No puede entenderse cabalmente una institución sin tomar contacto con su funcionamiento práctico. A tal fin responden los siguientes apartados; no se trata, sin embargo, de compartimentos estanco. Los tres están relacionados y, como vamos a ver, quedarán conectados en el desarrollo del curso.
Documentos
Se muestra una escritura de compraventa comentada. La escritura nos permitirá distinguir entre el surgimiento de obligaciones derivadas del contrato y la transmisión/adquisición del derecho de propiedad.
Base de jurisprudencia
Se propone una selección de sentencias. En ellas la institución se ve implicada en un litigio o controversia cuya solución ha exigido un pronunciamiento judicial.
Caso Práctico
Se sugieren situaciones, extraídas de la realidad, que de nuevo muestran un conflicto de intereses a los que el Derecho debe dar respuesta.
- Escritura de compraventa
ESTRUCTURA DE LA ESCRITURA PÚBLICA
Número de protocolo
Número que corresponde a la escritura en el protocolo del Notario. Los documentos se ordenan cronológicamente comenzando por el número uno cada año.
Lugar y fecha
El lugar es el de la plaza en la que ejerce sus funciones el Notario. La fecha incluye el día, mes y lugar del otorgamiento.
Comparecen
Datos identificativos de los sujetos otorgantes de la escritura.
Intervienen
Concepto en el que intervienen los que otorgan la escritura: pueden hacerlo en nombre propio o en representación de otra persona. En su caso se harán constar los datos identificativos del representado. Este apartado puede aparecer formalmente unido al anterior.
Fórmula de identificación y juicio de capacidad
El Notario da fe de la identidad de los comparecientes - bien porque los conoce personalmente, o, lo que es más corriente, porque los identifica a través de la exibición de sus D.N.I. - y de que, a su juicio, tienen la capacidad legal necesaria para otorgar la escritura de que se trate.
Exponen
Este apartado antecede al de las estipulaciones. Se expresa el tipo de negocio que tienen intención de celebrar las partes y los antecedentes del mismo.
Estipulaciones
Se desarrollan los pactos de las partes. No deben faltar los que se refieren a los elementos esenciales del negocio.
Otorgamiento y autorización
Las partes consienten la materialización del contrato en presencia del Notario y éste da fe del contenido del instrumento.
Firma de los comparecientes y firma, sello y rúbrica del notario
Se extienden al final del documento. El Notario, además, extiende su rúbrica en todos los pliegos.
Doña Jacinta era propietaria de una vivienda de protección oficial. Su derecho constaba inscrito en el Registro de la Propiedad. Había comprado el inmueble gracias a un préstamo cualificado, concedido para a la compra de VPO, garantizado con hipoteca. En aplicación de la normativa especial aplicable a este tipo de préstamos, su facultad de disposición sobre la vivienda quedó limitada en virtud de una prohibición legal de disponer. En concreto, las normas aplicables le permitían transmitir el inmueble siempre que devolvieran las ayudas económicas recibidas con sus intereses, previa autorización expresa de la Administración competente. De otro modo, la transmisión quedaba prohibida. Esta prohibición de disponer se hizo constar en el Registro de la Propiedad por nota al margen de la inscripción de dominio.
Dos años después de haber adquirido la VPO en las condiciones descritas, sin haber devuelto los subsidios y subvenciones citados, Doña Jacinta recibió un nuevo préstamo bancario garantizado con hipoteca sobre la citada vivienda. La entidad financiera acreedora presentó la correspondiente escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
CUESTIONES
- ¿Qué clase de derechos reales se citan en el supuesto de hecho?
- ¿Cree que debe inscribirse la segunda hipoteca?
- ¿Qué sucedería si, en lugar de constituir una nueva hipoteca, Doña Jacinta hubiera vendido la finca, vigente la prohibición de disponer, sin la autorización administrativa ni devolución de los subsidios?
- Si la vivienda fuera de renta libre y no de protección oficial y en el contrato de compraventa Doña Jacinta se hubiese obligado a no enajenarla en un plazo de cinco años, ¿sería inscribible tal pacto en el Registro de la Propiedad? ¿Qué consecuencias tendría la venta de la vivienda antes del transcurso de los cinco años?
1. ¿Qué clase de derechos reales se citan en el supuesto de hecho?
El derecho de propiedad (art. 33 CE y 348 CC) y el derecho de hipoteca inmobiliaria (art. 1876 CC y 104 LH). Este último se encuadra dentro de los derechos reales de garantía o realización de valor, que facultan a su titular para instar la enajenación del bien objeto de la garantía y hacerse pago de la deuda garantizada con el precio obtenido.
