No puede entenderse cabalmente una institución sin tomar contacto con su funcionamiento práctico. A tal fin responden los siguientes apartados; no se trata, sin embargo, de compartimentos estanco. Los tres están relacionados y, como vamos a ver, quedarán conectados en el desarrollo del curso.
Documentos
En proceso de elaboración.
Base de jurisprudencia
Se propone una selección de sentencias. En ellas la institución se ve implicada en un litigio o controversia cuya solución ha exigido un pronunciamiento judicial.
Caso Práctico
Se sugieren situaciones, extraídas de la realidad, que de nuevo muestran un conflicto de intereses a los que el Derecho debe dar respuesta.
En proceso de elaboración.
Francisco y Soledad solicitan de la entidad de crédito Creditbanc un préstamo de 200.000 €, para financiar la adquisición de la que será su vivienda familiar.
El préstamo les es concedido de manera solidaria el 1 de febrero de 2021 con las siguientes condiciones: la duración del préstamo es de diez años, mediante el pago de 120 cuotas mensuales; un interés remuneratorio al tipo nominal anual del 4% para el primer año y para los sucesivos, el resultante de sumar al Euribor el diferencial de 1,5 puntos; un interés moratorio, resultante de incrementar en seis puntos porcentuales el tipo anual nominal ordinario vigente en cada momento, durante el tiempo que dure la situación de impago.
Entre las cláusulas financieras del préstamo hipotecario se incluyen las siguientes cláusulas:
CUARTA.- “Límite a la variación del tipo de interés: No obstante la variabilidad del tipo de interés pactado en la cláusula financiera inmediatamente anterior, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de los periodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3,5% ni superior al 13%”.
SEXTA.- Intereses de demora. “En caso de demora, y sin perjuicio del vencimiento anticipado previsto en la estipulación financiera SEXTA-BIS de este contrato, el retraso en el pago, a su vencimiento, de todo o en parte, de una cualquiera de las amortizaciones de capital devengará diariamente intereses de demora respecto de las cantidades impagadas al tipo resultante de incrementar en seis puntos porcentuales el tipo nominal anual ordinario vigente en cada momento, durante todo el tiempo que dure la situación de impago”.
SEXTA BIS.- Resolución anticipada por la entidad de crédito. “Creditbanc podrá declarar vencida anticipadamente la obligación y exigir el inmediato pago de cuanto se le adeude por capital e intereses, incluso de demora, por cualquiera de los procedimientos previstos indicados en las estipulaciones no financieras 7ª y 8ª, perdiendo consecuentemente la parte prestataria el beneficio del plazo convenido para la devolución del préstamo, cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Si la parte deudora no abona a su vencimiento, en todo o en parte, alguna de las amortizaciones de capital o intereses de conformidad con lo pactado en esta escritura.”
Para garantizar la devolución del principal del préstamo más los intereses pactados, constituyen simultáneamente hipoteca sobre la vivienda. En la inscripción de la hipoteca se hace constar que la responsabilidad máxima de la finca es la siguiente: a) Responsabilidad por el principal: 200.000 €; b) Responsabilidad por los intereses remuneratorios: la finca responderá de hasta un máximo de dos años de intereses ordinarios al tipo máximo de 4% sobre el principal garantizado; b) Responsabilidad por intereses de demora: la finca responderá hasta un máximo de tres años de intereses de demora, al tipo máximo de 15% calculado sobre el principal garantizado por la finca; c) Responsabilidad por gastos y costas judiciales: 8% del principal garantizado.
Sin embargo, al considerar que el valor de tasación de la vivienda no cubre el importe de responsabilidad por el capital, intereses y gastos pactados, la entidad financiera exige otra garantía, por lo que Manuela, madre de Soledad, hipoteca un apartamento en la playa para garantizar el préstamo de Francisco y Soledad.
El tipo de interés legal aplicable en el momento en que suscribieron el préstamo es del 3,5%.
Se extendió asiento de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad el 5 de febrero de 2021.
CUESTIONES
- Distinga, en el supuesto, los sujetos que intervienen en la relación obligatoria (el préstamo) y los que participan en la constitución de las dos hipotecas (relación jurídico-real).
