Imaginemos que alguien desea comprar una finca o prestar dinero con garantía hipotecaria sobre ella. Esta persona tendrá interés en conocer si quien la vende o el hipotecante es el propietario del inmueble, así como el estado de cargas del mismo (¿estará ya hipotecado, soportará una servidumbre, se encontrará embargado?).
Por otra parte, encontrará muy conveniente que exista un instrumento de publicidad que le garantice que si confía en la información que éste ofrece, no pueda después verse perjudicado por circunstancias que no constaban en él. El organismo que cumple esta función de publicidad, en relación con los bienes inmuebles, es el Registro de la Propiedad. Si el Registro de la Propiedad dice – “publica” – que María es la propietaria de una finca, aunque después resulte que esto no es cierto (pues en ocasiones existe una discordancia entre lo que proclama el registro y la realidad extrarregistral), cumplidos ciertos requisitos, el adquirente a quien María vendió la finca o el acreedor a cuyo favor la hipotecó, por poner dos ejemplos, quedarán protegidos pese a que el verdadero propietario sea Anacleto: el adquirente mantendrá su adquisición; el acreedor hipotecario conservará la hipoteca. Esto sucede porque, en tales casos, el legislador prefiere proteger la seguridad y la agilidad del tráfico de los bienes por encima, incluso, de la verdadera titularidad de los derechos. De este modo se atenúa el rigor de la regla civil según la cual nadie puede transmitir más derecho del que tiene. Y se aligeran las difíciles indagaciones que, de no existir el Registro de la Propiedad, tendrían que realizar el adquirente o el acreedor hipotecario para cerciorarse de que quien le transmite es el verdadero propietario o titular del derecho real de que se trate. A falta de un sistema como éste, muchos compradores o prestamistas se retraerían por miedo a perder el precio pagado o el dinero prestado, lo que perjudicaría la economía del país.
Todo el sistema registral se basa en la publicidad que el Registro de la Propiedad ofrece en relación con los derechos reales (y, excepcionalmente, algunos personales) sobre bienes inmuebles. Esta publicidad legitima al titular registral para actuar en el tráfico con base en la presunción iuris tantum (salvo prueba en contrario) de que se corresponde con la realidad extrarregistral y sustenta una apariencia en la que pueden confiar los terceros. Además, si éstos actúan con base en esta confianza e inscriben el derecho adquirido, se verán especialmente protegidos conforme a las reglas de inoponibilidad de lo no inscrito y fe pública registral, hasta el punto de que, cumplidos ciertos requisitos, el Registro de la Propiedad, se presume exacto e íntegro iuris et de iure (sin posibilidad de prueba en contrario).
Como el registro es público, todos tienen la posibilidad de conocer la situación jurídica que refleja. Publicidad se identifica así con cognoscibilidad.
Los sistemas registrales no son idénticos en todos los países. El español se caracteriza por ser un sistema de Registro de documentos, de inscripción y de folio real. En el PDF de la unidad temática encontrará una breve explicación de cada una de estas características.
Desde un punto de vista instrumental, el Registro de la Propiedad es una oficina pública, a cuya cabeza se encuentra el Registrador o Registradora de la Propiedad. En España no hay una única oficina de Registro, sino muchas repartidas por todo el territorio español, conforme con un sistema de demarcación territorial (cfr. art 1.II LH).
La ley que regula, en España, el sistema inmobiliario registral se llama Ley Hipotecaria. El nombre no responde a su contenido, pues en ella se ordena, además de la hipoteca, todo lo relativo al Registro de la Propiedad. Este nombre se contagia a alguna de las instituciones fundamentales que regula, aunque no tengan que ver con la hipoteca, como es el caso del “tercero hipotecario” (art. 34 LH).
La Ley Hipotecaria actualmente vigente es la LH/1946 (Decreto de 8 de febrero de 1946), con su correspondiente desarrollo reglamentario (Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947Ambos han sufrido reformas con posterioridad. Por otra parte, existen normas que afectan al Registro de la Propiedad fuera de estos cuerpos legales: p.e., en materia de legislación urbanística.
