Lo primero que hay que establecer es si Amaya y Paula reúnen los requisitos necesarios para ser titulares de un derecho de retracto de colindantes. A tal efecto debe tenerse en cuenta el art. 1523. I y II CC, según el cual tendrán "el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas".
Una interpretación literal del citado precepto puede hacer pensar que tanto Amaya como Paula ostentan derecho de adquisición preferente sobre la finca enajenada: una y otra son titulares de sendas fincas rústicas colindantes con la de Boris, sin que conste que estén separadas de la misma por barrancos, acequias, etc.. Además la finca que se pretende retraer no supera la extensión de una hectárea.
Sin embargo, para llegar a la solución correcta necesitaríamos contar con más información. La razón se encuentra en que existe una jurisprudencia consolidada que huye de la interpretación literal del artículo 1523 CC e insiste en que la norma debe entenderse a la luz de su espíritu y finalidad, esto es de su “ratio legis” (art. 3.1 CC). Esta interpretación superadora del mero tenor literal conduce muchas veces a soluciones que van más allá de este.
Ahora bien, dado que en el presente caso no se ofrecen datos al respecto, debemos entender que tanto Amaya como Paula cumplen los requisitos exigidos para ser titular del derecho de retracto de colindantes.
En consecuencia, nos encontramos ante un caso de colisión de retractos del mismo tipo: dos colindantes intentan ejercitar el derecho de retracto de comuneros. El conflicto viene resuelto por el art. 1523.III CC: "(s)i dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite". Así pues, será preferente el derecho de Amaya, por tener su inmueble menor cabida.
La solución anterior parte del supuesto de que ambas retrayentes (Amaya y Paula) basen su derecho en el art. 1523 CC. La solución cambiaría si una de ellas o ambas se encontrasen amparados por el art. 27 de la Ley 19/1995, de modernización de las explotaciones agrarias (LMEA), que regula un retracto de colindantes distinto al del Código Civil, coexistiendo ambas figuras en el ordenamiento jurídico español. El art. 27 LMEA concede derecho de retracto a los propietarios de fincas colindantes a la enajenada, que sean titulares de explotación prioritaria, siempre que la finca enajenada tenga una superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. Dado que la extensión de la finca enajenada por Boris es inferior a una hectárea, este último requisito, sin duda, se cumplirá. Si la explotación ejercida por Amaya o por Paula en sus fincas fuese "explotación prioritaria" (véanse, a tales efectos los arts. 3 y ss. LMEA) estas serían titulares del derecho de retracto regulado por el art. 27 LMEA. A partir de ahí podría darse una de estas dos hipótesis:
a. Que solo una de ellas fuese titular de explotación prioritaria. En tal caso, aunque no exista norma expresa que resuelva el conflicto, su derecho de retracto, amparado por la LMEA, sería preferente al de la otra, sustentado en el art. 1523 CC. La finalidad del retracto de colindantes introducido por la LMEA no se limita a combatir los minifundios improductivos, a diferencia de lo que sucede con el art. 1523 CC. La finalidad es más bien tutelar la explotación que se considera modelo: la "explotación prioritaria". Protección dirigida a alcanzar los objetivos enumerados en el art. 1 de la Ley para situar las estructuras agrarias españolas al nivel de las exigencias de la Política Agraria Comunitaria (PAC). El fundamento de este retracto de colindantes es diferente al del Código Civil; más ambicioso y acorde con las modernas orientaciones de la política agraria. Por ello, el primero debe considerarse preferente en caso de colisión con el segundo.
b. Que los dos retrayentes sean titulares de explotación prioritaria y, por tanto, ambos sustenten su derecho de retracto en la LMEA. En tal caso, para resolver el conflicto habrá que estar a lo dispuesto en el art. 27.2 y 3 LMEA: "2. Si fuesen varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión. 3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión".
La LMEA define la unidad mínima de cultivo como "la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, pueda llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona" (art. 23.1). En el número 2 del mismo artículo se legitima a cada Comunidad Autónoma para determinar dicha extensión, para secano y regadío, en los distintos municipios, zonas o comarcas de su ámbito territorial (art. 23.2).

Si se ejercita el retracto del art. 1523 CC, el plazo de ejercicio, de acuerdo con el art. 1524 CC es de nueve días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad (se atiende no al asiento de presentación, sino al de inscripción propiamente dicha), y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El Tribunal Constitucional ha considerado en sentencia 54/1994, de 24 de febrero (TOL 82.462) que el citado plazo no es contrario al principio constitucional de la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE). La sentencia desestimó la cuestión de inconstitucionalidad planteada contra esta norma por la AP de Valladolid por considerar que atentaba contra el art. 24.1 CE en atención a la brevedad del plazo y a la conexión del "dies a quo" con la inscripción registral y no con el efectivo conocimiento. Por otra parte hay que tener en cuenta que el Tribunal Supremo ha declarado en diversas ocasiones que, aunque exista inscripción, si se acredita que el retrayente conoció con anterioridad de modo cabal y completo la venta y sus condiciones, una vez consumada ésta, el "dies a quo" será el siguiente al del efectivo conocimiento (SSTS 21-III-1990, 30-X-1990, 20-V-1991, 28-II-1992 y 21-VII-1993, entre otras).
