D. Jorge se convierte en propietario el día 14 de abril de 2017, cuando celebra el contrato de compraventa privado con D. Pedro. Y ello porque se ha producido la transmisión de la propiedad con base en la teoría del título y del modo, que, como señala el art. 609 CC, permite la transmisión del derecho de propiedad “mediante ciertos contratos seguidos de la tradición”.

El título sería el contrato de compraventa que es, por excelencia, un contrato traslativo del dominio. Y el modo o traditio, en el caso, lo constituye la entrega de llaves, que, aunque en el art. 1463 CC vaya referida sólo a los bienes muebles (dice el precepto que se entenderán entregados “por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados”) y no a los bienes inmuebles, se ha convertido en una práctica muy habitual, admitida por doctrina y jurisprudencia, que la tradición consista en la entrega de las llaves del inmueble (como ocurre en el caso, con la entrega de llaves de la casa comprada).

Sí, porque se cumplen todos los requisitos puestos por el art. 352 CC: Se trata de un depósito de monedas de oro, que, por tanto, son bienes valiosos desde un punto de vista económico, histórico, artístico o arqueológico. Además, estaban ocultas o escondidas, a consecuencia de la acción del hombre. Y, como ahora veremos, puede entenderse que no consta su legítima pertenencia.

No. El art. 352 CC exige que se trate de un depósito oculto o ignorado. Oculto significa que los bienes han de estar escondidos en algún lugar, ya sea a consecuencia de la acción del hombre (como sucede en el caso) o de otras circunstancias, como las que son obra de la naturaleza.

Sin embargo, oculto o escondido no significa que debe estar enterrado en el suelo. Así lo resolvió la STS 27 junio 1988 (RAJ 1988, 5134), que se pronunció en un supuesto muy similar y calificó de tesoro oculto unas monedas de oro que unos albañiles encontraron contenidas en una lata escondida en la pared.

El requisito puesto por el art. 352 CC, de que no conste su legítima pertenencia se cumple no sólo cuando se desconozca absolutamente la identidad del propietario, sino también –como sucede en el caso-  cuando se conociera dicha identidad del propietario, pero, dada la antigüedad del bien, resulte imposible probar su pertenencia actual; en ese sentido, se pronunció la ya citada STS 27 junio 1988 (RAJ 1988, 5134). El TS entendió que se cumplía el requisito de no constar su legítima pertenencia porque, según la sentencia, esta circunstancia se da “no sólo, como es obvio, cuando sea desconocida en absoluto la identidad del dueño originario que efectuó o por cuya orden se realizó la ocultación, sino también cuando, aun siendo conocida la identidad del mismo, la excesiva lejanía en el tiempo haga prácticamente imposible, a través de las intermedias transmisiones hereditarias que hayan podido producirse, venir en conocimiento de quiénes sean los sucesores del referido dueño originario y, por ende, legítimos propietarios actuales del mencionado hallazgo, supuesto que estimamos es el contemplado en el presente caso litigioso [...] ya que si bien aparece probado que el dueño originario de las monedas ahora descubiertas era D. Miguel. N. y A. [...], la circunstancia de la gran distancia cronológica existente entre las fechas de la ocultación y el hallazgo, casi siglo y medio, concretamente ciento cuarenta y seis años [...] hace prácticamente imposible la averiguación, cuyo cometido entrañaría un supuesto típico de la llamada probatio diabolica, [...] de quiénes, sean a través de las numerosas sucesiones intermedias, los actuales sucesores hereditarios del referido D. Miguel”.

El art. 351 CC, señala que cuando el tesoro es hallado por un tercero (en nuestro caso, los albañiles) por casualidad, “la mitad se aplicará al descubridor”. Es decir, que el dueño del terreno (D. Jorge) y el descubridor (los albañiles) serán copropietarios, por partes iguales, del objeto hallado.

Para que pueda hablarse de “casualidad” y, por consiguiente, del derecho del descubridor a adquirir una parte del tesoro hallado es necesario que el descubrimiento sea por azar y no fruto de una búsqueda deliberada e intencionada tendente a ese fin (la ya citada STS 27 de junio 1988, RAJ 1988, 5134, entendió que sí era casual el descubrimiento realizado por los albañiles al llevar a cabo una obra en la casa).

La construcción del chalet sí es un caso de construcción extralimitada, dado que concurren los requisitos para ellos:

1. En primer lugar, hay una construcción parcial en suelo ajeno. Es decir, el chalet se ha realizado en suelo propio y sólo parcialmente invade el suelo ajeno. Además de que la invasión producida es inferior en extensión a lo que se ha construido en el suelo propio (100 metros invaden el suelo ajeno, y 400 metros se hallan en el propio).
2. En segundo lugar, lo construido tiene valor económico superior al de la parte del suelo invadida. Hay que tener en cuenta que el chalet tiene un valor de 600.000 euros, mientras que el valor del suelo invadido es de 10.000 euros. La jurisprudencia entiende que el mayor valor va referido a toda la edificación, y no sólo a la parte del edificio que invade el suelo ajeno.
3. En tercer lugar, el constructor actuó de buena fe. Sólo en caso de que lo sea podrá acudirse a la doctrina de las construcciones extralimitadas.

En el caso de las construcciones extralimitadas se “invierten” las reglas de la accesión, con lo que no es Jorge, si no Alfonso, quien resulta protegido. Esto es, el constructor podrá quedarse con la parte de suelo invadida, indemnizando su valor a su propietario. De ese modo, Alfonso debería pagar 10.000 euros a Jorge, aunque, además, en muchas ocasiones los tribunales también condenan al pago de una indemnización por los daños y perjuicios irrogados.

No. La doctrina de las construcciones extralimitadas sólo se aplica en los supuestos de construcción, y no en los de siembra o plantaciones. Y ello porque lo construido ha de ser un todo indivisible, que no puede separarse. Por consiguiente, se trata de un caso de plantación en suelo ajeno con materiales propios.

Como Alfonso fue de buena fe, y también, según el enunciado, Antonio, el CC, protege al dueño del terreno y le permite que elija entre dos posibilidades (art. 361 CC): a) quedarse con los árboles, previa indemnización conforme a los arts. 453 y 454 CC; b) obligar a Alfonso a que le compre el suelo invadido.