Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis&rdquo. Para que proceda la división material es necesario que se trate de un edificio cuyas características la permitan, es decir, que para procederse a la división, los elementos privativos que resulten de la misma deberán tener, como indica el art. 396 CC, un acceso propio a un elemento común o a la vía pública. La STS de 3 de febrero de 2005 (Roj: STS 601/2005) declaró la indivisibilidad de un edificio, entre otros motivos, porque no era posible dividirlo de forma que quedasen pisos o locales independientes con sus elementos comunes anejos. Por tanto, para que pueda procederse a la división de propiedad horizontal, es necesario que las peculiaridades estructurales y arquitectónicas del edificio permitan su división.Así también, para que sea viable la división de la propiedad, será necesario que el gasto sea sufragado por todos los partícipes. En este supuesto, cuando hay una diferencia considerable en las cuotas, la jurisprudencia ha venido exigiendo que para que pueda realizarse la división, las cuotas permitan atribuir un piso o local a cada uno de los comuneros, sin tener que dar a cambio grandes compensaciones o realizar obras de gran envergadura en el edificio.

El art. 397 CC prohíbe alteraciones en la cosa común, salvo que se acuerde lo contrario por todos los comuneros. Cuando el Código Civil hace referencia a alteraciones en la cosa común, se refiere, no solo a las alteraciones físicas de la cosa, sino también a aquellas alteraciones jurídicas que supongan un cambio en el bien, como puede ser la realización de actos de disposición, enajenación o gravamen. Por tanto, no podrá un comunero enajenar una vivienda sin el consentimiento, tácito o expreso, de los demás comuneros. En el supuesto de que se enajene sin consentimiento, actualmente la jurisprudencia entiende que la venta por uno o varios comuneros sin el consentimiento de los demás, son actos válidos desde un punto de vista obligacional, sin perjuicio de que el contrato pueda ser anulado por el comprador si desconocía esta circunstancia y su error es esencial y excusable.

La mayoría de la doctrina considera como comunidad germana la sociedad de gananciales y la comunidad hereditaria. En la sociedad de gananciales los cónyuges no pueden disponer de los bienes gananciales si no es con el consentimiento del otro cónyuge, por lo que no podemos decir que haya una atribución de cuotas, sino que la sociedad de gananciales pertenece a los dos cónyuges. Evidentemente, si se produce una separación, divorcio o nulidad matrimonial, o simplemente se modifica el régimen económico matrimonial, se producirá una liquidación de la sociedad de gananciales, en cuyo caso se atribuirá por mitad a los cónyuges o a sus herederos. Pero aun así, seguirá entendiéndose que hay una comunidad de tipo germano, porque los comuneros de la denominada “comunidad postganancial”, que es la comunidad que surge tras la liquidación, sigue siendo una comunidad sin cuotas, de modo que los comuneros no podrán solicitar la acción de división, sino que solo podrán disponer de los bienes de común acuerdo. Asimismo, se considera germánica la comunidad hereditaria, que la forman los herederos de parte alícuota de la herencia. En la comunidad hereditaria los coherederos tienen un derecho, pero no les corresponde una concreta participación, puesto que aún no ha tenido lugar la partición. Por tanto, los coherederos no podrán pedir la división de la herencia hasta que no se lleve a cabo la partición, porque tienen la titularidad de un derecho hereditario abstracto.

La línea divisoria entre comunidad de bienes y sociedad civil siempre es dudosa, sobre todo si tenemos en cuenta que la autonomía de la voluntad puede llevar a la constitución de comunidades convencionales que se distingan poco de una sociedad civil. Según la jurisprudencia mayoritaria, la diferencia fundamental es que la sociedad se dedica a la explotación de una actividad, y la comunidad de bienes tiene como único objetivo la utilización y aprovechamiento de bienes en común. Además, en la mayoría de los supuestos, la jurisprudencia entiende que las entidades que actúan en el tráfico económico son sociedades, y suelen darle la consideración de sociedad mercantil colectiva irregular, por la falta de inscripción registral. Sin embargo, hoy día encontramos comunidades de bienes que se constituyen para llevar a cabo una actividad empresarial, y por ello, aunque no tengan personalidad jurídica, se les atribuye un NIF para que puedan utilizarlo en la realización de sus negocios