Si, por el contrario, se ejercita el derecho de retracto del art. 27 LMEA, "(e)l plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación".
Los plazos son de caducidad y de naturaleza civil (art. 5 CC), y, por tanto, no han de excluirse los días inhábiles, no cabe su interrupción y su transcurso puede ser declarado de oficio. Para que empiecen a correr, la venta debe estar consumada. En nuestro caso, si la entrega no se ha producido antes por otra vía, la escritura púbica de compraventa, salvo que de la misma resulte otra cosa, equivaldrá a la misma (art. 1462 CC).
En cualquiera de las hipótesis, no habrá que demandar a Francisco, transmitente de la finca, sino al adquirente de ésta, Boris.
La legitimación pasiva en la acción de retracto, la ostenta el adquirente que no sea a su vez partícipe en la comunidad (a él se refiere el artículo 1522 CC con el término “extraño”). Por tanto, basta con demandar al adquirente, que es Boris. No hay que demandar al transmitente, Francisco, en lo que se muestran de acuerdo doctrina y jurisprudencia, sobre la base de que respecto de este último queda subsistente el contrato de compraventa con la única modificación de subrogarse el retrayente en las obligaciones contraídas por el comprador SSTS 30-I-1989, 28-I-1950; 1-XII-1953; o 11-V-1965, entre otras). Sin embargo, debe observarse que la anterior conclusión parte de que los efectos del ejercicio del retracto consisten en un fenómeno de subrogación, que no altera la posición del transmitente en el contrato, por el cual sigue vinculado, tesis que no es aceptada de modo unánime por la doctrina.
Si ha habido una cadena de transmisiones, los autores se dividen entre quienes defienden la existencia de litisconsorcio pasivo necesario entre el adquirente y los sucesivos subadquirentes, si son conocidos, y quienes estiman que solo debe demandarse a quien tiene en su poder la cosa. La jurisprudencia no mantiene unidad de criterio al respecto. En favor del primer criterio, se arguye que si el retracto triunfa quedan resueltos los citados negocios adquisitivos y el retrayente adquiere la finca libre de cualquier carga, gravamen o hipoteca constituida con posterioridad a la enajenación que da lugar al retracto, aunque se halle inscrita en el Registro de la Propiedad y aunque el subadquirente reúna los requisitos del art. 34 LH (cfr. art. 37, 3º LH) - entre otras, STS 11 mayo 1965 o 21 diciembre 2004 -. Sea como sea, en el caso que estamos resolviendo no hay subadquirentes.

El retracto legal es oponible "erga omnes"", pudiendo ejercitarse frente a cualquier posible subadquirente o titular de cargas constituídas con posterioridad a la enajenación, aunque reúna los requisitos del art. 34 LH. Si el retracto triunfa, quedan resueltos los citados negocios dispositivos y el retrayente adquiere la finca libre de cualquier carga, gravamen o hipoteca constituida con posterioridad a la enajenación que da lugar al retracto, aunque se halle inscrita en el Registro de la Propiedad (cfr. art. 37.3º LH). Como señala la jurisprudencia (p.e., SSTS 21-XII-2004 o de 9-III-1999), "al ejercitar el retracto, adquiere el retrayente la cosa retraída en el estado que tenía al tiempo de la transmisión onerosa que dio lugar al mismo; (...) No puede olvidarse que el retracto legal es un límite al derecho de propiedad, no precisa su inscripción en el Registro de la Propiedad y no puede ser restringido por operaciones del titular dominical y registral frente al que se ejercita el retracto."
Por tanto, el ejercicio del retracto determinará la ineficacia de la hipoteca -no del préstamo- concertada por Boris y habrá que proceder a su cancelación registral.

El retrayente debe restituir el precio realmente pagado, coincida o no con el reflejado en el contrato. Así lo ha proclamado de modo reiterado la jurisprudencia, pese a alguna sentencia antigua en sentido contrario.
Recordemos que la interpretación de las normas reguladoras de los retractos legales debe realizarse de acuerdo con la “ratio legis” de aquellas, con su espíritu y finalidad, lo que lleva a soluciones claramente superadoras de su tenor literal, en las que resultan determinantes las circunstancias del caso concreto. Así ha ocurrido en lo relativo al precio que se entiende debe satisfacer el retrayente para adquirir por derecho de retracto. La jurisprudencia, de modo constante, atiende al precio realmente satisfecho y no al que figura en la escritura. SSTS 11 mayo 1965, 12 junio 1984 (TOL 1.737.554), 20 septiembre 1988 (TOL 1.733.298), 30 abril 1991 (TOL 1.727.037), 25 mayo 2001 (TOL 63.772), 6 octubre 2005 (TOL725.226), entre muchas otras.