- ¿En qué momento se entiende constituida la hipoteca sobre la vivienda familiar de Francisco y Soledad? Califique la hipoteca por su modo de constitución.
- ¿Existe algún deber/es por parte de la entidad bancaria antes de la formalización del préstamo hipotecario?
- Por el hecho de hipotecar su apartamento ¿Manuela responde de la obligación garantizada con todo su patrimonio? ¿Por qué?
- En atención a la obligación garantizada ¿cómo se califica la hipoteca constituida sobre la vivienda familiar de Francisco y Soledad? ¿Qué deberá constar necesariamente en la inscripción registral? ¿Se sabe la cantidad de la que responderá la finca para el caso de que el acreedor inste la ejecución por haber dejado de pagar los cónyuges el préstamo con sus intereses?
- ¿Observa en el préstamo hipotecario de Margarita y Antonio alguna irregularidad o ilegalidad?
- Francisco y Soledad realizan una serie de mejoras en la vivienda, al instalar aire acondicionado y calefacción en todas las estancias. Además, realizan un cerramiento en la terraza ampliando con ello la superficie útil de la vivienda, ¿se extiende la hipoteca a esas mejoras que ha sufrido el bien hipotecado? ¿Qué derechos tienen los hipotecantes respecto de éstas si se llega a ejecutar la hipoteca?
- A los dos años de haber comprado la vivienda Francisco y Soledad la venden a Antonio. ¿Es jurídicamente posible?
- ¿Puede Antonio verse afectado por la ejecución de la finca, si Francisco y Soledad dejan de pagar las cuotas del préstamo hipotecario? ¿Responderá de todos los intereses impagados?
- Imaginemos que fuera Antonio el que hubiese realizado las mejoras en la vivienda hipotecada, ¿ostentaría algún derecho derechos ostenta respecto de éstas?
1. Distinga, en el supuesto, los sujetos que intervienen en la relación obligatoria (el préstamo) y los que participan en la constitución de las dos hipotecas (relación jurídico-real).
En el préstamo hipotecario son deudores solidarios Francisco y Soledad y la acreedora es la entidad Creditbanc. En la constitución de la hipoteca sobre el apartamento la hipotecante no deudora es Manuela y la titular del derecho real de hipoteca es la entidad Creditbanc.
2. ¿En qué momento se entiende constituida la hipoteca sobre la vivienda familiar de Francisco y Soledad? Califique la hipoteca por su modo de constitución.
La constitución del derecho real de hipoteca se produce con la inscripción en el Registro de la Propiedad del título constitutivo, que ha de constar en documento público (art. 1875 CC y 145 LH). En este caso, es el 5 de febrero de 2021 cuando queda inscrita en el Registro la escritura pública notarial de constitución de hipoteca.
Estamos ante una hipoteca voluntaria bilateral o convencional, de conformidad con el art. 138 LH, ya que tiene su origen en convenio o contrato entre las partes.
3. ¿Existe algún deber/es por parte de la entidad bancaria antes de la formalización del préstamo hipotecario?
A este préstamo hipotecario le es de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Crédito Inmobiliario, que prevé una serie de obligaciones previas a la formalización del préstamo hipotecario que tienen por finalidad asegurar el principio de transparencia material, permitiendo que el prestatario conozca la carga jurídica y económica del contrato y pueda adoptar una decisión fundada al respecto, teniendo en cuenta sus preferencias y su capacidad de endeudamiento.
En particular, se establecen una información general de los préstamos inmobiliario (art. 9) y una información personalizada al futuro o potencial prestatario, que se facilita mediante una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). La finalidad de esta información cuya finalidad es la de permitirle comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y tomar una decisión fundada sobre la celebración o no del contrato, una vez que el prestatario haya dado información sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias. Esta ficha debe facilitarse con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto al momento en que quede vinculado por cualquier oferta o contrato.
