No puede entenderse cabalmente una institución sin tomar contacto con su funcionamiento práctico. A tal fin responden los siguientes apartados; no se trata, sin embargo, de compartimentos estanco. Los tres están relacionados y, como vamos a ver, quedarán conectados en el desarrollo del curso.
Documentos
Se oresenta una nota simple informativa comentada.
Base de jurisprudencia
Se propone una selección de sentencias. En ellas la institución se ve implicada en un litigio o controversia cuya solución ha exigido un pronunciamiento judicial.
Caso Práctico
Se sugieren situaciones, extraídas de la realidad, que de nuevo muestran un conflicto de intereses a los que el Derecho debe dar respuesta.
- Nota simple informativa del Registro de la Propiedad.
SUPUESTO 1
Víctor adquiere, mediante legado, una vivienda, que inscribe a su nombre.
Dos años más tarde, vende la vivienda, en escritura pública a Daniel, quien, tras inscribir su derecho, dona el referido inmueble a su hija Patricia.
La donataria inscribe en el Registro de la Propiedad su derecho, tras lo cual se declara nulo el contrato de compraventa citado.
CUESTIONES
- ¿Pierde Patricia la propiedad de la vivienda?
- Supongamos que, en vez de adquirir el inmueble por donación, Patricia lo adquiere en virtud de compraventa. ¿Perdería entonces la propiedad? ¿Y si después de celebrado el contrato de compraventa, pero antes de inscribir su derecho, adquiere conocimiento de la nulidad del contrato anterior de compraventa en favor de su transmitente?
SUPUESTO 2
Magdalena es titular registral de una finca rústica dedicada al cultivo de cebollas. En 2020, constituye un usufructo sobre dicho inmueble en favor de Marcelo, quien no inscribe su derecho. Mediante escritura pública de 4 de febrero de 2022, Magdalena vende la finca como libre a Andrea, la cual inscribe su dominio en el Registro de la Propiedad. Cuando Andrea toma posesión material de la finca, encuentra allí a Marcelo, el cual le cuenta que es usufructuario. Andrea se niega a admitir el usufructo, alegando que la finca aparecía libre de cargas en el Registro y que ella desconocía, por tanto, su existencia.
CUESTIONES
- ¿Afecta el usufructo a Andrea? ¿Qué precepto apoya la contestación?
- Supongamos que Andrea, a pesar de no constar inscrito el usufructo en el Registro de la Propiedad, hubiera conocido su existencia en el momento de comprar la finca porque la vendedora le hubiera informado de ello. ¿Qué pasaría entonces con el usufructo?
CUESTIONES SUPUESTO 1
1 ¿Pierde Patricia la propiedad de la vivienda?
Sí, porque la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes (art. 33 LH) y Patricia, al ser adquirente a título gratuito, no reúne los requisitos del tercero hipotecario y no se ve amparada por la fe pública registral, único modo que tendría de adquirir de un “non domino” (Daniel) -art. 34 LH-.
2. Supongamos que, en vez de adquirir el inmueble por donación, Patricia lo adquiere en virtud de compraventa. ¿Perdería entonces la propiedad? ¿Y si después de celebrado el contrato de compraventa, pero antes de inscribir su derecho, adquiere conocimiento de la nulidad del contrato anterior de compraventa en favor de su transmitente?
No la perdería si reunía los requisitos del art. 34 LH, viéndose amparada, como tercero hipotecario, por la fe pública registral, incluso frente al verdadero propietario.
Si antes de inscribir su derecho, pero después de celebrado el contrato de compraventa, adquiere conocimiento de la nulidad del legado en favor de su transmitente, según doctrina mayoritaria la solución sería la misma, pues se considera que la buena fe del tercero hipotecario debe concurrir en el momento de la adquisición, sin que tenga transcendencia la pérdida sobrevenida de la misma. Según esta tesis, la circunstancia señalada sería intranscendente.
CUESTIONES SUPUESTO 2
1. ¿Afecta el usufructo a Andrea? ¿Qué precepto apoya la contestación?
No le afecta, al reunir los requisitos del art. 34 LH (tercero hipotecario), viéndose amparada por la fe pública registral.
2. Supongamos que Andrea, a pesar de no constar inscrito el usufructo en el Registro de la Propiedad, hubiera conocido su existencia en el momento de comprar la finca porque la vendedora le hubiera informado de ello. ¿Qué pasaría entonces con el usufructo?
Sería oponible a Andrea, que, al carecer de buena fe en el momento de su adquisición, no sería tercero hipotecario y no se vería amparada por la fe pública registral (art. 34 LH).