2. ¿Cree que debe inscribirse la segunda hipoteca?
Se plantea el problema de determinar si la prohibición legal de disponer de una vivienda, como consecuencia de haber obtenido un préstamo cualificado, impide la inscripción de una ulterior hipoteca, al no haberse devuelto los subsidios y subvenciones recibidos.
Un caso similar fue resuelto por la RDGRN de 26 de febrero de 2008 (RJ 2008\2101), cuya doctrina, que reitera la fijada en resoluciones anteriores, resulta aplicable al presente supuesto. Debe tenerse en cuenta que en España rige un sistema de libertad de mercado, lo que supone libertad del tráfico jurídico-económico de los bienes. Considera la DGRN que las restricciones a la libertad de tráfico deben ser interpretadas de forma restrictiva, atendiendo a los intereses que las justifican. “En el caso planteado, la finalidad de la restricción impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, beneficiándose de una financiación favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda. Por tal motivo, el propio precepto prevé la posibilidad de obtener la autorización de la Administración para la transmisión siempre que, al propio tiempo, se reintegren las ayudas económicas recibidas, con sus intereses. En tal sentido, parece claro que la constitución de una nueva hipoteca sobre la misma vivienda objeto de financiación cualificada no está comprendida en el ámbito de la prohibición legal: no constituye un acto de transmisión del dominio ni de cesión del uso de la vivienda, ni, por tanto, permite al propietario enriquecerse injustamente a costa de las ayudas recibidas de la Administración. No cabe alegar que, en cuanto el derecho de hipoteca otorga a su titular el derecho de realizar el valor del bien hipotecado en caso de impago de la deuda, supone indirectamente la posibilidad de una futura transmisión, para lo cual bastaría con que el deudor dejara voluntariamente de atender los pagos correspondientes. No cabe ahora plantearse las consecuencias de un hecho futuro e incierto, como la posible ejecución hipotecaria dentro del plazo de la prohibición, ni el posible fraude de Ley en que el deudor incurriría si, voluntariamente, dejara de satisfacer la deuda para provocar una transmisión contraria a la prohibición legal de disponer. Como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 22 febrero 1989 (RJ 1989, 1696), las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento (artículo 3 del Código Civil) ni pueden desconocerse los remedios jurídicamente arbitrados a tal efecto (artículos 6 y 7 del Código Civil)”. Por ello, concluyó la mencionada Resolución que la ulterior hipoteca podía inscribirse a pesar de la prohibición. Conforme con estos argumentos, debería inscribirse la segunda hipoteca, al ser compatible con la prohibición legal de disponer que afecta a la vivienda.
3. ¿Qué sucedería si, en lugar de constituir una nueva hipoteca, Doña Jacinta hubiera vendido la finca, vigente la prohibición de disponer, sin la autorización administrativa ni devolución de los subsidios?
Estamos ante una prohibición de disponer de origen legal, que limita la facultad de disposición de la propietaria. La venta de la vivienda sin la correspondiente autorización ni devolución de los subsidios supone transgresión de esta prohibición de disponer. En relación con su oponibilidad “erga omnes”, la prohibición se rige por el art. 26.1º LH, que establece “Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas: 1.ª Las establecidas por la Ley, que sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales de dominio”. En cualquier caso, esta prohibición constaba en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal, que se encontraba vigente. Si Dª Jacinta hubiese obtenido la autorización administrativa para enajenar la vivienda, se hubiera podido reflejar en el Registro, pero no ha sido así. La consecuencia será la nulidad de la venta (art. 6.3º CC), que no podrá acceder al Registro de la Propiedad.
2. ¿Cree que debe inscribirse la segunda hipoteca?
Al haberse establecido la prohibición en un negocio a título oneroso, como es la compraventa, La Ley Hipotecaria la considera como mera obligación de no disponer, que carece de trascendencia real (art. 27 LH). Su incumplimiento dará lugar a una indemnización de daños y perjuicios, pero no afectará a la validez y eficacia de la venta. Aunque al carecer de transcendencia jurídico real no quepa su inscripción, puede asegurarse el cumplimiento de estas obligaciones de no disponer mediante hipoteca u otra garantía real (art. 57 RH), que garanticen el pago de la indemnización de daños y perjuicios a que dé lugar este incumplimiento. Esta hipoteca o garantía real sí que resulta inscribible.
El Derecho navarro permite la inscripción de las obligaciones de no disponer en los términos de la Ley 482 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra.
