El art. 1.320 CC es una norma de protección de la vivienda familiar y de su mobiliario, en fase de normalidad matrimonial, es decir, cuando no se ha producido la separación, nulidad o divorcio.

También en los Derechos civiles autonómicos encontramos las correspondientes normas destinadas a proteger estos bienes.

En todas estas normas la protección se establece mediante la limitación del poder dispositivo del cónyuge titular de derechos sobre estos bienes, al exigirle que para su disposición cuente con el consentimiento de su consorte¹. 

Es decir, aun cuando la vivienda o los bienes muebles de uso ordinario de la familia fueran, por ejemplo, propiedad de uno sólo de los cónyuges, éste no podrá realizar actos dispositivos (como puede ser su venta) sobre ellos sin que su consorte lo consienta.

¿Por qué el ordenamiento jurídico establece un régimen especial para la disposición de la vivienda familiar y sus muebles?

La razón es sencilla: se trata de bienes de suma importancia para la vida familiar, destinados a satisfacer las más imperiosas necesidades vitales.

También, por el derecho a fijar el domicilio familiar de común acuerdo, contemplado en el art. 70 CC, lo cual implica que los cónyuges no sólo han de decidir inicialmente cuál es el asentamiento del hogar familiar, sino que han de conservar siempre ese poder decisorio bajo su esfera de control.

Las normas de protección de la vivienda son aplicables a cualquier matrimonio, con independencia de su régimen económico, ya que son normas de carácter general.

Los cónyuges no pueden excluir su aplicación mediante pacto en contrario - por ejemplo, en capitulaciones matrimoniales -, puesto que son normas imperativas².

Si, a pesar de las cautelas legales, el cónyuge titular realiza el acto dispositivo sin que su consorte lo haya consentido (o sin la correspondiente autorización judicial), este último podrá impugnarlo ejercitando una acción de anulabilidad (cuando el acto fuera oneroso) o de nulidad (cuando fuera gratuito).

Están legitimados para interponer la acción de anulabilidad el cónyuge cuyo consentimiento se hubiera omitido y sus herederos. El plazo para hacerlo es de cuatro años desde que hubiera tenido conocimiento del acto o desde que se hubiera disuelto la sociedad de gananciales o el matrimonio.

No obstante, el párrafo II del art. 1.320 CC da protección al adquirente de buena fe de derechos sobre la vivienda o sus muebles, ya que, a pesar de lo establecido en el párrafo anterior, le permite mantener su adquisición, cumplidos ciertos requisitos.

Es decir, que si, por ejemplo, la vivienda hubiera sido vendida, el cónyuge preterido no podría recuperarla³.

NOTAS

¹ Los derechos sobre la vivienda – o los bienes muebles de uso ordinario – pueden ser de cualquier tipo y ostentarse por cualquier título; esto es, pueden basarse en un derecho real (como el derecho de propiedad, de usufructo o los derechos de uso y habitación) o en un derecho personal (como el arrendamiento o el comodato).

² Las normas que regulan los actos de disposición sobre la vivienda habitual de la familia y los muebles de uso ordinario forman parte del llamado "régimen económico matrimonial primario".

³ Existía alguna norma autonómica (art. 18.2 de la Ley de Régimen Económico Matrimonial Valenciano), digna de mención, que, para paliar los efectos negativos de esta desprotección del cónyuge no titular que no pueda impugnar con éxito el acto dispositivo, le concedía el derecho a exigir judicialmente que las cantidades obtenidas por su consorte se destinasen a la adquisición de una vivienda suficiente para la familia y de características análogas a la dispuesta. Sin embargo, la LREMV fue declarada inconstitucional, por falta de competencia, por STC 82/2016, de 28 de abril de 2016, con un voto particular del magistrado Xíol Ríos.

La vivienda es el lugar susceptible de dar cobijo y alojamiento a la familia (habitabilidad) y que es ocupado habitualmente por ella (habitualidad).

Aunque lo normal es que sea un bien inmueble, también se admite que pueda ser un bien mueble, siempre que resulte apto para habitar (como las caravanas, casas-bote, remolques, tiendas de campaña, etc.).

Los bienes muebles de uso ordinario de la familia, son los que se destinan a mobiliario o adorno de las habitaciones de la vivienda familiar que no tienen extraordinario valor (ajuar doméstico) - art. 1.321 CC -.

Quedan excluidos aquellos bienes que tengan un valor extraordinarios, como los automóviles, motocicletas, dinero, alhajas, joyas muy valiosas, así como los objetos artísticos o históricos.

Lo que impide el art. 1.320 CC es que uno solo de los cónyuges realice actos dispositivos respecto a todos los muebles en su conjunto, o a la mayor parte de ellos.

Para que el bien sea considerado vivienda habitual de la familia es necesario que concurran las notas de habitabilidad¹ y habitualidad².

Respecto a la posibilidad de que existan varias viviendas familiares, hay que señalar que no hay unanimidad en la doctrina y en la jurisprudencia³.

