El análisis de la regulación autonómica y municipal de las viviendas turísticas que presentamos a continuación trata de resumir a grandes rasgos y de representar visualmente los principales elementos de coincidencia y diferencia de la regulación entre las distintas regiones del estado. Para tal objetivo, se ha presentado una tabla resumen, para consulta al final de esta página, así como un documento con tablas más detalladas, con la regulación enlazada, que está disponible para descarga. Para la organización de la información, se ha considerado adecuada la creación de 4 categorías distintas:
- Regulación Específica
- Limitaciones urbanísticas
- Limitaciones de actividad
- Registro autonómico de actividad
A continuación, hacemos un breve resumen de las principales conclusiones extraídas.
Regulación específica
Si bien podemos encontrar algunas divergencias en cuanto a la nomenclatura, la mayor parte de comunidades autónomas hacen uso del concepto ‘viviendas de uso turístico'. Así mismo, la práctica totalidad las distingue de los apartamentos turísticos, cosa que, a su tiempo, también implica que se establezcan condiciones y limitaciones distintas.
Limitaciones urbanísticas
Dentro de este apartado, se contemplan aquellas disposiciones que tienen por objetivo regular la ubicación física de las viviendas, la densidad de estos por zonas o, incluso, establecer una definición respecto a qué tipología de edificios pueden acontecer vivienda turística.
Tipología de edificación y ubicación
Es frecuente que las comunidades autónomas establezcan características edificatorias que las viviendas de uso turístico tienen que cumplir. Por ejemplo, en Aragón solo podrán ser considerados como tal los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, viviendas unifamiliares aisladas u otros pertenecientes a complejos inmobiliarios privados. En cuanto a las ciudades, estas añaden requisitos para el establecimiento de actividad turística en viviendas, entre los que destaca la prohibición de situar viviendas turísticas por arriba de uso residencial.
Comunidad de propietarios
La mayoría de regulaciones, anteriores Real decreto ley 7/2019, ya hacían mención en la comunidad de vecinos como actor con capacidad para limitar o prohibir la existencia de viviendas turísticas en edificios afectados por el régimen de propiedad horizontal. En estos casos, los propietarios o gestores de viviendas con finalidad turística tendrán que acreditar, junto con la declaración responsable, que esta actividad está permitida o no está expresamente prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios.
Ubicación geográfica
Por el que hace la ubicación geográfica donde está permitido el establecimiento de esta tipología de alojamiento turístico, aproximadamente la mitad de las regiones hacen mención a alguna tipología de limitación. Así mismo, las normativas más recientes incluyen la previsión de espacios o zonas turísticas saturadas, para tener en cuenta la densidad del uso turístico en cada zona en la hora de permitir nuevas instalaciones. En algunos casos, además, la normativa autonómica posibilita que sean los municipios quienes establezcan límites en este ámbito, sin regularlos expresamente. En ciudades como Madrid, Barcelona, Palma, Bilbao o San Sebastián, esto se ha traducido en el diseño de zonificaciones aplicadas en sus planes generales de ordenación urbana, más restrictivas cuando más céntricos son los barrios.
Limitaciones actividad
Prácticamente todas las comunidades autónomas constan de decretos de desarrollo de sus respectivas leyes de turismo donde se establecen requisitos mínimos que tienen que cumplir las viviendas en el desarrollo de su actividad.
Requisitos técnicos mínimos
Dentro de esta categoría, se encuentran los requisitos relacionados con las condiciones de habitabilidad, por ejemplo, el acceso a servicios continuos de luz y agua, el tamaño de las estàncies, el mobiliario mínimo u otros requerimientos, como puedan ser la climatización de los espacios, la insonorización, entre otros. De manera más genérica, y refiriendo a las normativas sectoriales, suelen mencionarse cuestiones de accesibilidad y seguridad y, de manera más excepcional, de sostenibilidad ambiental. El nivel de detalle sobre estas cuestiones varía mucho en función de la norma.
Capacidad máxima
Prácticamente todas las comunidades autónomas regulan la capacidad máxima que podrán alojar las viviendas. En algunos casos, esta vendrá determinada por aquello establecido en la licencia de ocupación, mientras que en otras normativas se establecen ratios.
Mantenimiento y limpieza
En esta categoría se hace referencia a cuestiones relativas en el estado de conservación, mantenimiento e higiene de los inmuebles, de forma que las viviendas de uso turístico se encuentran siempre en las debidas condiciones para su uso. A excepción de Extremadura, todas las regulaciones determinan requisitos en este ámbito, con una gran variación en cuanto al nivel de detalle.
Tiempo permitido de alquiler
Las comunidades autónomas regulan de forma muy distinta el tiempo de alquiler para las viviendas turísticas. Así, en función de si se considera que se trata de una actividad más o menos profesionalizada, las distintas regiones han optado para marcar el tiempo máximo o mínimo permitido para considerar que se trata de vivienda turística. Esta divergencia está relacionada con la la exclusividad del uso turístico de las viviendas, que no todas las regiones contemplan.
Normas de convivencia
En el tema de las normas de convivencia, suelen aparecer entre las obligaciones de las personas usuarias. En algunos decretos, su incumplimiento será motivo de expulsión, como es el caso en Cantabria.
Cesión por estáncias/Alquiler por habitaciones.
Es poco habitual que se permita el alquiler por habitaciones, la mayoría de normativa suele hacer referencia exprés a la necesidad de alquilar las unidades de forma integral. No obstante, no siempre significa que esté prohibida, sino que no se considerará alquiler turístico, como pasa en la Rioja.
Autorización
La mayoría de Comunidades Autónomas permiten el establecimiento de autorizaciones para el inicio de actividad, si bien muy pocas lo regulan como un requisito previo. Esto implica que se da la opción a que se establezcan posteriormente, bien a través de regulación autonómica o municipal.
Registro autonómico de actividad
Todas las comunidades autónomas regulan la obligatoriedad de inscribir las viviendas turísticas en el Registro. Aun así, no siempre se especifica si habrá una sección específica de Viviendas de Uso Turístico.
