Se trata de un asiento registral que no tiene carácter estable o definitivo; tan solo pretende asegurar un resultado, de momento incierto, que, en su caso, puede llegar a afectar a algún bien o derecho inscrito: p. e., cuando se está discutiendo ante los tribunales si cierto derecho corresponde a una persona o a otra; o cuando determinado bien ha sido embargado y puede acabar siendo adjudicado a otra persona en un procedimiento de ejecución forzosa. Mientras se resuelve la situación, se puede dar noticia de ella en el RP a través de una anotación preventiva. El asiento de anotación preventiva tiene carácter transitorio (frente a la inscripción, que tendencialmente es estable). Su misión fundamental es advertir a eventuales terceros adquirentes que hay una situación jurídico-real en liza. En cuanto a sus clases, constituyen estas un numerus clausus tasado legalmente – art. 42 LH –):
- Anotaciones preventivas representativas de otro asiento.
- Anotaciones preventivas en función de garantía. Suelen agruparse en esta categoría las anotaciones preventivas de embargo, de créditos refaccionarios, de derechos de ciertos cesionarios y de algunos legados. La más importante de todas y la anotación preventiva más habitual en la práctica, es la de embargo. Véase la voz "Anotación preventiva de embargo".
- Anotaciones preventivas de valor negativo.
Tipo de anotación preventiva que se encuadra dentro de la categoría de las anotaciones preventivas en función de garantía. Dentro de esta categoría, destaca como la más importante, así como la más habitual en la práctica.
El embargo y su consiguiente anotación preventiva puede ser establecida, a través del oportuno mandamiento judicial, cuando decrete el embargo tanto la autoridad judicial propiamente dicha, en proceso civil o criminal, o en procedimientos laborales, en procedimiento administrativo de apremio o incluso, en algunos supuestos, por autoridad militar. Las anotaciones preventivas tienden a asegurar la efectividad de derechos de crédito que, como tales, no son susceptibles de inscripción en el Registro. La anotación preventiva de embargo no priva al deudor embargado de las facultades dispositivas que le correspondan como dueño y titular registral del bien afectado. Puede enajenar o gravar los bienes inmuebles o derechos reales anotados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación, a quien lo le afectarán las inscripciones posteriores.
Véase la voz "Anotación preventiva".
Es aquel asiento que tiene por objeto dejar sin efecto otro anterior, o bien expresar que ha quedado sin eficacia. Refleja la ineficacia de los asientos registrales y la causa que la motiva. Su finalidad es la desaparición de la constatación registral de la existencia de un derecho real inmobiliario. Admite diversas clasificaciones: 1) Por su contenido, pueden ser totales o parciales, según se extinga en todo o en parte el derecho inscrito. 2) Por la persona que las consiente, se distingue entre las que se hacen con, sin o contra el consentimiento del titular registral. 3) Por el procedimiento para obtenerlas, pueden ser por orden judicial o a instancia de parte. 4) Por las circunstancias del asiento, son extensas o concisas.
En cuanto a sus efectos, debe advertirse que los derechos reales nacen, se modifican o extinguen al margen de su reflejo registral. Por su parte, en el otro lado de la moneda, los asientos registrales pueden resultar ineficaces por diversas causas (caducidad, nulidad, rectificación) con independencia de la eficacia extrarregistral del derecho hasta entonces inscrito. Una vez que se practica una cancelación, se presume extinguido el derecho a que se refería el asiento que se cancela, mientras no se pruebe lo contrario (art. 97LH). A efectos hipotecarios, en especial los asociados a los llamados principios registrales de fe pública y de legitimación, la cancelación provoca que el asiento afectado por ella deje de integrar el contenido del Registro. De este modo, respecto de terceros hipotecarios es como si tales asientos no existieran para el futuro, aunque la cancelación no afecta retroactivamente a los que ya se hubiere producido con anterioridad.
Las cancelaciones de las inscripciones se producen por las siguientes causas (arts. 78, 79, 80 LH): extinción del inmueble inscrito; extinción del derecho inscrito o anotado; declaración de nulidad del título; declaración de nulidad del propio asiento por faltar alguno de los requisitos legales.
