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VIVIENDA Y TERRITORIO : UN MUTUO E INTERACTIVO FRACASO
Que la vivienda y el territorio sean noticia no es precisamente una buena
noticia . Créame el lector si le digo que aceptaría de muy buen grado el
silencio pero este mundo traidor de la cosa inmobiliaria no da tregua .
En el mes de febrero (El País 4- 02-05) ya nos avanzaban que no nos
hiciéramos ilusiones : un nuevo record a nivel estatal(se iniciaron en el
2004 la friolera de 675.000 nuevas viviendas) que dejaba muy lejos el dato
del 1995(302.000). En consonancia con ese crecimiento cuasi- exponencial,
las hipotecas formalizadas en el 2004 superaron el millón y medio(casi
600.000 millones de euros de saldo de crédito hipotecario gestionado) y los
precios se mantuvieron firmes a la alza(un 17%, en el conjunto de España,
un 18´5% en la Comunidad Valenciana y un 24% en la ciudad de Valencia). La
vivienda supone ya el 33% del conjunto del sector de la construcción y éste
ha pasado de representar el 14% a representar el 18% del PIB en los últimos
diez años. Datos todos del informe anual de SEOPAN , salvo los incrementos
de precios en el 2004 (El País 4 – 03-05).
Con éste allegro con fuoco que se prolonga ya sin solución
de continuidad desde 1998 no es de extrañar que según RICS(¿será casualidad
el nombre?), organización mundial de expertos inmobiliarios, España ha
marcado en el 2004 un récord mundial en la subida del precio de los pisos
(El País 4- 03-05) .Un dudoso honor pero honor al fin y al cabo.
Estos y otros datos parecidos tienen siempre respuestas diversas según
los intereses en juego y/o la cordura de los analistas .Así , en el informe
citado de SEOPAN , su presidente tranquilizaba sobre la temida burbuja
argumentando que las familias con ahorro inmobiliario han aumentado su
riqueza en más de 3.000 millones en los últimos diez años y sólo se han
endeudado 450 millones .Pero la propia RICS reconocía que “cada año de
rápido ascenso hace más probable una corrección brusca en el futuro” y lo
cierto es que la “tijera” entre los precios de las viviendas y otras
variables macroeconómicas (los salarios, la renta familiar disponible , la
tasa de inflación etc..) no hace más que aumentar con el consabido riesgo de
“aterrizaje” más o menos brusco. Más alarmistas (como viene siendo
habitual) se muestra el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de
España que se descuelgan con la obviedad de que se está construyendo más del
doble de lo necesario, ignorando que, a los tipos de interés vigentes, con
la generosa y regresiva desgravación fiscal y con la rentabilidad que
obtiene otros activos financieros alternativos , la demanda de inversión
(“no necesaria”) continuará dirigiéndose al sector inmobiliario mientras
dure la alegría. Y la marcada especialización turística hace casi
imposible separar la demanda “de ocio” de la “de inversión”. Según el
honorable organismo, el crecimiento vegatativo de la población sólo
exigiría 100.000 viviendas anuales (sic). Pero claro, ya hace lustros que
la necesidad y la demanda de vivienda son conceptos distintos . Los hay (y
muchos) que necesitan y no pueden y hay, por el contrario, una fuerte
demanda de ocio y de inversión “no necesaria”.
Y del radicalismo al moderado optimismo del informe de la Caixa
Catalunya sobre el mecado inmobiliario en España. Según la citada fuente,
el aumento de oferta acabará por absorber la demanda y hacia el 2011 ésta
se estabilizará, construyéndose en torno a las 400.000 viviendas anuales
siempre que (ironías de la historia) los inmigrantes se porten como es
debido y representen cerca del 25% de la demanda de nueva vivienda.O sea
que la burbuja no estallará y todos seremos más felices.
