13 de septiembre de 2018

Título: La subsanación de la doble inmatriculación en el marco de la actual legislación hipotecaria. Especial referencia a la coordinación Catastro-Registro de la Propiedad como método preventivo.

Autor: Iván Fabre Lafuente

La inscripción de los bienes en el Registro de la Propiedad es, sin duda, la más eficaz prueba de su pertenencia a un titular determinado, lo que no hace sino reforzar la seguridad dentro del tráfico jurídico inmobiliario. De hecho, el sistema hipotecario español no ha sido ajeno a los cambios y circunstancias sociales, que desde su nacimiento, han acuciado a la sociedad española, y por ello, ha contemplado diferentes cauces para la debida constancia de las fincas en él, además de otros destinados a la rectificación de errores, que propiciados en algunos casos por la pérdida de documentos, por la falta de cuidado o diligencia, o por la ausencia de una cartográfica clara que plasmara sobre el papel la delimitación de la finca, ha generado, en no pocas situaciones que una misma porción física de terreno pueda constar en él de forma independiente como dos fincas registrales, pudiendo figurar inscrita a favor de dos titulares distintos, e inclusive con cuotas de participación diferentes. Por ello, la Ley 13/2015, de 24 de junio, que impulsó una novedosa regulación encaminada a la correcta identificación gráfica de las fincas registrales, con la modificación de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, cuyo propósito, en cierto modo, ya fue en cierta medida asumido en la Ley 13/1996, al contemplar la necesidad de establecer un mecanismo de colaboración entre ambas instituciones destinadas a este fin, partiendo de la obligatoriedad de aportar la referencia catastral de los inmuebles. La nueva regulación, que se proyecta sobre dos ramas claramente diferenciadas del ordenamiento jurídico, la civil y la administrativa, se aplica, desde sus inicios, al hilo del nuevo espíritu de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, suponiendo un cambio notable en la tramitación de los nuevos procedimientos, al producirse un vaciamiento de los anteriormente tramitados ante los Juzgados y Tribunales, descargando el peso sobre Notarios y Registradores. Aunque como han dejado sentado numerosas resoluciones judiciales la verdadera determinación del titular que haya de preferirse en caso de conflicto de titularidades vendrá dada por la aplicación de las normas de Derecho Civil Puro, y es aquí en donde la Sentencia de 19 de mayo de 2015 ha precisado que tendrá preferencia quien ostente la protección a la que hace referencia el artículo 34 de la LH.

la normativa hipotecaria española se erigió como un instrumento que focalizó su atención en el mero registro de los títulos

Por ello, partiendo de este novedoso tratamiento que se contempla acerca de la subsanación de la doble inmatriculación, y que en esencia ha supuesto una traslación del artículo 313 del Reglamento al 209 LH, el trabajo se estructura en tres grandes capítulos, amén de la respectiva introducción, conclusiones y anexos. Así, partiendo del primero destinado al análisis del concepto y situaciones dadas, en las que se diferencia, las que existiendo tal patología la titularidad sea a favor de la misma persona o en aquellos casos en los que no ha existido una situación conflictual, por haber convenio entre las partes, o frente a aquellas en las que si se ha suscitado. Partiendo de los orígenes de la normativa hipotecaria española, se obtiene que en un primer momento el sistema tabular español no se erigió como un verdadero instrumento protector de la realidad física, sino que focalizó su atención en el mero registro de los títulos, de ahí que haya sido considerado como un registro de títulos más que de fincas, y del que se desprende la vaguedad con la que un buen número de ellas accedieron al Registro con una somera descripción que resultaba compleja para su identificación sobre el parcelario, y más aun si cabe sobre el terreno.

Por tanto, la reforma impulsada dentro del ámbito hipotecario y catastral persigue la tan ansiada coordinación entre ambas instituciones de forma que la mera constancia de los datos identificativos de la segunda en la primera permita su concreta delimitación o al menos se presuma que sobre dicha porción de terreno se proyecta la protección del sistema tabular. Se persigue, que dicha concordancia pueda ser utilizada como una herramienta eficaz para la correcta identificación gráfica y física de las fincas registrales, sirviendo como un método ciertamente para la prevención de la doble inmatriculación, especialmente por conducto de la representación gráfica georreferenciada de la finca y de la constancia de la representación gráfica.