El concepto de finca física, como superficie terrestre delimitada por una línea poligonal cerrada, con sus partes integrantes y sus pertenencias, no siempre coincide – aunque habitualmente sí que lo haga– con el de finca registral, que abarca más casos. A efectos registrales, finca es todo lo que abre folio en el Registro de la Propiedad (cfr. Arts. 243 LH y 378 RH). Cada finca tiene un número propio en los libros registrales. Son finca registral los supuestos enumerados en los arts. 8 LH, 31 RH, 64 y 66 RH, 24.2 LPH, o los contemplados en la Ley 4/2012, de 6 de julio, así como en distintas normas de la legislación urbanística.
El problema de la doble inmatriculación se produce con frecuencia. Se da cuando la misma finca se encuentra inmatriculada en dos (o más) folios diferentes e independientes uno de otro. Puede suceder esto cuando, aun tratándose de la misma finca, se ha dado una descripción diferente en cada uno de los asientos o cuando una de las fincas coincide sólo parcialmente con la otra. En concreto, las dobles inmatriculaciones pueden sustentarse en una documentación falsa, producida con dolo o fraude, pero también en una doble titulación cuyos orígenes son difíciles de esclarecer, o puede obedecer a errores en anteriores descripciones, en especial en los casos de segregación o división de una finca en diferentes parcelas. El problema será menor si es la misma persona la que aparece como titular en ambas inmatriculaciones. En este caso se pueden reducir los dos folios a uno solo, que será el único que quedará vigente. La cosa, en cambio, se complica cuando la finca se halla doblemente inmatriculada a favor de personas distintas. A este supuesto se refiere el art. 313 RH, pero sin resolver el problema de fondo. Pueden establecerse las siguientes conclusiones: Tomada la nota prevenida en el art. 313 RH, ningún folio produce a favor de su titular ni contra el mismo los efectos de la fe pública. Si no se ha tomado dicha nota, ambos titulares disponen de la tutela de la fe pública, por lo que los efectos de ésta se neutralizan, tanto para uno como para otro. Queda sin resolver quién es el verdadero titular o goza de preferencia. Para determinarlo hay que atender a las normas de Derecho civil con prevalencia sobre las de Derecho hipotecario.
Se llama inmatriculación a la primera inscripción, que lo será de dominio, de una finca. Es el acto por el cual ésta tiene entrada en el Registro de la Propiedad y comienza su historial registral. El art. 7 LH establece: “La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el título VI de esta Ley. El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento”. Con la inmatriculación se abre a cada finca un folio u hoja registral (en la actualidad, en formato electrónico) –art. 243 LH –, asignando a la finca un número propio y un código registral único (arts. 8 y 9 LH). Eel art. 207 LH contempla algunos casos de suspensión de los efectos de la fe pública registral.
La Ley hipotecaria regula los medios por los cuales se puede obtener la inmatriculación de una finca en los arts. 203 (expediente de dominio), 204 (inmatriculación directa en virtud de títulos de equidistribución, concentración parcelaria, expropiación forzosa, deslinde administrativo y sentencia), 205 (inmatriculación por títulos públicos); 206 (inmatriculación por certificación administrativa de dominio en favor de Administraciones Públicas y entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas).
Véase también la voz "Doble inmatriculación".
Aunque en sentido amplio se llama inscripción a cualquier asiento registral, en sentido estricto, la inscripción es un determinado tipo de asiento: aquél en el que se constata la existencia de una mutación jurídico-real producida, consistente en la constitución, transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario. Es un asiento principal, definitivo, completo, de carácter positivo, que se practica en los libros de inscripciones y en el que se hace constar. Las circunstancias que deben constar en la inscripción se establecen con carácter imperativo en los arts. 9 LH y 51 RH.
Tras haber expuesto los rasgos básicos de la inscripción conviene profundizar en su eficacia ofensiva. La inscripción atribuye, a quien inscribe, una titularidad firme e inatacable en muchos casos en que, en principio, según las reglas del Derecho civil no tendría por qué ser así. Es más, puede hacerlo incluso a costa del verdadero titular del derecho, provocando que éste llegue a perderlo. De ahí que se hable de eficacia ofensiva de la inscripción, que se sustenta en la fuerza derivada de la apariencia registral. La eficacia ofensiva de la inscripción se traduce en los llamados principios de inoponibilidad de lo no inscrito y de fe pública, antes expuestos. Funciona en dos casos: doble venta y aparición de subadquirentes.