Yo , entre tanto experto y augur me siento anonadado.Observo sin pestañear
como sigue produciéndose una masiva transferencia de renta de los (a veces )
sufridos adquirentes a los detentadores del poder inmobiliario gracias a
las rentas de monopolio que operan en el sector,muy lejano a prácticas de
competencia. Observo como grupos sociales amplios ( población joven sobre
todo) se las ven canutas en el tan cacareado “acceso a una vivienda digna”
mientras que otros “desanimados” ni se lo plantean. Observo el fariseismo
de reclamar “suelo público barato” para hacer VPO sin mentar las tasas de
beneficio del sector ni la estructura de propiedad existente en el mercado
del suelo(¡¡pobrecillas urbanizadoras y demás empresas intermediarias!!).
Observo cómo se descapitalizan por miríadas empresas industriales a la
búsqueda del beneficio fácil .Observo las grandes proclamas que no son
cortapisa ni valladar para la participación en el festín de un estamento
político( y aquí no funciona siempre, desgraciadamente, lo del roig i
el blau )que ha sucumbido a una cultura dominante y generalizada :
ordeñar la vaca(territorio) hasta la extenuación .
Y , qué quieren Vds. , la melancolía me acecha . Recuerdo aquel grafiti
de la antigua Facultad de Ciencias: “Aquí no aprueba ni Dios. Jesucristo:
4´5”. Y no puedo evitar el remedo: ¡¡Esto no lo arregla ni Dios!!. Y en mi
ciudad , lo mismo pero- en términos de tendencias- casi peor : de 577´95
euros por metro cuadrado de precio medio en 1995 a 1606´11 en el 2004, con
un incremento en el último año del 24%, superior a la media valenciana. La
inflación (el deflactor del PIB según la Contabilidad Nacional Trimestral)
ha pasado del indice 100 en 1995 al indice 136´3 en el 2004 y los precios de
la vivienda en la ciudad de Valencia de 100 en 1995 a 277´89 en el 2004. Y
es que a tasas del 15 % acumulativo anual , en 5 años , a duplicarse tocan.
Si por lo menos me cupiera el consuelo de que las viviendas están colgadas
en las nubes...Pero no, las dichosas viviendas necesitan suelo y esta
fiebre del oro en la que estamos embarcados nos va a dejar irremediable e
irreversiblemente una “simpática” herencia a añadir a la hipoteca del banco
que dejemos a medio pagar. Vamos a legar un territorio con un nivel de
degradación muy considerable . Unas costas esquilmadas , unos paisajes
reducidos a enclaves singulares , unos recursos naturales mermados.
¿Pesimismo? . Quizá . Quizá no sepa leer yo adecuadamente las noticias :
“los proyectos urbanísticos planteados al amparo de la LRAU ocupan 120
millones de metros cuadrados.En el último decenio la edificación ha
consumido tanto terrreno como en toda la historia”(sigue extenso y minucioso
reportaje de aconsejable lectura) (El País 6-03-2005). “El PP autoriza que
se urbanicen 1´2 millones de metros en una zona protegida de Fontanars”
(El País 7-03-05 ). O quizá mi no deseada vocación de pepito grillo me ha
afectado la visión y lo que ven mis ojos cuando viajo por Marina d´Or
,Guardamar ,Cullera y tantos otros enclaves no son barbaries urbanísticas
sino molinos de viento como se hartó de proclamar D. Quijote ante la
incrédula y compasiva mirada de Sancho.
¡¡Tant de bó m´equivocara!!. Necesito como agua de Mayo que
alguien me saque de mi error , me convenza de que todo esto son quimeras
mías, de que no hay nada de la dichosa irreversibilidad (o larga duración)
de los errores que conllevan cemento. Que nuestro país puede recuperar- al
menos en parte- sus paisajes. Que es posible un uso más racional de
nuestros recursos. Que en nuestras ciudades el interés común todavía tiene
cabida. Que tenemos futuro . Que no tengamos que preguntarnos- por otros
motivos- lo que se preguntaba Maria del Mar Bonet cuando uno era treinta y
tantos años más joven ¿“ Que volen aquesta gent que truca de matinada”?.
Si no es mucha molestia, convénzanme de mis errores o , en caso contrario ,
dejen de hipotecar nuestro futuro.
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