Además, la entidad viene obligada a evaluar la solvencia del potencial prestatario (Francisco y Soledad), antes de celebrar el contrato de préstamo. Esta evaluación no puede basarse exclusivamente en el valor del bien inmueble (la vivienda adquirida) o en la hipótesis de que el valor de dicha garantía aumentará. La entidad solo pondrá el préstamo a disposición del prestatario si el resultado de la evaluación de la solvencia es positivo, esto es, indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de préstamo se cumplan (arts. 11 y 12). Junto a este deber de evaluar la solvencia, la entidad tiene que tasar los inmuebles hipotecados antes de la celebración del contrato, que deberá realizarse por una entidad y/o profesional que reúna determinados requisitos legales o reglamentarios, que utilizará normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente (art. 13).
El art. 14 prevé que, con una antelación mínima de diez naturales respecto de la firma del contrato, el prestamista debe entregar determinada documentación: la FEIN, una FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), documento con referencia a las cuotas periódicas en caso de intereses variables en diferentes escenarios de evolución, copia del proyecto del contrato, e información sobre los gastos y su reparto entre el prestamista y prestatario. Toda esta información, junto con la manifestación firmada del prestatario de que le ha sido entregada y explicada, debe remitirse al notario, a quien incumbe la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material mediante una comparecencia del prestatario y la práctica de una acta notarial previa a la formalización del préstamo si ha verificado toda la documentación y asegurado de que el prestatario conoce y comprende la carga jurídica y económica de las condiciones del préstamo (art. 15). Esta obligación de comparecencia y las normas de protección al prestatario (Francisco y Soledad) también se extiende a toda persona física que sea garante (en este caso, Manuela).
4. Por el hecho de hipotecar su apartamento ¿Manuela responde de la obligación garantizada con todo su patrimonio? ¿Por qué?
Manuela es una hipotecante no deudora, ya que con un bien de su patrimonio garantiza una deuda ajena (la de Francisco y Soledad). No obstante, dado el carácter real del derecho de hipoteca, si Francisco y Soledad no satisfacen íntegramente el crédito Manuela puede verse afectada por la ejecución de la hipoteca, ya que el acreedor está facultado para realizar el valor del bien hipotecado, a través de los medios legamente establecidos, para la satisfacción de su crédito (ius distrahendi).
5. En atención a la obligación garantizada ¿cómo se califica la hipoteca constituida sobre la vivienda familiar de Francisco y Soledad? ¿Qué deberá constar necesariamente en la inscripción registral? ¿Se sabe la cantidad de la que responderá la finca para el caso de que el acreedor inste la ejecución por haber dejado de pagar los cónyuges el préstamo con sus intereses?
Estamos ante una hipoteca de seguridad, en particular, en una hipoteca de máximo, en la que el crédito no accede al Registro perfectamente identificado, por desconocerse cuál será la cuantía de los intereses ordinarios o remuneratorios a partir del primer año, al ser el tipo de interés pactado variable. Por ello, en virtud del art. 12 LH, en la inscripción de la hipoteca se expresará el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas.
6. ¿Observa en el préstamo hipotecario de Margarita y Antonio alguna irregularidad o ilegalidad?
a) Existe una cláusula suelo (de limitación a la baja del tipo de interés ordinario aplicable) que antes de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario podría haber ser declarada nula por falta de transparencia si no se informó y explicó con profundidad a los prestatarios su importancia en el desarrollo razonable del contrato, permitiéndoles tener un conocimiento real y razonable de cómo juega en la economía del contrato (STS 9 de mayo de 2013). Ahora bien, la LCCI, en su art. 21.3, establece que “En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”, lo que supone una prohibición y consiguiente nulidad de las cláusulas suelo pactadas tras la entrada en vigor de la Ley. La citada prohibición no tiene efecto retroactivo. En cualquier caso, por disposición del art. 21.4 LCCI, el interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá llegar a ser negativo.
b) Respecto de los intereses moratorios, el art. 114.III LH prevé que el interés de demora será el interés remuneratorios más tres puntos porcentuales a lo largo del período en que resulte exigible. Por tanto, el interés moratorio pactado, que supera dicho límite, es ilegal al vulnerar norma imperativa (art. 6.3 CC).
c) La cláusula de vencimiento anticipado prevista en la Cláusula SEXTA BIS es ilícita por vulnerar lo previsto en el art. 24 LCCI.
