El hipotecante ha de tener capacidad para enajenar y la libre disposición del bien gravado en el momento de la constitución o, de no tenerla, hallarse autorizado para ello según las leyes.

No, el hipotecante es el sujeto pasivo de la hipoteca, el propietario de la finca o titular del derecho real hipotecado, con independencia de que sea o no también deudor personal del crédito garantizado. Puede haber un hipotecante no deudor. Cuando el hipotecante es también deudor del crédito garantizado se le denomina deudor hipotecario.

No, por el hecho de constituir hipoteca sobre un inmueble su propietario no tiene limitado su poder de disposición, que podrá enajenarlo o transmitirlo a título oneroso o gratuito. Así, se denomina tercer poseedor de finca hipoteca al adquirente, por cualquier título, de la finca o derecho real inmobiliario hipotecado.

No, el tercer poseedor no está personalmente sujeto al cumplimiento de la obligación garantizada, ni directa ni indirectamente. Ahora, si el deudor incumple la obligación el tercer poseedor puede verse afectado por la ejecución instada por el acreedor sobre el bien hipotecado. Por eso, goza de intervención procesal en el proceso de ejecución (arts. 662 y 689 LEC).

Si las partes no pactan nada al respecto y el crédito es parciario, debe entenderse que hay tantas hipotecas distintas e independientes (con el mismo rango) como acreedores hipotecarios. Si el crédito es mancomunado (en mano común) solo hay una hipoteca y es necesario el ejercicio conjunto de la acción hipotecara o el ejercicio individual, pero en provecho de todos los cotitulares. Si el crédito es solidario, solo hay una hipoteca, que no precisa determinar la cuota de cada acreedor en la titularidad del crédito y cada uno puede ejercitar individualmente la acción hipotecaria.

Es una hipoteca voluntaria constituida por acto jurídico unilateral del dueño de la finca, que la inscribe en el Registro de la Propiedad, pero para que surta plena eficacia se precisa la aceptación del acreedor, que se hará constar por nota marginal y cuyos efectos se retrotraen a la fecha en que se inscribió. Si transcurren dos meses desde el requerimiento del hipotecante al acreedor para que la acepte y no consta dicha aceptación, el propietario hipotecante podrá pedir la cancelación (unilateral) de la hipoteca.

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de constitución registral. La inscripción en el Registro de la Propiedad tiene carácter constitutivo, por lo que la hipoteca nace cuando se inscribe (art. 1875 CC). Si la hipoteca consta en escritura pública pero no se ha inscrito, no hay aún derecho real de hipoteca y el acreedor no puede pretender la prioridad frente a tercero ni puede instar la realización del valor del bien a través de procedimientos hipotecarios (art. 130 LH). Para la inscripción hace falta documento público (normalmente, escritura pública).

Son las admitidas expresamente por las leyes. Se distinguen entre hipotecas legales expresas y tácitas. Las primeras no suponen su constitución automática (ope legis), sino que las personas a cuyo favor la ley la concede pueden exigir su constitución forzosa sobre bienes suficientes para garantizar su derecho (art. 158 LH). Requieren para su válida constitución la inscripción del título en cuya virtud se constituyan. El art. 168 LH enumera, con carácter taxativo, los supuestos en que se puede exigir la constitución de hipoteca legal. En cambio, las hipotecas legales tácitas, no precisan de acto alguno de constitución ni de inscripción en el Registro. Se constituyen automáticamente, tratándose más bien de créditos privilegiados.

No, según el art. 105 LH la hipoteca no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor según el art. 1911 CC. Ambas responsabilidades, la personal y la real o hipotecaria (la sujeción y afección del valor de la cosa hipotecada al pago del crédito) concurren en el crédito hipotecario. No obstante, se admite que las partes puedan pactar una hipoteca de responsabilidad limitada, en la que la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor quedan limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzará al resto de bienes del deudor (art. 140 LH).

Es una hipoteca en la que el crédito garantizado sólo consta en el Registro en sus líneas generales, porque no existe cuando se constituye (hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales), no es cierta en su cuantía (hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito) o en su titularidad (hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador). Debe constar en el Registro, en virtud del principio de especialidad, el importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas.

Sí, el art. 106 LH y el art. 1874 CC establecen que pueden ser hipotecados los derechos reales enajenables impuestos sobre bienes inmuebles, con arreglo a las leyes. El art. 107 LH contiene un elenco de derechos o bienes susceptibles de hipoteca, como, por ejemplo, el derecho de usufructo.

Sí, es posible hipotecar varias fincas en garantía de un crédito. En virtud del principio de especialidad se debe determinar en la inscripción la responsabilidad hipotecaria que cada bien va a soportar (art. 119 LH), lo que exigirá acuerdo entre acreedor e hipotecante. Por ello, el adquirente de una de las fincas hipotecadas no responderá de más de la cantidad del crédito que se haya asignado a dicha finca en la inscripción en el Registro (art. 120 LH).

Sí, según el art. 117 LH el acreedor hipotecario puede ejercer la acción de devastación “cuando la finca hipotecada se deteriore, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño”. Con ello, persigue que la autoridad judicial mande al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño causado a la finca. Si persiste en tal conducta, se puede ordenar la administración judicial del inmueble.

El art. 693.2 LEC permite que, si así se ha pactado en la escritura de constitución de la hipoteca y conste en el Registro, se pueda reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses (cláusula de vencimiento anticipado). Sin embargo, si se trata de un préstamo o crédito concertado por persona física y garantizado con hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes de uso residencial se aplicará lo previsto en el art. 24 LCCI y, en su caso, el art. 129 bis LH. El art. 24 LCCI prevé el vencimiento anticipado del contrato si concurren determinados requisitos, entre ellos, un mínimo de cuotas vencidas y no satisfechas que equivalgan a determinados porcentajes del capital concedido (3% o 7%) atendiendo al momento en que se ha producido la mora del deudor (primera o segunda parte de duración del préstamo).

El acreedor hipotecario ostenta un crédito (derecho personal) y una garantía real (derecho real de hipoteca). Por ello, tiene dos acciones (la real y la personal) para obtener la satisfacción de su crédito. La acción real hipotecaria puede ejercitarla a través un proceso de ejecución directa contra el bien hipotecado, que puede desembocar en la venta extrajudicial del bien hipotecado (notarial) o en la realización judicial del bien hipotecado (arts. 517 y ss LEC, con especialidades de arts. 681 a 698 LEC). Es posible, también, que el acreedor opte por el proceso de ejecución ordinario o común, porque tiene título ejecutivo (escritura pública).

Si finalizado el proceso de ejecución directa contra el bien hipotecado con la subasta del bien y lo obtenido no es suficiente para cubrir el crédito, el ejecutante (acreedor) puede pedir que se despache ejecución (ordinaria) por la cantidad que falte (art. 579.1 LEC).

La hipoteca es un derecho de constitución registral, por lo que, aunque se haya extinguido el crédito garantizado (por su pago o cumplimiento), para su desaparición del Registro es preciso que se proceda a la correspondiente cancelación en el Registro. Normalmente, es preciso escritura pública notarial en la que el acreedor consiente dicha cancelación por haberse otorgado carta de pago (se acredita el pago y, por tanto, la extinción del crédito garantizado (art. 82 LH).