No puede entenderse cabalmente una institución sin tomar contacto con su funcionamiento práctico. A tal fin responden los siguientes apartados; no se trata, sin embargo, de compartimentos estanco. Los tres están relacionados y, como vamos a ver, quedarán conectados en el desarrollo del curso.
Documentos
Se presenta una escritura de venta de la vivienda habitual de la familia.
Base de jurisprudencia
Se propone una selección de sentencias. En ellas la institución se ve implicada en un litigio o controversia cuya solución ha exigido un pronunciamiento judicial.
Caso Práctico
Se sugieren situaciones, extraídas de la realidad, que de nuevo muestran un conflicto de intereses a los que el Derecho debe dar respuesta.
ESTRUCTURA DE LA ESCRITURA PÚBLICA
Número de protocolo
Número que corresponde a la escritura en el protocolo del Notario. Los documentos se ordenan cronológicamente comenzando por el número uno cada año.
Lugar y fecha
El lugar es el de la plaza en la que ejerce sus funciones el Notario. La fecha incluye el día, mes y lugar del otorgamiento.
Comparecen
Datos identificativos de los sujetos otorgantes de la escritura.
Intervienen
Concepto en el que intervienen los que otorgan la escritura: pueden hacerlo en nombre propio o en representación de otra persona. En su caso se harán constar los datos identificativos del representado. Este apartado puede aparecer formalmente unido al anterior.
Fórmula de identificación y juicio de capacidad
El Notario da fe de la identidad de los comparecientes - bien porque los conoce personalmente, o, lo que es más corriente, porque los identifica a través de la exibición de sus D.N.I. - y de que, a su juicio, tienen la capacidad legal necesaria para otorgar la escritura de que se trate.
Exponen
Este apartado antecede al de las estipulaciones. Se expresa el tipo de negocio que tienen intención de celebrar las partes y los antecedentes del mismo.
Estipulaciones
Se desarrollan los pactos de las partes. No deben faltar los que se refieren a los elementos esenciales del negocio.
Otorgamiento y autorización
Las partes consienten la materialización del contrato en presencia del Notario y éste da fe del contenido del instrumento.
Firma de los comparecientes y firma, sello y rúbrica del notario
Se extienden al final del documento. El Notario, además, extiende su rúbrica en todos los pliegos.
Pedro y Carla, con sus tres hijos, residen en un piso de Madrid. La vivienda pertenece a Pedro, que la adquirió por donación de su padre, antes de contraer matrimonio, y consta inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad. Además, al poco tiempo de casarse, los cónyuges compraron, con dinero ganancial, un chalet en la sierra al que suelen ir todos los fines de semana y los períodos vacacionales.
Ante la crisis de su matrimonio y la mala situación económica de su empresa, Pedro decide vender, sin contar con su esposa, el piso de Madrid por una cuantiosa cantidad a Jaime. Éste cree que la familia ha trasladado su residencia al chalet de la sierra porque así se lo comunica el primero.
Cuando Carla tiene conocimiento de la venta, entabla las acciones legales oportunas.
CUESTIONES
- ¿Cuál puede, en el caso, ser considerada vivienda habitual de la familia: el piso, el chalet o ambos? ¿Por qué?
- ¿Podría Pedro vender, sin contar con su esposa, el piso de Madrid? ¿Por qué?
- ¿Qué puede hacer Carla una vez sea conocedora de la venta realizada por su esposo?
- ¿Podría Jaime ser mantenido en su adquisición? ¿Por qué?
1. ¿Cuál puede, en el caso, ser considerada vivienda habitual de la familia: el piso, el chalet o ambos? ¿Por qué?
Para que pueda ser calificada como tal, es necesario que en la vivienda concurra la nota de la habitualidad. Ello implica que ha de tratarse del lugar donde los cónyuges, y en su caso sus hijos, desarrollan cotidianamente su vida familiar y que habrá sido escogido por los primeros como domicilio conyugal. Por ello, la doctrina y la jurisprudencia de modo unánime entienden que hay que excluir las viviendas de temporada o de recreo. En el caso, pues, no habría duda de que el piso de Madrid sería la vivienda habitual de la familia y que no podría tener esa consideración el chalet de la sierra.
2. ¿Podría Pedro vender, sin contar con su esposa, el piso de Madrid? ¿Por qué?
No, porque a pesar de que el piso sea de titularidad privativa de Pedro, al constituir la vivienda habitual de la familia está sometido a las restricciones del art. 1320 CC. De ese modo, Pedro tiene limitado su poder dispositivo y para realizar cualquier acto de disposición deberá contar con el consentimiento de Carla o, en su caso, con la autorización judicial supletoria de aquél, según lo establecido en el precepto: “Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial”.
