufrido esta revisión).

 

EJERCICIOS

EJERCICIO 1:

FAMILIA GANANCIALES: José Martínez Martínez nacido el 1 de marzo de 1960 y Maria Pérez Pérez nacida el 1 de marzo de 1963 están casados según el régimen de gananciales y tienen 3 hijos, Ivan, Luis y Antonia, nacidos en 1984, 1992 y 2002 respectivamente. También convive con ellos Natalia Pérez Rodríguez, madre de María, nacida en 1934. Todos ellos viven en Valencia en la calle Alba, 13 -1ª. 46001.Juan y Rosario están casados por el régimen de gananciales desde 1974. Aportan los siguientes datos:

 

            María heredó de sus padres una finca rústica que tiene arrendada, por la que percibe 4.500€ anuales. Ha pagado en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) 450€. También recibió de sus padres dos pisos situados en Chiva (NOTA: respecto a los inmuebles urbanos supondremos que el 15% del valor corresponde al suelo). Uno de ellos lo tiene alquilado a un médico, donde tiene situada su consulta, por lo que obtiene 8.650€ (sin incluir el IVA). Respecto a este piso conocemos los siguientes datos:

      -   valor del piso a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (1983)....................... 72.100

      -   cuota del ISD..................................................................................................................................9.300

      -   valor catastral (revisado con efectos 01/01/1994)............................................................... 102.000

      -   Impuesto sobre Bienes Inmuebles............................................................................................. 1.630

      -   gastos de portería........................................................................................................................... 510

      -   seguro de incendios....................................................................................................................... 150

 

            El otro piso, de idénticas características, lo ha cedido a su hija mayor sin cobrar nada.

 

            Además, José y María viven en un piso que adquirieron el 1 de abril de este año por 150.000€ y que aún no tiene fijado valor catastral. Han pagado por gastos de escalera 750€. El piso fue adquirido con un préstamo, del que este año han pagado 13.800€, de los que 10.818€ corresponden a intereses y el resto a la amortización del capital.

 

SE PIDE: calcular los rendimientos del capital inmobiliario e imputaciones de rentas inmobiliarias correspondientes a esta unidad familiar, sabiendo que en su caso se ha practicado la correspondiente retención. 7809+1122 = 8931

 

 

EJERCICIO 2:

PAREJA CON HIJOS: Luis Giménez nacido el 1 de marzo de 1960 vive con Antonia Gómez nacida el 1 de marzo de 1963. Tienen un hijo, Toni, nacido en 2004. Viven en Valencia en la calle Alba, 13 -1ª. 46001.

Felipe Neri (del ejercicio anterior) convive (sin que media vínculo matrimonial) con Rosaura de la Cuadra. Ambos residen en Valencia,

La vivienda mencionada arriba fue adquirida por ambos en 1993 por 100.000€. La adquisición la financiaron con un préstamo hipotecario por el que este año pagaron 5.000 € en concepto de intereses y 1.200 € como amortización de capital. Su valor catastral actualizado es de 57.000 € y paga unos gastos de comunidad de 89 € cada 2 meses y un IBI anual de 300 €.

 

La pareja adquirió por 80.000 € hace 2 años una segunda residencia en Viver (Castellón). Su valor catastral es de 35.000 € y pagan un IBI de 120 €.

 

También disponen de una planta baja en Valencia. Su valor catastral actualizado es de 51.200 € (el valor catastral del suelo es de 5.120€) y la adquirieron en 1997 por 93.000 €. Esta planta baja la tienen alquilada y cobran 400 €/mes soportando ellos los gastos de comunidad que ascienden a 100€ por trimestre. El IBI de dicha planta baja es de 560€.

 

Antonia heredó hace 5 años una vivienda de un tío suyo. El valor a efectos del impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ascendió a 112.452€, y pagó por dicho impuesto 17.652€. El valor catastral es de 78.562€ (valor catastral del suelo: 4.356€). Esta vivienda está arrendada a una familia, que paga 786€ mensuales. Los gastos de comunidad (120€ al trimestre), el IBI (201€) y el seguro del hogar (186€ anuales) los paga Antonia.