Obsérvese que si prevaleciera el precio declarado en la escritura, cuando fuera muy superior al real se entorpecería el retracto, y quedaría frustrada la finalidad a la que atiende. Si, por el contrario, fuese muy inferior al de mercado y al realmente satisfecho (práctica habitual inducida por la tentación de defraudar las normas fiscales), se produciría un enriquecimiento injusto del retrayente, que no se halla amparado por la finalidad social del retracto. En cualquiera de los casos se atentaría contra el fin perseguido por el retracto y los intereses que tutela, criterio de acuerdo con el cual hay que interpretar los requisitos legales para su ejercicio.
Ahora bien, el precio escriturado tiene importancia en relación con el juego de la carga de la prueba, pues será el interesado quien deba demostrar, en su caso, que fue otro el verdaderamente satisfecho. Así lo ha declarado en diversas ocasiones el Tribunal Supremo (p.e., SSTS 21 septiembre 1993 (TOL1.663.430) o 14 febrero 1973). Sin embargo, en muchos casos en que, aun no habiéndose probado el precio real, el nominal es exageradamente desproporcionado o insignificante respecto del valor real del bien a retraer, la finalidad de evitar un enriquecimiento injusto conduce al Juez a fijar un precio distinto al escriturado (SSTS 11-V-1956, 12-VI-1984, 20-IX-1988, 30-IV-1991).

En atención al espíritu y finalidad de la normativa reguladora del retracto de colindantes, en esta hipótesis debería negarse el derecho de retracto. Los Tribunales han declarado, en diversas ocasiones, que no puede prosperar el ejercicio del retracto para dar cobertura a operaciones especulativas. A veces esto se hace negando carácter rústico a la finca, aunque formalmente lo tenga. Así, la SAP de Zaragoza de 18 de noviembre de 1998 declaró: "El fundamento de la institución (se refiere al retracto de colindantes del CC) es poner fin al minifundismo, de manera que tal remedio sólo debe prosperar cuando con el mismo se consigue la reunión de dos fincas rústicas pequeñas, mejorando con ello el rendimiento agrícola (...) Por eso no se admite el retracto cuando con el mismo se pretende, al margen de esa finalidad del legislador, el mero aprovechamiento conseguido por el nuevo adquirente con ocasión de la compraventa y, mucho menos, cobijarse en el retracto de colindantes como amparo de operaciones especulativas". En ambas instancias se desestimó la acción de retracto al negar carácter rústico a la finca: "la condición de rústica o urbana, a los efectos del retracto de colindantes regulado en el Código Civil y atendiendo a la finalidad de esa institución jurídica, no deriva de la mera condición que tengan los terrenos desde un punto urbanístico o catastral, (...) hay que atender a otras consideraciones, como su situación en el campo o población, por su destino agrícola o industrial, vivienda, etc." En el caso resuelto por esta sentencia, las profesiones de demandante y demandado (economista el primero, albañil o constructor el segundo) eran ajenas a la actividad agraria; la porción de terreno que se pretendía retraer era colindante, en parte, a una zona edificada, y en ella existía una vivienda; además, el terreno había sido sembrado precipitadamente al tiempo de formular la demanda.
Otras veces se llega a la misma solución desligando el problema del carácter rústico del fundo. La SAP de Santander de 25 de marzo de 1998 resolvió, precisamente, un caso similar al de la cuestión planteada. Se desestimó el retracto porque, a pesar de satisfacerse todos los requisitos formales del art. 1523 CC, incluido el carácter rústico de la finca del retrayente, la proximidad de ésta a una autovía generaba unas expectativas económicas ajenas a cualquier consideración agrícola, que, a juicio de la Sala, constituía el verdadero motivo de que se hubiese intentado retraer la finca, lo que se aparta de la finalidad perseguida por el art. 1523 CC.
En este mismo sentido, el Tribunal Supremo ha declarado en numerosas sentencias que no debe admitirse el retracto cuando se ejercite la acción con fines contrarios a los perseguidos por el instituto, que tiende a beneficiar primordialmente el interés público y social, a fin de evitar la excesiva división de la propiedad, con preferencia al puramente privado de los particulares (no se trata de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares). Así, en la STS 14-VI.2007: "el retrayente no está cultivando totalmente la finca de la que es propietario, ni consta que sea agricultor, sino que se dedica a la hostelería y tiene su domicilio en la provincia de Gerona, por lo que no se puede decir que su acción haya pretendido la unión de pequeños predios rústicos a fin de suprimir el minifundio y mejorar la producción, (...)", circunstancias a las que había que añadir la de estar las fincas a niveles distintos, lo que entorpecía su eventual aprovechamiento rústico unitario.