No obstante, aunque el precepto señala que se requiere el “consentimiento” de ambos cónyuges, hay que entender que cuando –como sucede en el caso– la vivienda es privativa, el que presta el consentimiento es el cónyuge titular y que su consorte se limitará a asentir o aprobar el negocio jurídico celebrado por el primero, sin ser parte en el mismo (se trataría de una declaración de voluntad del tipo de las licencias y de las aprobaciones).
3. ¿Qué puede hacer Carla una vez sea conocedora de la venta realizada por su esposo?
Según interpreta una corriente doctrinal y jurisprudencial mayoritaria, la infracción del art. 1320 CC –esto es, la no observancia del consentimiento o de la autorización judicial supletoria– llevaría consigo la aplicación del art. 1322 CC, con lo que la sanción sería la nulidad para los actos dispositivos gratuitos y la anulabilidad para los onerosos (en ese sentido, pueden verse: STS 19 octubre 1994, RJ 1994, 8120 y STS 22 de mayo 1995). Sin embargo, algunos autores interpretan que la anulabilidad se daría siempre para cualquier acto dispositivo, gratuito u oneroso, de viviendas privativas, y para los onerosos de las gananciales, y que sólo cabría la nulidad radical para las disposición gratuita de una vivienda ganancial.
En cuanto al plazo para solicitar la anulabilidad del acto dispositivo será de cuatro años a contar desde el momento en que el cónyuge preterido lo hubiera conocido o desde que se disolviera el matrimonio o la sociedad conyugal (art. 1301 CC).
Así las cosas, Carla dispondría de cuatro años, desde que fue conocedora de la venta, para solicitar judicialmente su anulabilidad.
4. ¿Podría Jaime ser mantenido en su adquisición? ¿Por qué?
El art. 1320.II CC contempla la figura del adquirente de los derechos dispuestos sobre la vivienda; así, el legislador intenta dar solución al conflicto de intereses que surge entre el cónyuge no interviniente en el acto dispositivo (Carla) y el adquirente que es parte en el mismo (Jaime). Para ello el legislador se decanta por proteger a este último. En ese sentido, el precepto señala: “La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe”.
Por ese motivo, se ha criticado duramente el art. 1320.II CC, porque en él la tutela del alojamiento familiar se ve sustituida por la del adquirente de buena fe, que es mantenido en su adquisición a pesar de que el bien tenga el carácter de vivienda familiar y de que el acto dispositivo se haya realizado sin contar con el consentimiento del otro cónyuge.
No obstante, sólo resulta protegido, según el art. 1320.II CC, el adquirente que es de buena fe. El legislador no define cuándo puede entenderse que el tercero goza de tal condición; sin embargo, la doctrina interpreta que será de buena fe quien, con el empleo de una diligencia ordinaria, no hubiera podido, ni debido, conocer el carácter familiar del inmueble dispuesto.
En el caso, Jaime ha confiado en las manifestaciones de Pedro. Se trataría de un supuesto de manifestación “falsa” sobre el carácter de la vivienda, ya que ésta se da cuando el disponente (Pedro) de forma consciente, pretenda con ella engañar al adquirente (Jaime). No obstante, hay que matizar que la manifestación errónea o falsa por parte del disponente por sí sola no es determinante de la buena fe. Es decir: la sola declaración del disponente no es base firme de la buena fe del tercero; será un ingrediente más, pero no el único para que puede resultar mantenido en su adquisición. De ese modo, por ejemplo, no deberá protegerse a quien, a pesar de esas manifestaciones erróneas o falsas, conocía o debía conocer el carácter familiar de la vivienda o a quien, de modo negligente, no se preocupó de confirmar la declaración del disponente de no ser el bien la vivienda habitual de la familia (lo afirman en la jurisprudencia: la SAP de Sevilla 4 junio 1997 y la SAP de Córdoba 23 mayo 2002).
Sin embargo, en el caso, no hay indicios que permitan afirmar que Jaime no desplegó esa diligencia, lo cual, unido a las circunstancias concurrentes (la manifestación de Pedro, el dato de que la familia disponía de otra vivienda en condiciones a la que acudían con frecuencia, etc.), y al hecho de que la buena fe se presume (conforme a lo establecido en el art. 434 CC), permitiría considerarlo de tal condición. De todos modos, como la presunción de buena fe es iuris tantum, Carla podría destruirla mediante la prueba de que realmente Jaime conoció o debió conocer que el inmueble continuaba siendo la vivienda habitual de la familia y que ésta no había cambiado su residencia. El juez podría conceder la autorización si considerase irrazonable la negativa del esposo, atendiendo al interés de la familia.