NOTAS

¹ La vivienda ha de ser un lugar, casa, piso o departamento apto y adecuado para que se cumplan las funciones esenciales de la vida familiar (como son el alojamiento, la comida, el ocio, etc.).

Por ejemplo, no tendrán la consideración de vivienda, los solares, terrenos, garajes, almacenes, locales de negocio, naves industriales, etc.

² La vivienda ha de ser el lugar donde los cónyuges, y, en su caso sus hijos, desarrollen cotidianamente su vida familiar y que habrá sido escogido por los primeros como domicilio conyugal.

Así quedan excluidas del concepto de vivienda familiar las que lo sean de temporada (como el apartamento de la playa en el que se pasa el verano) o las fincas de recreo.

³ Según una posición doctrinal, sí que será posible siempre y cuando en todas ellas se desarrolle la vida familiar (por ejemplo, cuando se utilicen habitualmente y de forma indistinta por los diversos miembros de la familia –como cuando se tiene una casa en un pueblo, que es la “habitual de la familia”, y otra en la ciudad, donde viven los hijos que están estudiando). En cambio, otra posición doctrinal y jurisprudencial niega la posibilidad de aplicar el art. 1.320 CC a varios inmuebles, y propone la necesidad de averiguar, en caso de que existan, cuál es realmente el que constituye la vivienda habitual de la familia; en ese sentido, se señala que será aquélla que pueda considerarse como “principal”; para lo cual, a su vez, podrán tenerse en cuenta varios parámetros: el económico (en el sentido de considerar como principal la que tenga mayor valor); el de antigüedad (en cuyo caso lo sería la ocupada en un primer momento); el cuantitativo o mayoritario (principal sería aquélla en la que viviera un mayor número de miembros de la familia); el laboral (asignaría ese carácter a la ocupada por el cónyuge cuyo trabajo constituya la principal fuente de ingresos de la familia), etc.

ACTOS DISPOSITIVOS QUE REQUIEREN EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CÓNYUGES O LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL

Queda incluido cualquier tipo de acto que actual o potencialmente prive o pueda privar a la familia del uso pacífico del bien como vivienda familiar, o, en su caso, del uso del mobiliario familiar. Es indiferente que dicho acto tenga naturaleza real o personal.

Algunos supuestos no ofrecen duda: la venta (sin compra posterior de otra); la donación; la constitución de un arrendamiento o de un comodato; la disposición del derecho de propiedad con reserva de un derecho de arrendamiento; la constitución de derechos reales limitados, como, p. ej., el usufructo, el uso, la habitación o la hipoteca (puesto que lleva consigo una enajenación en potencia; en ese sentido, la STS 8 octubre 2010). En los casos en que el título por el que se disfruta de la vivienda no es el de propiedad, sino el de arrendamiento, cabría considerar como actos dispositivos: la cesión, el traspaso, el subarriendo y la voluntaria extinción. Por último, sea cual sea el título por el que se ostenta el derecho sobre la vivienda, su renuncia se considera siempre acto dispositivo.

Hay, sin embargo, algunos supuestos dudosos en los que se cuestiona si cabe exigir el consentimiento del cónyuge no titular dado que, a pesar del acto dispositivo, se sigue disfrutando del uso de la vivienda. Entre ellos, destacan:

1. La enajenación de la nuda propiedad con reserva del derecho de usufructo;
2. La constitución de una servidumbre;
3. La interposición de la acción de división en los casos en que la vivienda pertenezca en copropiedad a ambos cónyuges o a uno ellos y a un tercero;
4. Los actos dispositivos mortis causa;
5. Los actos que suponen una alteración registral.

El art. 1.320.II CC protege al adquirente de buena fe por encima del cónyuge cuyo consentimiento se omitó en el acto dispositivo de la vivienda. De ese modo, en el art. 1.320.II CC la tutela del alojamiento familiar se ve sustituida por la del adquirente de buena fe, que es mantenido en su adquisición a pesar de que el bien tenga el carácter de vivienda familiar y de que el acto dispositivo se haya realizado sin contar con el consentimiento del otro cónyuge. Con ello, el segundo párrafo del art. 1320 CC deja, en muchos casos, sin aplicación práctica lo dispuesto en el primero¹. 

El adquirente que resulta protegido, según el art. 1.320.II CC, es el que es de buena fe. Se entiende por tal quien, con el empleo de una diligencia ordinaria, no hubiera podido, ni debido, conocer el carácter familiar del inmueble dispuesto. Aun cuando el tercero no esté obligado a investigar si la vivienda es o no familiar, sí que se tendrá en cuenta si pudo comprobar dicho dato con la diligencia de un buen padre de familia. Por ello, se entiende que no hay buena fe, p. ej., en los casos, muy frecuentes, en que la adquisición de la vivienda va precedida por la previa visita del futuro comprador, el cual puede fácilmente observar si está habitada o no, y en última instancia si parece la vivienda familiar; en casos como éste la jurisprudencia señala que no habrá buena fe dada “la existencia de circunstancias de notoriedad o indicios de cognoscibilidad objetivos (entre ellos, previo examen de la vivienda), cuando puedan fácilmente conocerse” (STS 11 diciembre 1992).