7. Francisco y Soledad realizan una serie de mejoras en la vivienda, al instalar aire acondicionado y calefacción en todas las estancias. Además, realizan un cerramiento en la terraza ampliando con ello la superficie útil de la vivienda, ¿se extiende la hipoteca a esas mejoras que ha sufrido el bien hipotecado? ¿Qué derechos tienen los hipotecantes respecto de éstas si se llega a ejecutar la hipoteca?
Los arts. 109 y 110 LH prevén la extensión legal de la hipoteca, aunque no se prevea en el contrato, a las mejoras que consistan en “obras de…transformación, comodidad, adorno…”. Se entiende, por tanto, que la hipoteca se extiende a dichas mejoras útiles o de recreo u ornato, realizadas por Francisco y Soledad. En caso de ejecución de la hipoteca, el acreedor hipotecario resulta beneficiado por el aumento de valor del bien y los deudores hipotecarios no podrán exigir el valor de la inversión realizada.
8. A los dos años de haber comprado la vivienda Francisco y Soledad la venden a Antonio. ¿Es jurídicamente posible?
Sí, porque el derecho de hipoteca no limita el poder de disposición de los propietarios. Antonio es un tercer poseedor de finca hipotecada, esto es, un adquirente a título oneroso de finca que está gravada por la hipoteca.
Es frecuente que la venta de la finca hipotecada se haga con pacto de descuento —del importe del crédito impagado o no satisfecho todavía— (art. 118.2º LH), por lo que, al vencimiento de la obligación, si esta es satisfecha por los deudores, Francisco y Soledad, estos quedarán subrogados en lugar del acreedor hasta tanto Antonio les reintegre el total del importe descontado.
9. ¿Puede Antonio verse afectado por la ejecución de la finca, si Francisco y Soledad dejan de pagar las cuotas del préstamo hipotecario? ¿Responderá de todos los intereses impagados?
Antonio no es deudor, no responde personalmente de la deuda, por el hecho de haber adquirido la finca hipotecada, pero si Francisco y Soledad incumplen su obligación y dejar de pagar las cuotas del préstamo, puede verse afectado por la ejecución de la hipoteca, dado el carácter de derecho real de esta.
El art. 126 LH prevé que cuando el juicio ejecutivo ordinario instado por el acreedor se persigan bienes hipotecados en poder de un tercer poseedor, podrá el acreedor exigirle el pago de la parte de crédito asegurada con el bien que posee, si al vencimiento del plazo no lo verifica el deudor después de requerido judicialmente o por Notario. Requerido el tercer poseedor, deberá de pagar el crédito con los intereses correspondientes o desamparar los bienes hipotecados. Si no paga ni los desampara, será responsable con sus bienes, además de los hipotecados, de los intereses devengados desde el requerimiento que le haga el acreedor y de las costas judiciales a que por su morosidad diere lugar.
Si el acreedor insta el proceso de ejecución directa sobre el bien hipotecado, la demanda estará también dirigida al tercer poseedor, si ha acreditado su adquisición, o, en caso de que no lo haya hecho, si aparece como titular en la certificación de dominio y cargas, el tribunal ordenará que se le notifique para que pueda personarse como parte. Una vez notificado, el tercer poseedor puede intervenir en el proceso, incluso satisfaciendo antes del remate o de la adjudicación al acreedor la deuda, liberando con ello el bien (arts. 662, 686, 689).
10. Imaginemos que fuera Antonio el que hubiese realizado las mejoras en la vivienda hipotecada, ¿ostentaría algún derecho derechos ostenta respecto de éstas?
En caso de que el tercer poseedor hiciera las mejoras, el art. 112 LH limita la extensión legal de la hipoteca a obras de reparación, seguridad o transformación, esto es, a obras de conservación o necesarias. Por ello, si se estiman mejoras útiles o de recreo u ornato la hipoteca no se extenderá a ellas. En caso de ejecución, Antonio puede optar por cobrar el importe de dichas mejoras, que se enajenarán con la finca y cobrará su importe con el precio obtenido con la ejecución. No podría optar por retirar las mejoras, porque no puede hacerse sin menoscabo de la finca (art. 113 LH).