 

SE PIDE: calcular los rendimientos del capital inmobiliario e imputaciones de rentas inmobiliarias correspondientes a Antonia, sabiendo que en su caso se ha practicado la correspondiente retención.

 

EJERCICIO 3:

 

Don Javier Jorge (77777777B), soltero y nacido el 01/03/1953, es propietario (titular) de los siguientes inmuebles (derechos). Calcula el rendimiento neto del capital inmobiliario y, en su caso, la retención de que ha sido objeto.

 

Una plaza de garaje en Valencia arrendada a un particular por 600€ al año. Otros datos son:

- Valor de adquisición (compra).................................................................................................... 3.000

- Valor catastral en el ejercicio (revisado con efectos 1.1.94)................................................... 1.200

- Valor del suelo................................................................................................................................. 75%

- Impuesto sobre Bienes Inmuebles................................................................................................... 85

- Gastos de comunidad........................................................................................................................60

- Amortización crédito (adquisición)................................................................................................. 420

- Intereses del crédito......................................................................................................................... 750

Otra plaza de garaje, idéntica a la anterior, pendiente de alquiler.

Un chalet adosado en Godella, que adquirió en 1989 y que utiliza como vivienda habitual.

- Valor de adquisición (compra)................................................................................................. 90.000

- Valor catastral en el ejercicio (no revisado)............................................................................ 60.000

- Valor del suelo................................................................................................................................ 40%

- Impuesto sobre Bienes Inmuebles................................................................................................. 270

- Gastos de comunidad..................................................................................................................... 900

- Pintura y reparaciones................................................................................................................. 1.200

- Prima del seguro de hogar............................................................................................................. 150

- Amortización crédito (adquisición)............................................................................................. 3.000

- Intereses del crédito..................................................................................................................... 5.400

- Construcción de buhardilla (31.12)............................................................................................ 3.000

Es usufructuario de una planta baja situada en Buñol, pendiente de alquiler:

- Valor del usufructo (ISD)............................................................................................................. 6.000

- Valor catastral en el ejercicio (revisado con efectos 1.1.94)................................................ 24.000

- Impuesto sobre Bienes Inmuebles................................................................................................ 180

- Gastos de comunidad...................................................................................................................... 60

- Valor del suelo............................................................................................................................... 75%

Un piso en Soria que cede gratuitamente a su hijo de 25 años.

- Valor de adquisición (compra).................................................................................................. 48.000

- Valor catastral en el ejercicio (revisado con efectos 1.1.94)................................................. 72.000

- Valor del suelo................................................................................................................................. 10%

- Impuesto sobre Bienes Inmuebles................................................................................................. 600

- Gastos de comunidad.................................................................................................................. 1.320

Un apartamento en Benidorm que alquila a un particular entre junio y septiembre (ambos inclusive) por un total de 3.600€. El resto del año lo utiliza él mismo.

- Valor de adquisición (compra)................................................................................................. 30.000

- Valor catastral en el ejercicio (no revisado)............................................................................ 21.000

- Valor del suelo................................................................................................................................ 10%

- Impuesto sobre Bienes Inmuebles................................................................................................. 180

- Gastos de comunidad..................................................................................................................... 900

- Amortización crédito (adquisición)............................................................................................. 1.800

- Intereses del crédito..................................................................................................................... 4.500

Un chalet en La Cañada que heredó en 1987 y vende el 30 de septiembre de este ejercicio.

- Valor a efectos del ISD (1987)................................................................................................. 18.000

- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (1987)...................................................................... 420

- Valor catastral en el ejercicio (no revisado)............................................................................ 24.000

- Valor de enajenación................................................................................................................. 48.000

- Valor del suelo................................................................................................................................ 25%

- Impuesto sobre Bienes Inmuebles................................................................................................ 180

- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.......................................................................... 2.880

- Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos........................... 600

- Gastos de notaría (50% a cargo del vendedor)......................................................................... 1.920

- Tasa de recogida de basuras........................................................................................................... 24

- Contribución especial alumbrado (municipal)............................................................................... 600

¿Qué ocurriría si en el caso anterior el chalet hubiera estado alquilado para vivienda por 8.115€?

Es propietario de una finca rústica que no explota:

- Valor adquisición (1992)..............................................................................................................12.000