La manifestación que no perjudicará al adquirente de buena fe es, según el art. 1.320.II CC, la errónea o falsa sobre el carácter de la vivienda. Habrá manifestación falsa cuando el disponente, de forma consciente, pretenda con ella engañar al adquirente. Más dudas, en cambio, ofrece la interpretación de lo que es la manifestación errónea; así podría entenderse que es “errónea” la manifestación que hace creer al adquirente que el inmueble dispuesto no es la vivienda familiar; pero también que cabe la posibilidad de que el error lo sufra el declarante, cuando ignore cuál es su efectivo domicilio, en el caso de tener varias viviendas, o cuando simplemente se equivoque al manifestar su voluntad.

Hay que tener en cuenta, no obstante, que el hecho de se dé una manifestación errónea o falsa acerca del carácter de la vivienda no es suficiente para afirmar la buena fe del tercero; será un ingrediente más, pero no el único para que puede resultar mantenido en su adquisición. De ese modo, no deberá protegerse a quien, a pesar de esas manifestaciones erróneas o falsas, conocía o debía conocer el carácter familiar de la vivienda o a quien, de modo negligente, no se preocupó de confirmar la declaración del disponente de no ser el bien la vivienda habitual de la familia (así lo afirman la SAP de Sevilla 4 junio 1997 y la SAP de Córdoba 23 mayo 2002).

Aunque el art. 1.320 CC no lo exige expresamente se interpreta que es necesaria la onerosidad del acto dispositivo para que el adquirente quede protegido.

NOTAS

¹ Existía alguna norma autonómica (art. 18.2 de la Ley de Régimen Económico Matrimonial Valenciano, digna de mención, que para atenuar los efectos negativos de esta desprotección del cónyuge no titular (quien, como acabamos de ver, no podrá impugnar con éxito el acto dispositivo), le concedía el derecho a exigir judicialmente que las cantidades obtenidas por su consorte se destinasen a la adquisición de una vivienda suficiente para la familia y de características análogas a la dispuesta. Sin embargo, la LREMV fue declarada inconstitucional, por falta de competencia, por STC 82/2016, de 28 de abril de 2016, con un voto particular del magistrado Xíol Ríos.

Sanción ante la falta de consentimiento o de autorización judicial supletoria: La opinión mayoritaria entiende que el acto dispositivo así realizado estaría sancionado con la nulidad cuando fuera gratuito y con la anulabilidad cuando se tratara de un acto oneroso (en ese sentido, pueden verse: STS 19 octubre 1994 y STS 22 de mayo 1995)¹. 

Legitimación para interponer la acción de anulabiliadad: El art. 1.322 CC legitima al cónyuge no titular cuyo consentimiento ha sido omitido, así como a los herederos². 

Plazo para impugnar el acto dispositivo realizado sin el preceptivo consentimiento o asentimiento: cuatro años a contar desde el momento en que el cónyuge preterido lo hubiera conocido o desde que se disolviera el matrimonio o la sociedad conyugal (art. 1.301 CC).

NOTAS

¹ No obstante, algunos autores entienden que la anulabilidad se reservaría para los actos dispositivos, gratuitos u onerosos, de bienes privativos, y para los onerosos de los bienes gananciales,porque en el caso de estos últimos, cuando el acto sea gratuito la sanción es la nulidad radical. Por su parte, para las viviendas en situación de comunidad, cuando se disponga sólo de la cuota del cónyuge el acto sería anulable, con independencia de que fuera gratuito u oneroso; mientras que si se dispone de la totalidad de la vivienda familiar, el acto sería nulo, ya que iría en contra de la unanimidad exigida por el art. 397 CC, amén de que no concurriría el consentimiento de todos los que jurídicamente deben prestarlo, en virtud del art. 1.261 CC.

² La legitimación de los herederos ha sido denunciada por cierto sector doctrinal, pues resulta extraña cuando el cónyuge dispone de un bien privativo, como es en este caso la vivienda, ya que su consorte-causante no participa en las resultas de ese negocio de disposición, ni, por consiguiente, tampoco lo harán sus herederos. Además, al fallecer el cónyuge no tiene sentido que los herederos puedan impugnar la disposición, dado que ya no se trataría de una vivienda habitual de la familia.

• Para disponer de la vivienda habitual de la familia y de los muebles de uso ordinario es necesario que consientan ambos cónyuges, aunque sólo uno de ellos sea el titular de estos bienes.
• La falta de consentimiento del cónyuge no titular puede ser suplida, en ciertos casos, por la autorización judicial.
• El acto dispositivo realizado sin el consentimiento del cónyuge no titular o sin o la correspondiente autorización judicial es anulable o nulo de pleno derecho, según el acto fuera oneroso o gratuito.
• Si, pese a faltar el citado consentimiento o autorización judicial, el adquirente es de buena fe, mantendrá su adquisición (art. 1320.II CC).