Las prohibiciones o limitaciones de la facultad de disposición de origen voluntario dispuestas en actos a título gratuito “inter vivos” o “mortis causa” (donación, testamento) tienen eficacia real y son inscribibles en el Registro de la Propiedad cuando afecten a bienes inmuebles. Una vez inscrita la prohibición, gracias a la publicidad registral, gozará de oponibilidad “erga omnes”. Faltando esta inscripción, tendrá una eficacia meramente obligacional (“inter partes”), salvo que el tercer adquirente conociere la existencia de la prohibición, en cuyo caso también le afectará. Se refiere a este tipo de prohibiciones el art. 26 LH. Deben respetar los límites genéricos de la autonomía privada (art. 1255 CC) y, en concreto, los límites temporales que derivan de los arts. 641, 781 y 785 CC.

El derecho real queda ligado a la cosa con independencia de quién la posea o a quién se transmita. El titular de un derecho real limitado o en cosa ajena podrá exigir el uso y disfrute del bien o las facultades que le correspondan para realizar su interés, así como perseguirlo sea quien sea la persona en cuyo poder se encuentre. Constituyen importantes excepciones a esta regla los supuestos de adquisiciones “a non domino” con base en la confianza en la apariencia que genera la posesión ostentada sobre bienes muebles (art. 464 CC) o la publicidad del Registro de la Propiedad en el caso de los inmuebles (art. 34 LH), que serán estudiados en las lecciones correspondientes

Es una facultad característica de los derechos reales de garantía (hipoteca, prenda y anticresis). Las garantías reales sujetan uno o varios bienes concretos a la satisfacción del derecho del acreedor en caso de incumplimiento del deudor. A diferencia de las garantías personales, las garantías reales son eficaces “erga omnes”, pudiendo hacerse valer frente a cualquier poseedor del bien gravado (reipersecutoriedad). En caso de incumplimiento de la deuda garantizada, facultan a su titular para realizar el valor en cambio del bien, a través de los medios legalmente establecidos, con el fin de satisfacer su crédito (“ius distrahendi”). Pensemos, p. e., en el incumplimiento de las obligaciones derivadas de un préstamo garantizado con hipoteca en que la ejecución de la hipoteca permitirá, a través de un procedimiento legalmente ordenado, su adjudicación al mejor postor en una subasta pública y el pago de las cantidades debidas al acreedor con el precio obtenido devolviendo el resto, si lo hay, al propietario del bien hipotecado.

No hay una respuesta unánime en la doctrina. Con un amplio sector de la doctrina y conforme con la doctrina de la DGSJFP, cabe optar por la teoría del “numerus apertus”, esto es, responder afirmativamente a la cuestión planteada. Pero los eventuales derechos atípicos deberían respetar los una serie de límites:

1. Respetar la ley, la moral y el orden público (cfr. art. 1255 CC).

2. No cabe una propiedad atípica –cfr. arts. 33 y 53 CE–. Tan solo derechos reales atípicos sobre cosa ajena.

3. Carácter expreso.

4. Causa justificativa suficiente (satisfacción de un interés serio y legítimo).

5. Plena determinación del objeto sobre el que recae el derecho real y la descripción de su contenido (principio de especialidad: art. 9 LH y art. 5 RH).

6. Recognoscibilidad en el tráfico del tipo a que pertenece el derecho (cfr. art. 53.1 CE). Y respeto de las características estructurales típicas del derecho real: inmediatividad y absolutividad.

7. Publicidad del derecho (escritura pública –art. 1280 CC y concordantes– e inscripción en el Registro de la Propiedad cuando recae sobre bienes inmuebles).

8. Carácter temporal (cfr. arts. 781 y 785 CC).

La posesión no es un derecho real propiamente dicho. Supone el ejercicio de un poder de hecho sobre el bien. Se dice, en sentido genérico, que una persona posee un derecho cuando actúa externamente como si fuera su titular. La posesión implica y exige siempre exteriorización, manifestación externa. La posesión de hecho puede resultar de la existencia de un verdadero derecho a poseer (“ius possidendi”). Pero también puede suceder que el sujeto carezca de derecho a poseer y aun así esté desplegando el citado comportamiento, esté ejerciendo una posesión de hecho (“ius possessionis”) sin aquel respaldo. La mera posesión de hecho exista o no derecho a poseer está protegida con una serie de acciones que se estudian en la lección correspondiente.

Mientras que la relación personal, de crédito-deuda, vincula a personas determinadas situándolas en la posición deudora o acreedora, de modo que el deudor es el obligado a realizar determinado comportamiento exigible por el acreedor, en el derecho real se dice que el titular (p. e., el propietario) ostenta un poder directo e inmediato (con los matices que luego veremos) sobre la cosa frente a cualquier otra persona (“erga omnes”), que todos deben respetar. En este sentido, se reconoce al titular del derecho real un derecho de exclusión del resto de personas de su ámbito de poder y se afirma la existencia de un correlativo deber de respeto de los terceros.

En cualquier caso, la nítida distinción entre derechos personales y derechos de crédito que pretendía la doctrina clásica muestra más de una zona gris.