SUPUESTO
Esther compró en enero del año 2010 a un particular un pequeño apartamento sito en el casco antiguo de la ciudad de Valencia, compuesto por un salón (con dos pequeños balcones recayentes a la C/ del Perdón; la cocina y el baño (ambos disponen de dos ventanas que dan a un patio de luces compartido con la finca vecina) y, un dormitorio, que tiene una ventana bastante amplia, recayente al jardín de la finca colindante perteneciente a Don Todomío, su vecino. El apartamento es muy alegre porque recibe luz natural y ventilación por todas sus estancias, sobre todo, en la parte del dormitorio gracias a esta última ventana.
El inmueble, rehabilitado en el año de la compraventa de Esther, data de 1898. Aparentemente, las ventanas, inicialmente meros huecos a la altura de las carreras, de la pared recayente a la finca vecina se fueron ampliando a gusto de los propietarios durante los años 70. Se trata de una pared no medianera. Desde la vía pública se puede advertir que todas esas ventanas del inmueble recayentes al patio de Don Todomío (la de Esther y las de los demás vecinos) tienen diferentes dimensiones y ubicación.
Don Todomío, quien compró la casa en 2017, no quiere que nadie le vea cuando sale a disfrutar de su hermoso jardín. Son muchos los inmuebles cuyos balcones tienen vistas a su patio, si bien, a diferencia de la finca de Esther, todos están separados del inmueble de Don Todomío por una estrecha vía pública. El propietario anterior de quien adquirió Don Todomío nunca había manifestado su molestia a los vecinos.
CUESTIONES
- ¿Qué normas se aplican para resolver el caso planteado?
- ¿Podría Don Todomío demandar a la comunidad de propietarios para que cierren completamente los huecos de la pared recayente al jardín?
- ¿Qué acción interpondrá Don Todomío contra los vecinos que han abierto ventanas de grandes dimensiones en la pared de la finca colindante con vistas directas a su propiedad?
- ¿Qué plazo de prescripción tiene la acción para declarar la inexistencia de una servidumbre de luces y vistas?
- Si los huecos respetaran las medidas legales ¿podría alegar Esther la prescripción adquisitiva de la servidumbre de luces y vistas, dado el tiempo transcurrido entre la apertura de los huecos y la demanda?
- Al no respetar los huecos las medidas legales ¿podría alegar Esther (los vecinos) la prescripción adquisitiva de la servidumbre de luces y vistas, dado el tiempo transcurrido entre la ampliación de los huecos?
- ¿Qué tiempo debe transcurrir entre la ampliación de los huecos y la reclamación de Don Todomío para poder alegar prescripción adquisitiva?
- ¿Podría un vecino de otro de los edificios abrir una ventana con vistas directas al jardín de Don Todomío (sin perjuicio de la normativa administrativa al respecto) si esta no cumple con la distancia legal?
- ¿Qué distancia mínima debe mediar entre las ventanas con vistas directas sobre la finca del vencino?
SUPUESTO
1. ¿Qué normas se aplican para resolver el caso planteado?
Las normas que resuelven el caso planteado son las relativas a las relaciones de vecindad porque no son auténticas limitaciones del dominio. En estas existe un fundo dominante y un fundo sirviente, por lo que uno de los propietarios está obligado a proporcionarle una utilidad al otro, debiendo mediar una indemnización. Son auténticas restricciones del poder propietario que afectan al contenido esencial de su derecho y que, además, se extinguen por el no uso (remisión). Por el contrario, en las relaciones de vecindad, ambos propietarios ven limitadas sus facultades dominicales recíprocamente sin que ello genere derecho a obtener ninguna indemnización. Las relaciones de vecindad configuran el régimen normal y ordinario de la propiedad inmobiliaria y vienen impuestas en interés de los dueños de los inmuebles contiguos
El problema de Esther y Don Todomío es un tema de luces y vistas. La situación es la que contempla el art. 581 Cc que permite al dueño de una pared “no medianera” contigua a finca ajena abrir ventanas o huecos de determinadas dimensiones en ella para recibir luces. “El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre”.
2. ¿Podría Don Todomío demandar a la comunidad de propietarios para que cierren completamente los huecos de la pared recayente al jardín?
No, porque solo podría reclamar que las reajusten a las dimensiones legales. Los artículos La ley, no obstante, le permite cubrir los huecos edificando en su terreno o levantando pared contigua en su terreno (art. 581. 3 CC).
3. ¿Qué acción interpondrá Don Todomío contra los vecinos que han abierto ventanas de grandes dimensiones en la pared de la finca colindante con vistas directas a su propiedad?
Acción negatoria, puesto que es la que compete al propietario de una cosa para que se declare la ausencia o inexistencia de gravámenes sobre su dominio, cuya libertad se presume. Por ello al actor le bastará con demostrar su dominio, mientras que al demandado le corresponderá probar la existencia del derecho real limitado o carga sobre el bien.
¿Qué plazo de prescripción tiene la acción para declarar la inexistencia de una servidumbre de luces y vistas?
30 años. Artículo 1963 CC.
5. Si los huecos respetaran las medidas legales ¿podría alegar Esther la prescripción adquisitiva de la servidumbre de luces y vistas, dado el tiempo transcurrido entre la apertura de los huecos y la demanda?
Las relaciones de vecindad no pueden adquirirse por prescripción. La “servidumbre” de luces en es negativa cuando los huecos se han abierto en pared propia. Como servidumbre negativa no puede adquirirse por usucapión de 20 años. No obstante, la jurisprudencia entiende que, si el dueño del predio dominante (los vecinos) hubiesen prohibido formalmente su apertura (requerimiento notarial), podría prescribir computando el plazo de 20 años desde dicho requerimiento. Aunque dicha prescripción no le privaría del derecho a edificar o levantar muro en su finca para cerrarlos.
6. Al no respetar los huecos las medidas legales ¿podría alegar Esther (los vecinos) la prescripción adquisitiva de la servidumbre de luces y vistas, dado el tiempo transcurrido entre la ampliación de los huecos?
Sí, la apertura de ventanas con vistas directas a la propiedad colindante es un acto de dominio que, de no impedirse por el perjudicado, permite la usucapión, puesto que en estos casos, la servidumbre es positiva. En el momento en que los huecos no guardan los requisitos del art. 581 CC, puede ganarse la servidumbre por prescripción de 20 años (TS 1º, S. 21 dic 1970).
7. ¿Qué tiempo debe transcurrir entre la ampliación de los huecos y la reclamación de Don Todomío para poder alegar prescripción adquisitiva?
30 años. Al tratarse de verdaderas ventanas de dimensiones superiores a las permitida en las relaciones de vecindad, la pasividad del propietario perturbado sin ejercer la acción negatoria, permite adquirir la servidumbre de luces y vistas a los 20 años (art. 537 CC).
8. ¿Podría un vecino de otro de los edificios abrir una ventana con vistas directas al jardín de Don Todomío (sin perjuicio de la normativa administrativa al respecto) si esta no cumple con la distancia legal?
Sí, porque los inmuebles están separados por una vía pública. La prohibición establecida en el art. 582 CC no se aplica en los casos en que las ventanas den a la vía pública (art. 584 CC).
9. ¿Qué distancia mínima debe mediar entre las ventanas con vistas directas sobre la finca del vencino?
2 metros (art. 582 CC).
