Los propietarios y gestores de pisos turísticos mantienen la oferta de temporada y la esperanza de seguir sacando altas rentabilidades a partir del verano
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Los riesgos sanitarios derivados del Covid-19 y las restricciones a la movilidad que han derivado de la declaración del estado de alarma han tenido consecuencias drásticas para la economía española y valenciana, y en especial para el turismo y todos sus sectores asociados -hostelería y alquiler turístico, restauración, agencias de viajes, entre otros cuya actividad sen encuentra paralizada por completo.
Dado que la expansión del sector del alquiler turístico se ha relacionado con las crisis de oferta de vivienda que sufren ciudades como València, Barcelona o Madrid, la paralización del turismo y todas las actividades que se realizan en torno a él ha llevado a plantear como hipótesis de partida si a falta de demanda turística, la oferta de alquiler de corta duración podría estar mutando y desplazándose al mercado residencial con el fin de minimizar el impacto económico y asegurar cierto grado de rentabilidad a los propietarios. Esto podría haberse reflejado de la forma más evidente en una traslación (o duplicación) de los anuncios de alojamientos en plataformas como Airbnb, dedicadas exclusivamente al alquiler turístico, a otras plataformas como Idealista.com o Fotocasa, los principales portales inmobiliarios para el alquiler residencial.
Un estudio de la Cátedra de Economía Colaborativa y Transformación Digital de la Universidad de Valencia ha monitorizado en las últimas semanas la evolución y las características de la oferta turística y residencial en la ciudad de València publicada en las plataformas Airbnb e Idealista con el objetivo de conocer el comportamiento de los agentes del sector y sus expectativas durante la crisis del Covid-19. Aun empleando datos generales de la ciudad, el foco se ha puesto, especialmente, en el distrito céntrico de Ciutat Vella por ser aquel en el que se concentra, proporcionalmente, un mayor número de pisos turísticos. El estudio elaborado arroja conclusiones diversas, algunas esperadas y otras menos previsibles.
Entre las principales conclusiones, destaca la falta de evidencia de que haya habido un masivo desplazamiento de inmuebles turísticos hacia la oferta residencial. Para la primera etapa de la cuarentena, los anunciantes o gestores de alojamientos en Airbnb no han buscado, en términos generales, una salida alternativa al alquiler de temporada. Sin embargo, ello tiene sus matices.
En ese sentido, si bien la inmensa mayoría de los anuncios mantienen los términos y disponibilidades ordinarias, sí se ha dado una reacción visible en los anuncios publicados, principalmente, por gestoras profesionales de inmuebles (como Singular Stays, Valencia Luxury, Living Valencia o Flats Friends), presentes en Airbnb, o de profesionales en el ámbito de Idealista, (como aProperties y Living Valencia).
Al menos, un 20% de los anuncios en Ciutat Vella en Airbnb han alterado algunas de las características de la oferta relacionadas con la disponibilidad o el número mínimo de noches de reserva. Estas reacciones han sido de distinta naturaleza. Una de las estrategias en Airbnb ha consistido exigir durante los meses de abril, mayo e, incluso, junio, una reserva mínima de entre 15 y 30 noches, para volver a exigir entre 2 o 3 noches posteriormente; un 8% de los anuncios analizados. Otra de las modificaciones en los anuncios, la más común, ha consistido en manifestar falta de disponibilidad para reservas (18% de los anuncios) o señalar el mes de abril, mayo o junio como no disponible para reservas, pero manteniendo en mayor grado la disponibilidad a partir del comienzo del verano.
Por lo que a Idealista se refiere, entre mediados de marzo y mediados de abril se han publicado unos 548 anuncios en toda la ciudad y más de 130 anuncios en Ciutat Vella (vemos que cada semana aumenta el número de anuncios respecto de la anterior). Aproximadamente el 20% de los pisos se concentran en Ciutat Vella, con una prevalencia importante (36%) de pisos de 60 metros cuadrados o menos. Asimismo, en torno a un 20% de los anuncios publicados en este distrito muestran una oferta de temporada. Dentro de este porcentaje, destaca la aparición de un ‘alquiler Covid’, gestionado mayoritariamente por gestoras profesionales, que se manifiesta en dos modalidades.
Por un lado, los más numerosos son aquellos anuncios que advierten que solo se alquilan hasta junio o julio o que se alquilan por 2 o 3 meses. Por otro lado, se ha encontrado un alquiler de temporada de precio más reducido reservado exclusivamente para personas que tengan que desplazarse temporalmente a Valencia con motivo de la crisis sanitaria, como personal sanitario y de emergencias. Hasta 7 anuncios gestionados por Living Valencia en idealista, algunos de ellos anunciados en Airbnb sin disponibilidad.
Por todo ello, no se ha producido una bajada significativa en los precios del alquiler de temporada y turístico, cuya oferta tiende a mantenerse, al menos, en el corto plazo. En línea con lo que han manifestado representantes del sector turístico como FEVITUR, estas estrategias a corto plazo podrían estar relacionadas con una previsión de normalidad a partir del verano, con lo que los gestores se estarían resistiendo en este tiempo a cambiar el uso de los inmuebles.
Finalmente, puede afirmarse que nos encontramos en una fase inicial con un elevado grado de incertidumbre social y económica e inseguridad jurídica que no permite adoptar estrategias a medio o largo plazo, lo que ha supuesto que los particulares no tomen medidas de arrendamiento alternativas por el momento y que las gestoras profesionales hayan adoptado medidas con efectos a corto o a medio plazo, pero sin una consistencia en el tiempo.
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