Como regla general, para que se inicie el procedimiento registral, se requiere que el interesado presente un título formal en el Registro de la Propiedad y lo solicite. Es decir, el Registrador no actúa de oficio, sino a instancia de parte. Sin embargo, esta regla general tiene algunas excepciones, casos en que el Registrador actúa de oficio: cancelación de anotaciones caducadas; notas de afecciones fiscales; rectificación de errores materiales en los asientos; etc.

Las anotaciones preventivas de embargo cumplen una función de garantía.

En el Registro de la Propiedad se hará anotación preventiva de todo embargo que se decrete en juicio civil o criminal, en procedimientos laborales o en procedimiento administrativo de apremio.

Su finalidad, como, en general, la de las anotaciones preventivas es asegurar la efectividad de derechos de crédito que, como tales, no son aptos para generar inscripciones propiamente dichas en el Registro.

La anotación preventiva de embargo no priva al deudor embargado de las facultades dispositivas que, en cuanto dueño y titular registral del bien trabado, le corresponden. Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados; pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación. El anotante de embargo no queda afectado por inscripciones posteriores.

Para poder inscribir un acto de disposición o gravamen, es necesaria la previa inscripción a favor del disponente o gravado (art. 20 LH). Esta regla se conoce como principio de tracto sucesivo. No es un requisito para poder transmitir, sino para que acceda al Registro el acto realizado. La exigencia de tracto sucesivo opera en relación con todo tipo de asientos, excepto el de presentación, dado su carácter preparatorio por ser previo a la calificación.

En principio, cada transmisión se refleja en asientos diferentes. Sin embargo, el art. 20 LH también contempla lo que se conoce como tracto abreviado. Consiste en que en un único asiento se recogen varias transmisiones, simplificando el contenido del Registro. Sigue siendo necesario que todos los titulares sucesivos del derecho figuren inscritos, pero no es necesario que lo estén en asientos distintos. Un supuesto frecuente de tracto abreviado es la venta de una finca del causante fallecido hecha directamente por sus causahabientes, sin necesidad de que conste ya inscrita la partición de la herencia.

La Ley Hipotecaria contempla algunas excepciones al tracto sucesivo.

No. Para que el título acceda al Registro dando lugar al correspondiente asiento, ha de ser válido y perfecto. Con esta finalidad se requiere, como regla general, documento público – art. 3 LH –  (hay algunas excepciones: p. ej., las manifestaciones de heredero único, en las que basta documento privado) y una labor de calificación por parte del Registrador, que debe examinar la legalidad del título – art. 18 LH –.

No. La inscripción en el Registro no tiene efectos convalidantes, es decir, no subsana los defectos de que pudiera adolecer el acto o derecho inscrito (art. 33 LH). La nulidad, absoluta o relativa, podrá ser declarada judicialmente. Cosa distinta son los terceros que puedan verse protegidos por el art. 34 LH. Dicho de otro modo: los efectos de esa nulidad tienen límites cuando se enfrentan al tercero especialmente protegido por el art. 34 LH ("tercero hipotecario").

Así es. Aunque, como regla general, la inscripción en el Registro de la Propiedad es meramente declarativa (constata, frente a cualquiera, la transmisión, constitución, modificación o extinción del derecho real producida con anterioridad, en la realidad extrarregistral), existen algunos casos, como el de la hipoteca, en que tiene carácter CONSTITUTIVO. Hasta que la hipoteca no se inscriba, no nacerá como derecho real.

Como regla general, la inscripción en el Registro de la Propiedad es meramente DECLARATIVA (constata, frente a cualquiera, la transmisión, constitución, modificación o extinción del derecho real producida con anterioridad, en la realidad extrarregistral). Si el vendedor era el propietario, me habré convertido en propietario por la concurrencia del título (contrato de compraventa válido) y modo o tradición (entrega del piso -si la compraventa se ha formalizado en escritura pública, ésta equivale a la entrega salvo que disponga otra cosa-).