L’anàlisi de la regulació autonòmica i municipal dels habitatges turístics que presentem a continuació tracta de resumir a grans trets i de representar visualment els principals elements de coincidència i diferència de la regulació entre les distintes regions de l’estat.  Per a tal objectiu, s’ha presentat una taula resum, per a consulta al final d’aquesta pàgina, així com un document amb taules més detallades, amb la regulació enllaçada, que està disponible per a descàrrega. Per a l’organització de la informació, s’ha considerat adient la creació de 4 categories distintes:

• Regulació Específica
• Limitacions urbanístiques
• Limitacions d’activitat
• Registre autonòmic d'activitat

A continuació, fem un breu resum de les principals conclusions extretes.

Regulació específica

Si bé podem trobar algunes divergències pel que fa a la nomenclatura, la major part de comunitats autònomes fan ús del concepte ‘habitatges d’ús turístic'. Així mateix, la pràctica totalitat les distingeix dels apartaments turístics,  cosa que, al seu temps, també implica que s'establisquen condicions i limitacions distintes.

Limitacions urbanístiques

Dintre d’aquest apartat, es contemplen aquelles disposicions que tenen per objectiu regular la ubicació física dels habitatges, la densitat d’aquestos per zones o, fins i tot, establir una definició respecte a quina tipologia d’edificis poden esdevenir habitatge turístic.

Tipologia d’edificació i ubicació

És freqüent que les comunitats autònomes establisquen característiques edificatòries que els habitatges d’ús turístic han de complir. Per exemple, en Aragó sols podran ser considerats com a tal els immobles sotmesos al règim de propietat horitzontal, habitatges unifamiliars aÏllats o altres pertanyents a complexos immobiliaris privats. Pel que fa a les ciutats, aquestes afegeixen requisits per a l’establiment d'activitat turística en habitatges, entre els que destaca la prohibició de situar habitatges turístics per dalt d’ús residencial.  

Comunitat de propietaris

La majoria de regulacions, anteriors Reial Decret-Llei 7/2019, ja feien menció a la comunitat de veïns com a actor amb capacitat per limitar o prohibir l’existència d’habitatges turístics en edificis afectats pel règim de propietat horitzontal. En aquestos casos, els propietaris o gestors d’habitatges amb finalitat turística hauran d'acreditar, junt amb la declaració responsable, que aquesta activitat està permesa o no està expressament prohibida pels estatuts de la comunitat de propietaris.

Ubicació geogràfica

Pel que fa la ubicació geogràfica on està permès l’establiment d’aquesta tipologia d’allotjament turístic, aproximadament la meitat de les regions fan menció a alguna tipologia de limitació. Així mateix, les normatives més recents inclouen la previsió d’espais o zones turístiques saturades, per tindre en compte  la densitat de l’ús turístic en cada zona a l’hora de permetre noves instal·lacions. En alguns casos, a més, la normativa autonòmica possibilita que siguen els municipis qui establisquen límits en aquest àmbit, sense regular-los expressament. En ciutats com Madrid, Barcelona, Palma, Bilbao o San Sebastià, això s’ha traduït en el disseny de zonificacions aplicades als seus plans generals d'ordenació urbana, més restrictives quan més cèntrics són els barris.

Limitacions activitat

Pràcticament totes les comunitats autònomes consten de decrets de desenvolupament de les seues respectives lleis de turisme on s’estableixen requisits mínims que han de complir els habitatges en el desenvolupament de la seua activitat.

Requisits tècnics mínims

Dintre d’aquesta categoria, es troben els requisits relacionats amb les condicions d’habitabilitat, per exemple, l’accès a serveis continus de llum i aigua, la grandària de les estàncies, el mobiliari mínim o altres requeriments, com puguen ser la climatització dels espais, la insonorització, entre d’altres. De manera més genèrica, i referint a les normatives sectorials, solen mencionar-se qüestions d’accessibilitat i seguretat i, de manera més excepcional, de sostenibilitat ambiental. El nivell de detall sobre aquestes qüestions varia molt en funció de la norma.

Capacitat màxima

Pràcticament totes les comunitats autònomes regulen la capacitat màxima que podran allotjar els habitatges. En alguns casos, aquesta vindrà determinada per allò establert en la llicència d’ocupació, mentre que en altres normatives s’estableixen ràtios.

Manteniment i neteja

En aquesta categoria es fa referència a qüestions relatives a l’estat de conservació, manteniment i higiene dels inmobles, de manera que els habitatges d’ús turístic es troben sempre en les degudes condicions per al seu ús. A excepció d’Extremadura, totes les regulacions determinen requisits en aquest àmbit, amb una gran variació pel que fa al nivell de detall.

Temps permès de lloguer

Les comunitats autònomes regulen de forma molt distinta el temps de lloguer per als habitatges turístics. Així, en funció de si es considera que es tracta d’una activitat més o menys professionalitzada, les distintes regions han optat per marcar el temps màxim o mínim permès per tal de considerar que es tracta d’habitatge turístic. Aquesta divergència està relacionada amb la l’exclusivitat de l’ús turístic dels habitatges, que no totes les regions contemplen.

Normes de convivència

En el tema de les normes de convivència, solen aparèixer entre les obligacions de les persones usuàries. En alguns decrets, el seu incompliment serà motiu d’expulsió, com és el cas a Cantàbria.

Cessió per estàncies/Lloguer per habitacions.

És poc habitual que es permeta el lloguer per habitacions, la majoria de normativa sol fer referència expressa a la necessitat de llogar les unitats de forma integral. Això no obstant, no sempre significa que estiga prohibida, sinó que no es considerarà lloguer turístic, com passa a la Rioja.

Autorització

La majoria de Comunitats Autònomes permeten l’establiment d’autoritzacions per a l’inici d’activitat, si bé molt poques ho regulen com un requisit previ. Això implica que es dona l’opció a què s’establisquen posteriorment, bé a través de regulació autonòmica o municipal.

Registre autonòmic d'activitat

Totes les comunitats autònomes regulen l’obligatorietat d’inscriure els habitatges turístics en el Registre. Tanmateix, no sempre s’especifica si hi haurà una secció específica d’Habitatges d’Ús Turístic.